Libor oder Festhypothek?
Mehrere Offerten, gute Konditionen: Lassen Sie sich Zeit, um die richtige Bank oder PK zu finden. Foto: iStock
Bei meiner Tochter steht für deren Eigentumswohnung eine Erneuerung der Hypothek an. Sie hat jetzt zwei Hypotheken bei der Migros-Bank im Betrag von total rund 500’000 Franken mit Laufzeit bis 2021. Welches Hypothekarmodell und welche Laufzeit sind sinnvoll? Y.R.
Für die Entscheidungsfindung über eine neue Hypothek sind einerseits die Zinsperspektiven, anderseits individuelle Bedürfnisse und Rahmenbedingungen wichtig. Bei den Zinsen rechne ich noch längere Zeit mit tiefen Hypothekarsätzen. Diese sind von den Kapitalmarktzinsen abhängig.
Zwar sind die Zinsen wegen der Corona-Krise und den Verwerfungen an den Finanzmärkten phasenweise gestiegen, weil sich die Anleger vor Zahlungsausfällen bei Anleihen von Schuldnern mit einem schlechten Kreditrating fürchteten. Inzwischen hat sich die Situation aber wieder eingependelt. Die internationalen Notenbanken haben mit ihren milliardenschweren Interventionen auch die Situation am Kapitalmarkt stabilisiert. Ein Zusammenbruch des Kreditmarktes, vor dem sich einige Investoren zeitweise fürchteten, konnte verhindert werden und ist unmittelbar nicht zu erwarten.
Die immensen Milliardenhilfen der Notenbanken und Regierungen für die Märkte und die Unternehmen zur Stützung der Wirtschaft und zur Abfederung der Rezession wegen der Corona-Krise sorgen dafür, dass sich die Zinsen weiter auf einem historisch tiefen Niveau bewegen. Die Märkte wurden erneut mit riesigen Geldsummen richtiggehend geflutet.
Mit Libor-Hypotheken und ab 2021 Saron-Hypotheken profitiert man weiter von den extrem tiefen Zinsen.
Wegen der Rezession können die Notenbanken dieses Geld aber wohl noch lange Zeit nicht aus den Märkten zurückziehen. Niemand will auch nach der Krise eine Erholung der Wirtschaft abwürgen. In der Schweiz muss die Nationalbank zusätzlich mit den Negativzinsen gegen eine weitere Erstarkung des Frankens ankämpfen, was ebenfalls für tiefe Sätze spricht.
Angesichts der weltweit dramatisch angestiegenen Schuldenbergen und der Geldflut befürchte ich, dass später eine Inflation zu einem Risiko wird. Kurz- und mittelfristig besteht indes diesbezüglich keine Gefahr. Sowohl die Teuerung als auch die Zinsen werden in diesem und im nächsten Jahr tief bleiben.
Vor diesem Hintergrund bleiben für mich Geldmarkt-Hypotheken wie Libor-Hypotheken und ab 2021 Saron-Hypotheken attraktiv. So profitiert man weiter von den extrem tiefen Zinsen. Allerdings sind die individuellen Bedürfnisse Ihrer Tochter zu berücksichtigen: Wenn jemand hohe Sicherheit und Berechenbarkeit wünscht, kann es Sinn machen, eher eine Festhypothek mit langen Laufzeiten zu wählen. Diese sind nach wie vor sehr günstig. Selbst bei den langen Laufzeiten, wo die Zinsen wegen der Turbulenzen an den Kapitalmärkten kurzzeitig angezogen hatten, ist wieder eine Beruhigung eingetreten.
Wenn jemand seine Finanzierungskosten möglichst zuverlässig budgetieren möchte, fährt er mit einer Festhypothek von fünf bis zehn Jahren Laufzeit nach wie vor gut. Allerdings haben Festhypotheken auch Nachteile: Man ist sehr lange vertraglich gebunden. Wenn ein vorzeitiger Ausstieg nötig wird, etwa aufgrund eines Immobilienverkaufs oder einer Scheidung, kann eine Festhypothek zum Problem werden, da ein vorzeitiger Ausstieg teuer kommt.
Ihren Angaben entnehme ich, dass Ihre Tochter die Hypothek auf zwei Tranchen gesplittet hat, deren Laufzeiten nur einige Monate auseinanderliegen. Das macht für mich wenig Sinn. Vielmehr wäre ein Wechsel zu einer Konkurrenzbank, die nach einem Vergleich allenfalls tiefere Konditionen bietet, erschwert. Ich würde diese Tranchen zusammennehmen und neben der Hausbank auch andere Banken oder allenfalls auch Versicherungen und Pensionskassen für eine Offerte anfragen, zumal Ihre Tochter sich mit der Erneuerung der Hypothek nicht beeilen muss.
Dank eines Vergleichs der Konditionen kann man in der Regel bei einer Hypothek einiges an Zinskosten einsparen, womit mehr für den übrigen Lebensbedarf genutzt werden kann.
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13 Kommentare zu «Libor oder Festhypothek?»
Festhypothek aufteilen in Tranchen bindet solange wie die längste Tranche läuft. Also gleich lange, wie wenn man alles so lange fest machen würde, wie die längste Tranche: „Wenn jemand seine Finanzierungskosten möglichst zuverlässig budgetieren möchte,“…denkt er defensiv, vorsichtig, zahlt lieber wahrscheinlich etwas mehr als im schlechtesten Fall viel mehr: Um nicht die Hypo gerade in einem Hochzinsumfeld neu finanzieren zu müssen, ist Diversifikation, Aufteilung auf Tranchen hier genauso nützlich wie sonst hier immer Diversifikation propagiert wird. Wer eigentlich 10 Jahre Festhypo will, macht also 50% auf 10, die anderen auf 5 (oder/und Libor/Sharon): Nach 5 Jahren kann er überlegen, ob er sich nochmals 10 Jahre an diese Bank bindet, und 50% wieder 10J fest macht.
Ist die Summe der langen Festhypo nur 50%, kostet ein allfälliger vorzeitiger Ausstieg auch nur 50%.
Festhypos beinhalten eine Versicherung, deren preis der Markt bestimmt: Zumindest sagt die Theorie der effizienten Märkte, dass zur Zeit Festhypotheken aller Laufzeiten und Sharon/Libor, das gleiche Ertrags-/Risikoverhältnis aufweisen, alles was heute bekannt ist, ist eingepreist, wer weiss was besser sei, behauptet mehr zu wissen, als der Markt: Man kann aber wissen, welches Produkt im Markt die eigenen Bedürfnisse am besten befriedigt. Wer Sicherheit sucht, macht gestaffelte und/oder mit Libor kombinierte Festhypo.
Wer eigentlich zehn Jahre Festhypo will, und diese abschliesst mit seiner Bank, hat nach 8 Jahren eine Zweijährige Festhypo, also keinerlei mittelfristige Zinsabsicherung: Er hat nicht, was er eigentlich wollte (- es sei denn, er wollte nur Zinsabsicherung für die ersten Jahre).
Ohne Staffelung bietet eine Festhypo nur eine sehr eingeschränkte Absicherung gegen Zinsanstiege: Treffen die mit dem Auslaufen der Hypo zusammen, wird das Klagen gross: lange viel bezahlt, aber als man es brauchte, recht behielt, war es zu spät.
Festhypotheken in Tranchen ist das dümmste, was man machen kann, denn damit bindet man sich an die Bank. Wenn die erste Tranche ausläuft, hat man gar keine freie Wahl und muss das schlechte Angebot der aktuellen Bank annehmen.
Wenn die 5 Jahrestranche ausläuft, und mir meine Bank kein gutes Angebot macht, um diese zu verlängern auf 10 Jahre, mache ich halt 5 Jahre oder Libor und bin dann weg als guter Hyposchuldner in 5 Jahren: Das will die Bank nicht, und darum muss ich ihr nicht mal damit drohen, um ein gutes Angebot für eine Verlängerung zu erhalten. Und im schlimmsten Fall, der vorzeitigen Ablösung der langen Tranche, ist der Schaden nur auf 50% für 5 Jahre: Nicht mehr so schlimm.
Und noch etwas: Wenn Ihnen die Bank Ihres Vertrauens keine neue Hypo mehr gibt, eine Libor/Sharon nicht mehr verlängert, haben Sie bei allen Banken Mühe eine Hypo zu bekommen, befürchte ich: Die neue Bank fragt sich bestimmt, warum die alte kein besseres Angebot gemacht hat.
Und nein, ich arbeite nicht auf einer Bank, habe meine Hypo privat, seit meinem ersten Wohneigentum, Banken machen guten Schuldner gute Angebote, klar kann man oft noch etwas rausholen, ist nicht persönlich, nur Business: Wird man zum schlechten Schuldner, ist man mit jedem Hypomodell der Dumme, das Problem ist nicht, dass mes kostet, im Scheidungsfall die Festhypo vorzeitig aufzulösen, mit der Aufregung über dieses Detail kann man nur sich vom Frust darüber ablenken, dass man sich das Haus nicht mehr leisten kann, bei doppelten Haushalten.
Man kann es drehen und wenden wie man will. Über die letzten 20 Jahre ist man mit einer Geldmarkthypothek immer besser gefahren als mit einer Festhypothek. Dies wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Damit wird das Risiko, welches die Bank bei einer Festhypothek übernimmt, abgegolten.
Somit erachte ich primär die Strategie – Libor/Saron oder Festhypothek – massgebend für die Kostenersparnis und dann zusätzlich noch, wo der Abschluss getätigt wird. Bank, Online wie z.B. http://www.hypomat.ch oder Versicherung. Es ist halt ein bisschen wie beim Geld anlegen, die Gebühren fressen die Renditen.
@ Chris Stoffer Da stimme ich Ihnen zu: Festhypotheken in Tranchen ist das dümmste, was man machen kann.
„Über die letzten 20 Jahre ist man mit einer Geldmarkthypothek immer besser gefahren als mit einer Festhypothek.“ Ja, die Zinsen sind ja auch die letzten zwanzig Jahre gefallen. (Ganz generell gilt: Sind die Meinungen zu einseitig an den Märkten, wird es gefährlich: Es gibt kaum jemanden mehr, der steigende Zinsen sieht, das heisst auch, dass die Absicherung dagegen zur Zeit zumindest nicht teuer ist.)
Bei relativen hohen Schulden und langer Amortisationsdauer halte ich Festhypotheken, gestaffelt, damit man nicht ein einziges Termingeschäft rollen muss (Öl wurde sogar deutlich negativ), für richtig. Bei tiefen Schulden braucht man keine Absicherung der Zinsen.
Der ganze Blog ist wieder einmal sehr Anh Toàn lastig.
Lassen Sie doch auch mal eine andere Meinung gelten.
Wenn man sagt, Festhypotheken in Tranchen seien das dümmste, was man machen kann, lässt man dann andere Meinungen gelten?
Und wenn der Blog fragt, welche Hypothekenmodelle jetzt Sinn machen, halte ich die Frage für falsch gestellt: Für wen macht welches Hypothekenmodell Sinn heisst die Frage richtig. War falsch fragt, bekommt keine nützliche Antwort.
Ihrer Meinung nach ist ein wesentlicher Teil der Kundschaft, die mit gestaffelten Hypomodellen ihre Zinsrisiken absichern, dumm. Lassen sich von den Banken abzocken, die Volltrottel: Nun, ich habe mehr Respekt vor dem Denken, dass hinter den Entscheiden Anderer steckt. Keinen Respekt habe ich vor Argumenten wie Ihrem, ein Zirkelschluss (in Zeiten fallender Zinsen waren Festhypos teurer) ist kein Argument.
Ich habe 30 Jahre meinem Kollegen und Bankberater geglaubt und vor Libor Hypoteken abgesehen. Hat mir einige 10 Tausend Franken gekostet.
Geld ist aktuell sowieso praktisch gratis, egal welches Hypothekenmodell gewählt wird. Ob ich jetzt 0.7 für eine Festhypotheken bezahle ober 0.45 für eine Liborhypothek spielt irgendwie keine Rolle. In einem Fall hat man etwas mehr Sicherheit, im anderen Fall ein minim günstiger Zins. Nun wählt man halt das, was einem wichtiger ist. Der Unterschied sind ein bis wenige hundert Franken im Monat – wenn das finanziell bedeutsam ist, sollte man sowieso besser auf Immobilien verzichten.