Was die Krise für die Hypotheken bedeutet
Verunsicherte Eigenheimbesitzer: Die Börsenturbulenzen wirken sich auf die Hypothekarzinsen aus. Foto: Urs Jaudas
Was ist Ihre Prognose zu den Zinsen im Hypothekengeschäft? In nächster Zeit – konkret im Oktober – sollte ich meine Hypothek erneuern. K.C.
Die Corona-Krise hat nicht nur gravierende Folgen für die Weltwirtschaft und die Aktienbörsen, die sich seit dem Crash auf steilen Berg- und Talfahrten bewegen, sondern auch auf die Zinsen. Auch bei diesen ist es zu heftigen Turbulenzen gekommen.
Zwar haben internationale Notenbanken – vorab die mächtige US-Notenbank – wegen der raschen Ausbreitung der Lungenkrankheit die Leitzinsen gleich mehrmals gesenkt und milliardenschwere Hilfs- und Wertschriftenaufkaufprogramme gestartet. All dieses viele Geld sorgt eigentlich dafür, dass die Zinsen tief bleiben. Die Notenbanken wollen sicherstellen, dass der Kreditmarkt liquide bleibt und die Unternehmen möglichst günstig zu Geld kommen.
Deshalb stellt der Bund auch bei uns in der Schweiz den KMU Überbrückungskredite zu null Zins zur Verfügung. Die weltweite Geldflut würde dafür sprechen, dass die Zinsen auch künftig auf einem historisch tiefen Niveau bleiben. Nichtsdestotrotz haben die Kapitalmarktzinsen und in deren Schlepptau die Hypothekarzinsen in der Schweiz in den letzten Wochen erstaunliche Kapriolen vollzogen.
Die Hypotheken mit langen Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren und mehr sind bei den meisten Anbietern deutlich teurer geworden. Die Zinsen mit kurzen Laufzeiten blieben tief. Selbst die Renditen der sehr sicheren Bundesobligationen sind Achterbahn gefahren. Weil die Banken Hypotheken über den Kapitalmarkt refinanzieren, wirken sich die Turbulenzen bei den Kapitalmarktzinsen auch auf die Hypothekarsätze aus.
Hintergrund der Kapriolen bei den Kapitalmarktzinsen sind die Unsicherheiten am Anleihenmarkt. Da die Weltwirtschaft wegen der Corona-Krise wohl mit grosser Sicherheit in eine Rezession abgleitet, kommen viele Unternehmen in Bedrängnis. Nicht alle Firmen werden diese Krise überleben. Viele werden pleitegehen.
Die globale Rezession und die Geldschwemme der Notenbanken sprechen noch lange Zeit für tiefe Zinsen.
Diese Aussicht hat die Anleger, die Obligationen halten, aufgeschreckt. Anleihen von Schuldnern mit einem schlechten Kreditrating sind ähnlich wie Aktien regelrecht eingebrochen. Die Kreditprämien sind gestiegen. Der Aufschlag von Schuldnern mit schlechter Bonität zu Topschuldnern hat deutlich zugenommen. Die Anleger stufen das Kreditrisiko als massiv höher ein, befürchten gar Zahlungsausfälle und wollen für das höhere Risiko entschädigt werden.
Die Frage ist, ob sich die Kreditmärkte wieder deutlich beruhigen oder ob es gar, wie einige Anleger befürchten, zu einem Crash bei den Anleihen kommt. Angesichts der Notmassnahmen der Notenbanken erwarte ich derzeit eher keinen solchen Zusammenbruch bei den hochverzinslichen Anleihen, obwohl es garantiert zu vermehrten Zahlungsausfällen kommen wird.
Daher rechne ich eher mit einer langsamen Beruhigung am Kapitalmarkt. Die globale Rezession und die Geldschwemme der Notenbanken sprechen noch lange Zeit für tiefe Zinsen. Obwohl angesichts der vielen Unsicherheitsfaktoren wegen der Corona-Krise Prognosen schnell zur Makulatur werden können, erwarte ich, dass sich die Hypozinsen hierzulande auch bei langen Laufzeiten im weiteren Jahresverlauf wieder normalisieren dürften.
Da die Erneuerung Ihrer Hypothek erst im Oktober ansteht, sehe ich für Sie keinen unmittelbaren Handlungsbedarf. Der Stress bei den langfristigen Hypotheken hat aber grosse Unterschiede bei den angebotenen Sätzen offengelegt. Umso wichtiger ist für Sie daher ein Vergleich der Konditionen der unterschiedlichen Anbieter wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen.
Ich würde die kommenden Monate nutzen, um die Entwicklung der Hypothekarsätze der verschiedenen Marktteilnehmer im Auge zu behalten. Dann sind Sie in der Lage, in Hinblick auf die Erneuerung Ihres Vertrages im Herbst die einzelnen Offerten zu vergleichen und eher attraktive Konditionen zu bekommen.
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27 Kommentare zu «Was die Krise für die Hypotheken bedeutet»
Unverändert tief ist der Libor, bzw. neu der Saron. Vielmehr als der Vergleich der Angebote zwischen Banken und Versicherungen lohnt sich ein Strategiewechsel von einer Festhypothek zu einer Geldmarkthypothek.
Der Zinssatz wird sicherlich noch längere Zeit bei 0% bleiben. Bezahlt wir nur ein Aufschlag (Marge). Dieser ist generell bei online Anbietern tiefer als bei Banken oder Versicherungen. Geld sparen können Sie bei einem solchen Wechsel in zweifacher Hinsicht. z. B. bei http://www.hypomat.ch
Die Geldmarkthypotheken haben aber den grossen Nachteil, dass man sich lange verpflichten muss. Praktisch alle biete nur Laufzeiten von 5 Jahren an. Damit fällt der Vorteil des tiefen Zinses wieder weg. 2-4 Jährige Festhypotheken sind genau so günstig und man bindet sich nicht zu lange an den gleichen Anbieter.
@Zahnd: wo haben Sie das mit den langen Laufzeiten gelesen ? Ich habe seit Jahren eine 3 Monats-Libor bei der CS für 0.75%, die ich jedes Jahre kündigen kann. Zudem kann ich alle 3 Monate auf eine Fixhypo umsteigen, allerdings bei der CS natürlich.
Bei Herrn Spieler ist der Wunsch Vater des Gedanken. Es mag ja vernünftig sein, keine Panik zu verbreiten, aber es wäre auch fair, ehrlich zu sein. Sein Konjunktiv verrät ihn wenigstens. Es ist offensichtlich, dass die Banken die Zinsen massiv erhöhen müssen, damit sie selber nicht pleite gehen. Es wird viele Banken treffen, leider. Ja, auch grosse Banken. Viele Eigenheim-Besitzer werden feststellen, dass sie nie etwas besassen. Die Banken werden auf tausenden Objekten sitzenbleiben und sie billig abstossen müssen. Die Bankenkrise von 2009 war dagegen ein laues Lüftchen. Der Zinsspielraum ist aufgebraucht, die Menschen sind verängstigt und werden kein Geld mehr ausgeben. Kaum ein Haushalt hat genügend Geld, ein paar Monate ohne Einkommen zu leben. Panik? Nein, aber der Crash muss kommen.
„Kaum ein Haushalt hat genügend Geld, ein paar Monate ohne Einkommen zu leben.“ Das gilt insbesondere für die USA, und denen werden vermutlich die Konsumkredite (Studiendarlehen, Autoleasing, Kreditkartenschulden) um die Ohren fliegen. Nur aus Schweizer Perspektive sehe ich kein Problem, da kein Haushalt mehrere Monate ohne Geld leben muss, das gibt es allenfalls vom Sozialamt. Aber den globalen Problemen wird sich die Schweiz nicht entziehen können, und dann liegen in der hohen privaten Verschuldung (gemessen am BIP also quasi am Einkommen) durchaus Probleme. Gemessen am Verkehrswert der Immobilien braucht es massive Einbrüche, bis ein grosse Anzahl Eigenheimbesitzer überschuldet ist, vorher hätten die Immobilienfirmen und PK’s massive Probleme.
Da ist wohl bei Ihnen Wunsch Vater des Gedanken Herr Siefenhofer.
Die Banken werden ihr Bestes tun, nicht auf tausenden Objekten sitzen zu bleiben, die sie dann billig abstossen müssten.
Das wiederum würde zu einer Abwertung aller Liegenschaften führen, was eine Erhöhung der Eigenmittel verlangen würde. Was eine Spirale nach sich ziehen würde..
Neid ist ein schlechter Ratgeber
Herr Mayer, Sie sehen offenbar Ihre Felle davon schwimmen. Ich verstehe Ihre Reaktion, deswegen habe ich keine Hypotheken, kein Leasing, keine Schulden. Ich wünsche Ihnen viel Glück. Und dass Sie es nicht brauchen. Ihr netter Bankberater wird Ihnen erklären, was im Kleingedruckten stand. Die Banken sind in der Defensive, die Schuldner auch. Neid? Ich bitte Sie…
Es zeigt nun auch uns, dass diese/r Schein.- Freiheit/Wohlstand nichts anders als gepumpte Fussfesseln sind. Das es sich eben doch um eine künstlich geschaffene Blase handelt, die irgend einmal trotz aller Bemühungen aller Akteure plup machen wird/muss. Es ist nur der Glaube daran, dass es keine Blase ist der weiterhin besteht, der so dieses plup noch hinauszögert. Ich hoffe für die Beteiligten, dass ich unrecht habe, denn zu verlieren habe ich so oder so wenig. „Neid ist ein schlechter Ratgeber“ aber ein Indikator und Gier ein Teil vom Problem.
@R.Stiefenhofer: Ihre Prognose stufe ich doch als arg apokalyptisch ein. Natürlich gibt es Länder, die sich jenseits der roten Linie bewegen – aber da sehe ich unser Land noch längst nicht. Spielraum sehe ich v.a. beim Konsumverhalten. Wenn das Geld nicht mehr „für Alles“ reicht, kann schon auf ein paar Dinge verzichtet werden. Dazu sind die Mieten zumeist teurer, als das Wohneigentum! – Das ist aktuell unser Markt. Und zum Rest sag ich mal: Grippen hat’s noch jedes Jahr gegeben – d.h. den einen geht der Schnauf aus, dafür gibt’s wieder viele Start-ups…
Da haben Sie wohl recht. Nur wurde aus dieser Grippe durch eine unglaubliche Fehleinschätzung des Bundesrates und seiner Trabanten eine Lungenentzündung fabriziert. Alle folgten blind Frau Merkel und Co. Das Virus ist nicht das Problem; es sind die verantwortungslosen Politiker, weltweit. Das sind Menschen, welche nie in ihrem Leben Verantwortung tragen mussten; wieso sollten wir also gerade jetzt auf sie zählen? Hoffen wir, dass die Banken nicht wieder gerettet werden müssen. Und hoffen wir, dass Deutschland nicht zusammenbricht; das wäre für die Schweiz fatal.
Das wahrscheinlichste Szenario erscheint mir Stagflation:
1: Wer liefern kann und verkaufen darf, kann Preiserhöhungen durchsetzen: Käme wohl niemanden in den Sinn, eine Aktion für Toilettenpapier zu machen im Moment.
2: Die Lieferketten werden gestört, was die Produktionskosten erhöht.
3: Die Konsumenten haben zum grossen Teil viel Geld, da sie vieles nicht kaufen können, sie akzeptieren Preiserhöhungen für anderes.
Wir werden einen Rückgang der Weltwirtschaft sehen, kombiniert mit Inflation: Die hässlichste aller volkswirtschaftlichen Welten droht, Stagflation wie in den 70ern.
Mittelfristig werden die Notenbanken die Zinsen erhöhen müssen, um Inflation zu bekämpfen.
Ich befürchte ähnliches wie Sie: Eine Stagflation.
Um deswegen auf die Frage einzugehen: Es ist noch unklar, wie die Notenbanken reagieren werden, wenn es gleichzeitig zu Inflation und zu Arbeitslosigkeit kommen wird. Werden sie die Zinsen tief behalten oder notgedrungen erhöhen.
Wenn ich dem Fragesteller einen Tipp geben darf. Gehen Sie zu Ihrer Hausbank und suchen Sie jetzt das Gespräch bzw. lassen Sie sich ein Angebot erstellen. Niemand weiss was im Oktober los ist. Gleichzeitig fordern Sie bei zwei weiteren Banken ein Angebot an. So haben Sie einen Überblich was andere Anbieter kosten und können vergleichen. Um Ihre zukünftigen Hypo-Risiken etwas abzufedern können Sie ergänzend Put-Optionen mit Laufzeit Januar 2022 auf dem „iShares U.S. Real Estate ETF“ (IYR, CUSIP 464287739) kaufen. Der Einsatz sollte etwa 5% der gesamten Hypothek betragen.
In einigen Branchen werden bis zu 100 Prozent der Ausgaben mit Kredit finanziert. Die Einnahmen fallen auf Null.
Auf Bonität wird nicht geachtet. Die Folge ist eine massive Ausdehnung an schlechten Krediten. Dies gekoppelt mit einer Rezession wird zu hohen Ausfällen führen. Dies wird auch die Hypomärkte treffen. Ich teile die Meinung des Autors. Finde sie fast zu defensiv formuliert. Fühle mich mit einer Festhypothek sicherer. Wobei, wer weiss was passiert, wenn uns alles um die Ohren fliegt. Hoffe dieses Zenario bleibt eine Fiktion.
Weshalb man nicht verantwortliche, aussenstehende Berater für Hypogeschäfte befragt, ist mir schleierhaft. Die können theoretische Abhandlung herunterleiern, aber für ihren Arbeitgeber und für einen Kunden tragen sie kaum eine Verantwortung. „Mein“ Bankberater kennt meine Situation, meine Liegenschaft und will mit diesem Wissen eine vernünftige Lösung. Wir beide wollen noch ein paar Jahre miteinander „Gschäfte“.
Es ist doch völlig klar: Es muss zu einer enormen Inflation kommen, damit dieses Geldvolumen wieder wertberichtigt wird. Das bedeutet, dass die Hypozinsen stark steigen werden – gleichzeitig mit den Immobilienpreisen, Aktien von starken Unternehmen und alles was noch „Wert hat“. Profitieren werden die Banken, da sie wieder Spielraum bekommen für die zig Mogelpackungen rund um Finanzierungen, was wiederum die Hypokredite verteuern wird. Gleichzeitig wird durch die Inflation der Eigenwert sinken und Eigenkapital benötigt. Kurzum, Sie können machen was Sie wollen, verdienen werden wieder nur die Vermieter, Banken und Vermögenden – aber what else is new 🙂
Herr Berkovic, wie die Hypothekarzinsen parallel mit den Immobilienpreisen steigen sollten ist mir ein Rätsel. Wenn die Zinsen wirklich massiv steigen würde die Nachfrage eher sinken und somit die Preise. Das wäre dann Inflation.
Herr Scherrer, das ist nach bisheriger makro-ökonomischer Lehre richtig, aber die spielt ja schon lange nicht mehr, sonst hätten die Billionen eingekumpten Notenbankgelder die Inflation in der richtigen Wirtschaft ja befeuern müssen, aber die sind eben nur bei den Vermögenden hängen geblieben – also Aktien und Immobilien. Dieser bewusst gesteuerte „Sonder-Effekt“ wird sogar noch in der Dynamik verstärkt werden durch die Krise mit dem Unterschied, dass es einfach ein paar mehr Ramsch-Immobilien geben wird bzw. super-Luxus-Objekte noch schwerer weggehen als heute (sprich keine Rendite-Objekte). Ebenso wird es mehr Konkurse von schwachen Firmen geben, die aber meist sowieso nicht kotiert sprich systemrelevant sind.
Fragen Sie jetzt bei Versicherungen an, die ganz anders planen/rechnen.
Die Hypotheken Lasten steigen mit dem trendigen internationalen Lockouting ins Unermessliche. Soviel scheint mir auch sicher. ?
Ich habe heute eine gute Offerte erhalten für eine 7 jährige Festhypothek zu 1.1%. Ich glaube ich schliesse ab, lieber der Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach!
Warum ist die „gut“? Weil 1.6% „schlechter“ wäre?
Nein, auch 1.6% wäre gut.
Aber 1.1% ist mehr oder weniger gratis – also wirklich gut.
Hypotheken sind heute so oder so sehr billig – egal welcher Typ.
Ich masse mir kein Urteil an.
Einzig. Der Entscheid liegt immer beim Hauseigentümer; bitte nicht auf Berater setzen.
Mein Entscheid Anfang 2020 für die im Oktober fällige Hypothek: 7 Jahre für 0.55% bei Generali. (chf2090.- Jahreszins)
älter 65.
Einzelne Festhypotheken (gerade be Versicherungen) sind heute extrem billig zu haben.
Der Unterschied zu Geldmarkthypotheken ist mittlerweile marginal.
Dafür etwas mehr Sicherheit.
Ich sehe Stand heute z.B. bei e-hypo.ch 7jährige Festhypotheken zu 0,81% -das ist angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheiten über diesen langen Zeitraum immer noch erstaunlich niedrige Werte!
Die makroökonomischen Gesetze sind schon längst ausser Kraft, wie hier schon treffend formuliert worden ist.
Pluspunkte bestehen in der CH jedoch dahingehend, dass hohe Tragbarkeitsanforderungen bestehen, weiterhin zu viele Menschen auf kleiner Flaeche wohnen und zudem das Raumplanungsgesetz es verunmöglicht, dass aus dem Nichts ein paar bebaubare Top Parzellen entstehen…
Sollte es trotzdem zu Zinserhöhungen kommen, dann zahlt man automatisch weniger Eigenmietwert; was die Erhöhung ein wenig abschwächt.
Die einzig wirklich grosse Gefahr bestünde bei einem totalen Nachfragestop, der zu Wertkorrekturen führt. Wenn die Banken vom Gläubiger nochmals 20% Cash des neuen Schätzwertes verlangen, weil die ursprünglichen 20% sich in Luft aufgelöst haben.