So finden Sie die passende Hypothek
Verkaufen als Option? Die Laufzeit von Hypotheken sollte gut überlegt sein. Foto: Keystone
Wir haben eine Hypothek, die ausläuft, und überlegen uns, eine neue Festhypothek für fünf Jahre abzuschliessen, um flexibler betreffend eines allfälligen Verkaufs zu sein. Wie sind hier die aktuellen Zinsen im Vergleich zu einer Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit? F.N.
Wegen der rekordtiefen Zinsen und der Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank sind auf dem Schweizer Hypothekarmarkt die Zinsunterschiede zwischen Festhypotheken mit fünf Jahren Laufzeit und solchen mit zehn Jahren Laufzeit sehr gering. Je nach Institut ist die Differenz bei den öffentlich zugänglichen Werten 0,1 Prozent oder teils sogar noch weniger.
Die Sätze für fünfjährige Laufzeiten bewegen sich bei den Banken derzeit in der Grössenordnung von 1 bis 1,15 Prozent. Bei Pensionskassen und Versicherungen erhält man 5-Jahres-Verträge auch zu deutlich günstigeren Konditionen, wobei diese aber punkto Tragbarkeit in der Regel noch strengere Anforderungen stellen als die Banken.
Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit sind bei den meisten Banken in einer Range zwischen 1 und 1,2 Prozent zu haben. Allerdings sind das lediglich Richtwerte. Aufgrund der individuellen Beurteilung der Bonität und der Lebenssituation der Kreditnehmer gibt es bei den konkreten Offerten für die Hypothek durchaus nochmals Unterschiede. Dennoch kann man generell sagen, dass die Differenz zwischen einer fünf- und einer zehnjährigen Laufzeit derzeit bescheiden ist.
Damit rücken bei der Entscheidfindung andere Kriterien in den Vordergrund: Will man sich möglichst lange gegen einen allenfalls später dann doch einmal auftretenden Zinsanstieg absichern, weil man seine Kreditkosten möglichst genau budgetieren möchte? Oder benötigt man trotz einer gewissen Zinsabsicherung genügend Flexibilität, weil ein möglicher Verkauf der Liegenschaft nicht ausgeschlossen werden kann?
Falls man nicht sicher ist, ob es bei der Liegenschaft in den nächsten zehn Jahren Veränderungen gibt, wäre ich bei einer zehnjährigen Hypothek vorsichtig. Denn als Kreditnehmer ist man bei einer Festhypothek an die vertraglich vereinbarte Laufzeit gebunden und kann nicht einfach aussteigen, nur weil man die Liegenschaft verkaufen will. Bei einem vorzeitigen Vertragsausstieg bezahlt man happige Kosten.
Mehr Flexibilität hat man bei einer Liborhypothek, die sogar noch etwas günstiger ist. Hier hat man allerdings keine Zinsabsicherung, und die Zinsen können rasch ändern. Allerdings muss man sich aber in der Regel auch zu einem Rahmenvertrag von drei Jahren verpflichten.
In Ihrer Situation würde ich eine Festhypothek mit fünf Jahren Laufzeit wählen. Diese gibt Ihnen die gewünschte Sicherheit und Berechenbarkeit, ermöglicht aber dennoch etwas mehr Flexibilität, falls in den nächsten Jahren doch einmal ein allfälliger Verkauf der Liegenschaft ein Thema wird.
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9 Kommentare zu «So finden Sie die passende Hypothek»
Habe kürzlich einen Libor-Vertrag gesehen. Laufzeit drei Monate, 10 Tage Kündigungsfrist, nach jeder Zinsperiode. NACH fristgemässer Kündigung muss eine Festhypo abgeschlossen werden, sonst drohen Strafzahlungen. Ist das die Regel? Darf man Kunden so binden, denn im Endeffekt ist das ja eine min. einjährige Frist, weil noch eine Festhypo folgt.
@ Hanns Kern: Die meisten Geldmarkthypotheken richten sich nach dem 3- oder 6-Monats-Libor (Abkürzung für London Interbank Offered Rate), was bedeutet, dass alle drei oder sechs Monate der neue Zinssatz anhand des Libors festgelegt und um die Marge der Bank ergänzt wird. Die Laufzeit beträgt meisten 3 oder 5-Jahre mit einer Kündigungsfrist von 6-Monaten.
Danke Herr Sivers. Laufzeit in meinem Beispiel war drei Jahre, habe es falsch geschrieben. Danach drei-Monats Libor. Aber wie geschrieben, 10 Tage Kündigungsfrist UND Bedingung einer Festhypo danach, sonst Penalties. Wäre interessant ob dies rechtlich verhält.
Eine gute Liegenschaft kann man auch mit einer zehnjährigen Hypothek mit Kusshand verkaufen. Und erst recht, wenn das Zinsumfeld dereinst (vielleicht) höher sein wird. Ein weiter Vorteil einer langfristigen Hypothek: so lange man die Zinsen zahlt, hat man Jahre Ruhe von der Bank.
Festhypotheken bleiben zu teuer.
Mit einer Festhypothek wettet man gegen den Markt. Diese Wette gewinnt man nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als es der Markt erwartet. In den letzten Jahrzehnten war das nie der Fall. Geldmarkt-Hypotheken waren immer günstiger.
Verkauft man die Immobilie wegen Trennung und Scheidung vorzeitig, wird es ebenfalls teuer. Hypotheken mit Laufzeiten von über 10 Jahren sollten deshalb mit Bedacht ausgewählt werden. Eine vorzeitige Auflösung kann sonst rasch Zehntausende von Franken kosten.
Sind die Konditionen für die Festhypothek gut, lassen sich diese bei einem Hausverkauf auch auf den Käufer übertragen, wenn dessen Bonität stimmt.
Vielleicht wechseln Sie die Stelle, vielleicht verlieren Sie dauerhaft Ihre Arbeitsfähigkeit, vielleicht trennen Sie sich von Ihrem Ehepartner, und vielleicht wollen Sie auch einfach nur umziehen. All dies sind Risiken, die Sie vor dem Abschluss einer Festhypothek über zehn Jahre berücksichtigen sollten. Denn wenn Sie eine Festhypothek frühzeitig auflösen wollen, verliert Ihre Bank Geld, falls das Zinsniveau seither konstant geblieben oder gesunken ist.
Ihre Bank wird in der Regel eine Ausstiegsentschädigung für die entgangene Rendite verlangen. Ein frühzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek kann somit ein teures Unterfangen sein. Ausnahmen gibt es, wenn Sie ein neues Objekt erwerben, welches in mindestens gleich hohem Umfang fremdfinanziert werden muss.
Ich habe 14Monate vor Ablauf der alten, eine Hypothek über 25Jahre zu. 1.32% abgeschlossen, bei Verkauf ausserhalb der Familie wird keine Vorfälligkeits Entschädigung fällig. Was will ich mehr als so eine Budgetsicherheit. Aber jeder hat andere Vorstellungen, dafür gibt es ja so viele unterschiedliche Angebote.