Hypothek-Erneuerung? Kein Grund zur Eile!
Entspannte Prognosen: Die Hypothekarzinsen könnten künftig noch tiefer ausfallen. Foto: iStock
Im Dezember 2020 läuft unsere Festhypothek aus. Bereits meldete sich der Kundenberater bei uns mit der Einladung zu einem Gespräch, weil die Konditionen jetzt einmalig tief seien. Wir verzichteten auf das Gespräch. Da wir beide im AHV-Alter sind, kann sich im Leben schnell alles verändern. Haben wir richtig gehandelt? Weshalb will die Bank die Kunden so frühzeitig mit einem Vertrag an sich binden? B.B.
Es stimmt, dass die Zinsen für Festhypotheken derzeit extrem tief sind. Ob es Sinn macht, diese tiefen Sätze jetzt möglichst rasch vertraglich abzusichern, hängt davon ab, von welchem Zinsszenario Sie ausgehen.
Wenn jemand glaubt, dass die Zinsen bald steigen, würde es Sinn machen, die tiefen Sätze jetzt schon – also auch einige Zeit vor dem Auslaufen der bisherigen Hypothek – anzubinden. Wenn man aber damit rechnet, dass die Zinsen noch längere Zeit tief bleiben, macht das wenig Sinn.
Persönlich gehe ich davon aus, dass die Zinsen in der Schweiz – und damit auch die Hypothekarzinsen – wohl noch einige Zeit sehr tief bleiben werden. In den USA ist die Notenbank daran, die Zinsen wieder zu lockern. Und auch in Europa hat die Europäische Zentralbank (EZB) unmissverständlich signalisiert, dass sie wegen der schwächeren Konjunkturaussichten noch einmal eine Lockerung der Geldpolitik vorsieht. Laut EZB könnten die Leitzinsen nicht nur tief bleiben, sondern bis Mitte 2020 nochmals sinken. Auch neue Anleihenkäufe werden geprüft, ebenso wie ein Staffelsystem, um die Folgen der jahrelangen Strafzinsen für Banken abzumildern.
Da die Schweizerische Nationalbank stark vom Kurs der EZB abhängig ist, weil der Franken sonst an Stärke gewinnt, bedeutet dies, dass die Zinsen auch bei uns auf einem historischen Tief bleiben oder sogar noch tiefer gehen könnten. Falls nämlich die EZB die Zinsen tatsächlich senkt, könnte die Nationalbank gezwungen sein, den bisherigen Negativzins von 0,75 Prozent auf –1 Prozent auszuweiten.
Aus meiner Sicht haben Sie keinen unmittelbaren Handlungsbedarf bei Ihrer erst im Dezember des nächsten Jahres auslaufenden Hypothek. Aus Sicht der Bank sieht die Sache natürlich anders aus. Sie hat ein Interesse, ihre bestehenden Kunden möglichst auch in Zukunft an sich zu binden. Das ist verständlich, denn Hypotheken sind für die Banken ein gutes Geschäft, und es herrscht ein harter Konkurrenzkampf unter Banken und vermehrt auch unter Versicherungen und Pensionskassen.
Sie könnten ja noch auf die Idee kommen, bei einem Konkurrenten eine Gegenofferte einzuholen und aus Sicht der Bank im schlimmsten Fall abspringen. Teilweise verlangen Institute auch noch Gebühren, wenn man die tiefen Zinsen bereits früh fixieren will. Angesichts der derzeitigen Zinsaussichten können Sie sich das aus meiner Sicht sparen.
Hinzu kommt, dass ich es verstehe, wenn Sie sich gerade im Alter eine gewisse Flexibilität bewahren möchten. Immerhin – und das finde ich positiv – bemüht sich Ihre Bank um Sie und gewährt Ihnen trotz Ihres höheren Alters weiter eine Hypothek, was bei einigen Banken nicht in jedem Fall garantiert ist.
Nehmen Sie es daher locker und machen Sie vorerst einmal gar nichts. Ich würde die Geldpolitik der Nationalbank und auch die Hypozinsen weiter im Auge behalten und dann im Laufe des nächsten Jahres in einem Gespräch mit der Bank Ihre Optionen ausleuchten. Grund für Eile gibt es definitiv nicht, auch wenn die Bank drängt.
Das könnte Sie auch interessieren
20 Kommentare zu «Hypothek-Erneuerung? Kein Grund zur Eile!»
HYPOTHEKEN SIND FÜR BANKEN, DAS BEST ABGESICHERTE GELD und
“ Kleinvieh, macht auch Mist „!
Solange die Banken Negativzinsen an die SNB zahlen MÜSSEN, sind jede 100’000
die als Hypotheken für Liegenschaften/ Wohnungen abgegeben werden, für diese Bank Goldwert.
Mit einer Festhypothek wettet man gegen den Markt. Diese Wette gewinnt man nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als es der Markt erwartet. In den letzten Jahrzehnten war das nie der Fall. Geldmarkt-Hypotheken waren immer günstiger.
Darum, sich freiwillig keine überteuerten 10 jährigen Fussfesseln anlegen.
Es gibt heute Festhypotheken ab 0.6% über 10 Jahre, also praktisch gleichgünstig wie eine Liborhypothek. Bei beiden Hypothekenformen gibt es das Geld mittlerweile praktisch gratis.
@ Aquila Chrysaetos; Quatsch, es gibt keine 10-jährige Festhypotheken mit Margen von 0.60% ansonsten Quellenangabe.
Sind alles sogenannte Schaufensterpreise.
@ Aquila Ch.: Bitte verbreiten Sie keine Unwahrheiten, kein Institut bietet 10-jährige Langläufer zu 0.60%.
Moneypark. Klar braucht es dafür eine sehr gute Bonität nehme ich an. Aber das braucht es auch bei den besten Liborhypotheken. Und auch dort sehe ich in der Werbung zuerst mal die Schaufensterpreise.
Ich sage ja gar nicht, das Festhypotheken vorzuziehen sind, nur dass sie mittlerweile ähnlich billig wie Libor sind.
Witzig übrigens, dass Sie beide praktisch zur gleichen Zeit inhaltlich identisch antworten. Man könnte fast meinen, ein und dieselbe Person antwortet hier. Ein Schelm der Böses denkt….
Aquila Chrysaetos: Per Ende September 2019 kostete eine 10-jährige Festhypothek im Schnitt wieder 1,05 Prozent. Das sind aber trotzdem noch 5 Basispunkte weniger als Ende Juni 2019.
Alles Schaufensterpreise bei Moneypark, kaum einer erhält ein 10-jährigen Langläufer für 0.63%.
Im übrigen kommen bei Moneypark noch einige hundert Franken an Beratungs-und Vermittlungshonorar dazu.
Übrigens, wer legt sich schon freiwillig 10-jährige Fussfesseln an, wenn er den günstigeren Libor haben kann? Da hat wohl ein Neider den Libor Trend verpasst..
Bezüglich Hypotheken bin ich unbelastet, daher kommt die Kategorie Neider für mich schlecht in Frage.
Aber es fällt mir in diesem wie in vorangegangenen Blogs schon auf, wie aggro einige Liborhypotheken-Promotoren auftreten und andere Ansichten abkanzeln. Seien Sie doch happy mit Ihren Super-Dubber-Konditionen und lassen Sie den anderen ihr Glück mit ihren Festhypotheken. Was sollen denn diese Belehrungen? Machen Sie doch einfach Ihr Ding.
Aber ich muss schon sagen: wenn ich jetzt eine Hypothek abschliessen müsste, würde ich eine 10-jährige für 0.6 oder 0.7 einem Libor für 0.55 vorziehen. Das Geld ist in beiden Fällen fast gratis und da ich eher der langfristige Typ bin käme mir persönlich die Festhypothek bei diesen lächerlich günstigen Konditionen entgegen. Aber jeder wie er will.
Mein Vater ist Rentner und bereits über 85 Jahre alt. Die Migros-Bank hat ihm kürzlich eine Neuhypothek von max. 600’000 CHF auf sein Einfamilienhaus gewährt (Liegenschaft ist ca. 1 Mio. Wert, das Renteneinkommen beträgt ca. 7000 CHF; Hypozins unter 1%). Dieses Angebot ist besser als jede Umkehrhypothek. Aus meiner Sicht sehr zu empfehlen (die Migros-Bank hat offenbar erkannt, das Rentner zuverlässige Kunden sind).
Zu beachten sind die 6 – monatigen Kündigungsfristen bei Fest -und Libor Hypotheken bei einem allfälligen Wechsel.
Bei uns hat sich der Kundenberater der Raiffeisen jeweils 1 Monat vor Fälligkeit der Hypothek gemeldet, somit mussten wir sein Angebot annehmen. Jetzt haben wir fristgerecht gekündigt und haben ein 3-Monats-Libor mit einer Marge von 0.55% bei einem e-Hypo Anbieter im Internet abgeschlossen, Laufzeit 3-Jahre.
Wer sein Eigenheim mithilfe einer Libor-Hypothek finanziert hat, ist damit deutlich günstiger gefahren als mit einer Festhypothek. Wir haben unseren aktuellen 3-Monats Libor von 0.70% zu 0.50% erneuern können. Sind eigentlich die letzten 10-Jahre immer im günstigen Libor geblieben.
Bei diesem Tiefzinsumfeld wird sich aktuell auch nichts ändern.
Meine Eltern beide 66-jährig, haben soeben eine e-Hypothek abgeschlossen, ging problemlos übers Internet.
3-Monats-Libor mit einer Laufzeit von 3-Jahren, die Marge betrug 0.52%. Somit sind sie sehr flexibel, wer weiß schon was in 3-Jahren gesundheitlich etc. ist.
Die Zinsen werden nach meiner Meinung noch Jahre tief bleiben. Libor Hypotheken war die letzten 10-Jahre immer günstiger als Festhypotheken.
Gerade erst habe ich von der CS ebenfalls ein Schreiben betreffend Hypoverlängerung erhalten. Darin möchte man mich dazu bringen, bereits heute die Konditionen für eine im Feburar 2021 auslaufende Hypothek zu fixieren.
Ich beobachte reglemässig die Konditionen für Festhypothek und konnte feststellen, dass die CS ihre Hypo Konditionen seit August um fast 50% verteuert hat obwohl die Minuszinsen unverändert geblieben sind. Dies kommt einer eigentlichen Margenausweitung gleich. Nun versucht man offenbar, die Kunden möglichst frühzeitig zu ködern und zu binden.
Gibt es tatsächlich noch Menschen welche bei der CS
„Kunde“ sind….
Hypo frühzeitig kündigen und Anbieter wechseln..
Die Minuszinsen der SNB haben so ziemlich gar nichts mit den Hypozinsen zu tun aber wenn Sie meinen… aktuell spricht absolut nichts gegen eine frühzeitige Fixierung der Hypothek. Man bezahlt keinen Zuschlag und die Zinsen können ja nur gleich bleiben oder steigen also kann ich nur gewinnen.
@ Peter Meister: Sehr wohl haben Negativzinsen mit der SNB zu tun. Der Zinssatz orientiert sich dabei am aktuellen Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Bei einer Libor Hypothek zahle ich zurzeit nur die Bankmarge, da der Zins mit -0.75% negativ ist.
Sind die Meinungen einseitig, wie hier, dass die Zinsen noch lange tief bleiben, kommt es, wenn es anders kommt, ziemlich heftig anders. Wer sonst nicht auf Zinsänderungen spekuliert, sollte meines Erachtens defensiv handeln, und defensiv ist Streuung: Wer den festen Teil der Hypo langfristig erneuern will/muss, also was ohnehin nicht in den nächsten Jahren amortisiert werden kann, handelt bestimmt nicht dumm, wenn er ein gutes Angebot im aktuellen Markt jetzt annimmt: In einem Jahr werden die kurzfristigen Zinsen kaum höher sein, da gehe ich einig mit der grossen Mehrheit, aber was die Zinserwartungen auf 10 Jahre in einem Jahr sein werden, weiss ich nicht, und ich glaube keinem, der behauptet, dies zu wissen. Sicherheit kostet immer, zur Zeit nur kleines Geld, wie viel in einem Jahr?
Aufgarkeinen Fall würde ich eine Hypothek mit Termingeschäft abschliessen (Forward).Der Forward auf 6 oder mehr Monate ist zu teuer, vorallem macht es keinen Sinn da man nicht von viel höheren Zinssätzen in 3/6/12 Monaten ausgehen kann. Was aber viele vergessen ist, dass auch wenn die Leitzinsen (Bsp: EZB Satz oder SNB 3Monate Libor Ziel)niedrig bleiben, kann es vorkommen dass die Refinanzierungssätze für Hypotheken für die Banken ansteigen. Zum Beispiel wenn die Kreditausfälle und Risiken im Immobilienmarkt neu eingeschätzt werden, wird das Institut die Margen erhöhen. Mein Tip, bei Refinanzierung oder Neugeschäft verschiedene Anbieter vergleichen,Gestaffelte Laufzeiten abschliessen, Bsp 50% in Libor, 25% in 5Jahr und 3 Jahr Festhypo. Somit kann das Refinanzierungsrisiko gestreut werden.
Kunden mit gestaffelten Hypotheken, welche die Bank nach Ablauf der ersten Tranche wechseln möchten, finden unter Umständen keinen Anbieter. Denn: Banken sind selten bereit, nur eine Tranche zu übernehmen.
Die früher auslaufenden Hypotheken müssen in der Regel erneut von der ursprünglichen Bank refinanziert werden diese Situation nutzt die Bank unter Umständen aus und bietet Ihnen ungünstigere Konditionen.
Ein weiterer Nachteil des Splittings liegt darin, dass mit der etappenweisen Erneuerung einer Hypothek die Budgetbelastung öfter schwankt und langfristig schwieriger zu planen ist als mit einer einzigen, untranchierten Hypothek. Wir haben unsere gesamte Hypothek im 3-Monats-Libor, welche über das letzte Jahrzehnt deutlich günstiger war als ein überteuerter Langläufer.
Indem Sie Ihre Hypothek in unterschiedliche Laufzeiten splitten, binden Sie sich an die finanzierende Bank. Läuft eine Tranche viel früher ab, ist eine Ablösung sehr umständlich. Ein Schuldbriefsplitting ist zwar möglich, jedoch mit notariellen Kosten verbunden. Bestehen zwischen den Laufzeiten lediglich 2-3 Jahre Unterschied, können Sie bei einzelnen Banken und Versicherungen bereits eine Tranche ablösen und sich für die Ablösung der zweiten Fälligkeit im Voraus verpflichten. Je nach Timing bezahlt man rückblickend für eine Aufteilung in mehrere Tranchen mehr als bei der Fixierung der gesamten Summe. Beachten Sie: Bei Ablauf jeder Tranche wird eine Bearbeitungsgebühr für die Verlängerung erhoben, die ca. CHF 250.- beträgt.