Diese Risiken lauern in Hypothekenverträgen

Das Kleingedruckte in den Bankverträgen beinhaltet einige Risiken, von denen Kunden nicht mal etwas wissen.

Auch bei einem Hypothekenvertrag  können sich die Bedingungen ändern – etwa nach einem Verkauf der Hypothek durch die Bank. Foto: iStock

Unsere Hypothek möchten wir eigentlich aus zwei Gründen weiterführen: fiskalische Balance sowie Erhalt finanzieller Reserven bis ins hohe Alter. Nun lesen wir, dass unsere Hypothek von der Bank verkauft werden kann. Sollen wir die Festhypothek auf unserer Eigentumswohnung nicht mehr erneuern, weil die Bank damit Handel mit Dritten betreibt, was uns eventuell Verluste von unbekannt einbringen könnte? F.O.

Es ist tatsächlich so, dass in den Hypothekenverträgen oder den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Hypoverträgen angehängt sind, Klauseln bestehen, die es den Hypothekengebern wie Banken oder Versicherungen ermöglichen, die Hypotheken an Dritte zu veräussern. Diese wiederum dürfen die Hypotheken an weitere Geschäftspartner wie Fonds oder andere Finanzanbieter im In- oder Ausland weiterverkaufen.

Neu ist das alles zwar nicht, aber der von Ihnen gelesene Artikel in den Tamedia-Zeitungen hat diese Tatsache ins Bewusstsein vieler Hypotheknehmer gebracht. Dass die meisten Leute noch nie davon etwas gehört hatten, hat einerseits damit zu tun, dass die Banken und Versicherungen auf die Möglichkeit des Hypothekenverkaufs in den Kundengesprächen gar nicht oder nur ganz nebensächlich hinweisen. Und anderseits, dass die meisten Leuten das Kleingedruckte in den Verträgen schlicht nicht anschauen, was verständlich ist, da es in der Regel in umständlichem Juristendeutsch formuliert ist.

Hintergrund ist der Umstand, dass Banken das Hypothekargeschäft über verschiedene Quellen wie Spar- und Kontoeinlagen der Anleger, Pfandbriefdarlehen oder auch durch die Ausgabe von Anleihen mit hypothekarischer Deckung refinanzieren. In diesem Fall wird das Kapital der Anleger durch Hypotheken sichergestellt und zugunsten der Kapitalgeber verpfändet.

Anders ist es bei einer Verbriefung, die unter dem Fachbegriff Securitisation bekannt ist: Hier werden die Hypotheken aus der Bankbilanz herausgenommen und an den Geschäftspartner der Bank übertragen.

Eine weitere Möglichkeit hat die Bank, indem sie bestehende Hypotheken an einen Geschäftspartner ganz veräussert. Bei der zur Basler Kantonalbank gehörenden Bank Cler heisst es dazu beispielsweise in einer Kundeninformation: «Die Bank Cler wird die Hypotheken im Auftrag des Dritten weiterhin mit der gleichen Sorgfalt und nach den gleichen Kriterien wie die nicht für die Refinanzierung verwendeten Hypotheken verwalten.»

Die Zins- und Kapitalzahlungen seien weiterhin an die Bank Cler zu leisten, und die Bestimmungen betreffend Kündigung gälten auch für den Erwerber. «Ein allfälliger Verkauf der mit dem Schuldbrief belasteten Liegenschaft oder die Ablösung der Hypothek durch eine andere Bank ist nicht eingeschränkt. Im Übrigen bleiben die Kundenberaterinnen direkte Ansprechpartner bei allen Kreditfragen.» Der Kunde merkt also gar nichts davon.

Immerhin macht die Bank transparent, dass sie in ihren Verträgen Klauseln hat, welche die Übertragbarkeit und Entbindung vom Bankkundengeheimnis ermöglichen: «Die Übertragbarkeitsbestimmung sieht vor, dass die Bank Cler die Ansprüche aus den Hypotheken an eine Drittpartei im In- und Ausland übertragen, abtreten oder verpfänden kann. Diese Drittpartei kann die erhaltenen Rechte an weitere Erwerber übertragen, abtreten oder verpfänden.» Weiter ist zu lesen: «Die Übertragung und/oder Abtretung der Hypotheken an Dritte kann zu einer Beschränkung oder zu einem Ausschluss der Einspruchsmöglichkeiten der Kundinnen und Kunden führen.»

Solche Klauseln sind in der Bankbranche üblich. Normalerweise entstehen daraus in der Praxis keine Probleme. Man sollte sich aber bewusst sein, dass die Übertragung von Hypotheken auch im Rahmen der Notfallplanung einer Bank als Mittel dienen kann, um im Krisenfall die Beschaffung finanzieller Mittel zu ermöglichen.

In solch einer Krisensituation – etwa in einer künftigen Finanzkrise oder nach einem Immobiliencrash – sehe ich durchaus Gefahren für die Hypotheknehmer. Sie müssten im schlimmsten Fall damit rechnen, dass ein Käufer der Hypothek neue Bestimmungen erlässt oder diese sogar kündigt. Das ist allerdings ist auch bei Ihrer bestehenden Bank im Rahmen der Kündigungsfristen möglich – selbst Festhypotheken können unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden.

Aus meiner Sicht bedeutet das, dass man sich als Kunde vor Augen halten sollte, dass auch ein Hypothekenvertrag nicht in Stein gemeisselt ist und sich die Bedingungen eben etwa nach einem Verkauf verändern können.

Das alles ist meines Erachtens aber kein Grund, dass Sie Ihre Hypothek nicht mehr erneuern. Vielmehr empfehle ich, dass man das Kleingedruckte der Verträge einmal genau liest. Dabei wird man meistens auch eine Klausel entdecken, die ich persönlich noch problematischer finde als nur die Verkaufsmöglichkeit der Hypothek, nämlich der sogenannte Verrechnungsverzicht. Damit akzeptiert man als Kunde, dass man seine Hypothekarschuld auch im Falle einer Insolvenz der Bank nicht durch eine Verrechnung mit seinen Kontoguthaben oder anderen Forderungen tilgen kann.

Das Kleingedruckte in den Bankverträgen beinhaltet für einige Risiken, von denen sie meist nicht mal etwas wissen. Ganz vermeiden können Sie diese Risiken, indem Sie die Hypothek vollständig amortisieren.