Diese Risiken lauern in Hypothekenverträgen

Das Kleingedruckte in den Bankverträgen beinhaltet einige Risiken, von denen Kunden nicht mal etwas wissen.

Auch bei einem Hypothekenvertrag  können sich die Bedingungen ändern – etwa nach einem Verkauf der Hypothek durch die Bank. Foto: iStock

Unsere Hypothek möchten wir eigentlich aus zwei Gründen weiterführen: fiskalische Balance sowie Erhalt finanzieller Reserven bis ins hohe Alter. Nun lesen wir, dass unsere Hypothek von der Bank verkauft werden kann. Sollen wir die Festhypothek auf unserer Eigentumswohnung nicht mehr erneuern, weil die Bank damit Handel mit Dritten betreibt, was uns eventuell Verluste von unbekannt einbringen könnte? F.O.

Es ist tatsächlich so, dass in den Hypothekenverträgen oder den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Hypoverträgen angehängt sind, Klauseln bestehen, die es den Hypothekengebern wie Banken oder Versicherungen ermöglichen, die Hypotheken an Dritte zu veräussern. Diese wiederum dürfen die Hypotheken an weitere Geschäftspartner wie Fonds oder andere Finanzanbieter im In- oder Ausland weiterverkaufen.

Neu ist das alles zwar nicht, aber der von Ihnen gelesene Artikel in den Tamedia-Zeitungen hat diese Tatsache ins Bewusstsein vieler Hypotheknehmer gebracht. Dass die meisten Leute noch nie davon etwas gehört hatten, hat einerseits damit zu tun, dass die Banken und Versicherungen auf die Möglichkeit des Hypothekenverkaufs in den Kundengesprächen gar nicht oder nur ganz nebensächlich hinweisen. Und anderseits, dass die meisten Leuten das Kleingedruckte in den Verträgen schlicht nicht anschauen, was verständlich ist, da es in der Regel in umständlichem Juristendeutsch formuliert ist.

Hintergrund ist der Umstand, dass Banken das Hypothekargeschäft über verschiedene Quellen wie Spar- und Kontoeinlagen der Anleger, Pfandbriefdarlehen oder auch durch die Ausgabe von Anleihen mit hypothekarischer Deckung refinanzieren. In diesem Fall wird das Kapital der Anleger durch Hypotheken sichergestellt und zugunsten der Kapitalgeber verpfändet.

Anders ist es bei einer Verbriefung, die unter dem Fachbegriff Securitisation bekannt ist: Hier werden die Hypotheken aus der Bankbilanz herausgenommen und an den Geschäftspartner der Bank übertragen.

Eine weitere Möglichkeit hat die Bank, indem sie bestehende Hypotheken an einen Geschäftspartner ganz veräussert. Bei der zur Basler Kantonalbank gehörenden Bank Cler heisst es dazu beispielsweise in einer Kundeninformation: «Die Bank Cler wird die Hypotheken im Auftrag des Dritten weiterhin mit der gleichen Sorgfalt und nach den gleichen Kriterien wie die nicht für die Refinanzierung verwendeten Hypotheken verwalten.»

Die Zins- und Kapitalzahlungen seien weiterhin an die Bank Cler zu leisten, und die Bestimmungen betreffend Kündigung gälten auch für den Erwerber. «Ein allfälliger Verkauf der mit dem Schuldbrief belasteten Liegenschaft oder die Ablösung der Hypothek durch eine andere Bank ist nicht eingeschränkt. Im Übrigen bleiben die Kundenberaterinnen direkte Ansprechpartner bei allen Kreditfragen.» Der Kunde merkt also gar nichts davon.

Immerhin macht die Bank transparent, dass sie in ihren Verträgen Klauseln hat, welche die Übertragbarkeit und Entbindung vom Bankkundengeheimnis ermöglichen: «Die Übertragbarkeitsbestimmung sieht vor, dass die Bank Cler die Ansprüche aus den Hypotheken an eine Drittpartei im In- und Ausland übertragen, abtreten oder verpfänden kann. Diese Drittpartei kann die erhaltenen Rechte an weitere Erwerber übertragen, abtreten oder verpfänden.» Weiter ist zu lesen: «Die Übertragung und/oder Abtretung der Hypotheken an Dritte kann zu einer Beschränkung oder zu einem Ausschluss der Einspruchsmöglichkeiten der Kundinnen und Kunden führen.»

Solche Klauseln sind in der Bankbranche üblich. Normalerweise entstehen daraus in der Praxis keine Probleme. Man sollte sich aber bewusst sein, dass die Übertragung von Hypotheken auch im Rahmen der Notfallplanung einer Bank als Mittel dienen kann, um im Krisenfall die Beschaffung finanzieller Mittel zu ermöglichen.

In solch einer Krisensituation – etwa in einer künftigen Finanzkrise oder nach einem Immobiliencrash – sehe ich durchaus Gefahren für die Hypotheknehmer. Sie müssten im schlimmsten Fall damit rechnen, dass ein Käufer der Hypothek neue Bestimmungen erlässt oder diese sogar kündigt. Das ist allerdings ist auch bei Ihrer bestehenden Bank im Rahmen der Kündigungsfristen möglich – selbst Festhypotheken können unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden.

Aus meiner Sicht bedeutet das, dass man sich als Kunde vor Augen halten sollte, dass auch ein Hypothekenvertrag nicht in Stein gemeisselt ist und sich die Bedingungen eben etwa nach einem Verkauf verändern können.

Das alles ist meines Erachtens aber kein Grund, dass Sie Ihre Hypothek nicht mehr erneuern. Vielmehr empfehle ich, dass man das Kleingedruckte der Verträge einmal genau liest. Dabei wird man meistens auch eine Klausel entdecken, die ich persönlich noch problematischer finde als nur die Verkaufsmöglichkeit der Hypothek, nämlich der sogenannte Verrechnungsverzicht. Damit akzeptiert man als Kunde, dass man seine Hypothekarschuld auch im Falle einer Insolvenz der Bank nicht durch eine Verrechnung mit seinen Kontoguthaben oder anderen Forderungen tilgen kann.

Das Kleingedruckte in den Bankverträgen beinhaltet für einige Risiken, von denen sie meist nicht mal etwas wissen. Ganz vermeiden können Sie diese Risiken, indem Sie die Hypothek vollständig amortisieren.

12 Kommentare zu «Diese Risiken lauern in Hypothekenverträgen»

  • Köbi Löwe sagt:

    Kleingedrucktes in Hypo Verträgen
    Die Geschichte mit den Verbriefungen ist das eine. Dabei ist auch stossend, dass, wenn der Bank daraus Rechtsstreitigkeiten entstehen, sich alle Hyponehmer im Verhältnis ihrer Hypotheken daran zu beteiligen haben.
    Und dann wäre noch die „Sauerei“ mit „Es gibt keine Verrechnung“ zu erwähnen.
    Will heissen: Geht die Bank Pleite, ist das EK bis CHF 100’000.- futsch, hingegen bleibt die Hyposchuld bestehen. Das war i.Ü. bis 2008 auch bei der UBS und ihren Angestellten so. Nur auf Druck der Angestellten, musste das die UBS für ihre Angestellten, kurz vor der Pleite stehend, ändern.
    Beides ist nicht korrekt.

    • Rolf Rothacher sagt:

      Quatsch. Die UBS stand nie vor der Pleite, weil Bundesrat Merz, zusammen mit Nationalbankdirektor Jean-Pierre Roth längst vorgespurt hatten (EWS musste die fixfertigen Pläne von Merz nur noch ausführen).
      Und es liegt an Bank und Hypothekarnehmer, die Nicht-Verrechnung vertraglich so festzulegen. Noch herrscht in der Schweiz weitgehende Vertragsfreiheit.

  • beat graf sagt:

    Kürzlich wollte ich meine langjährige Hypothek wechseln. Die CS teilte mir mit, dass sei kein Problem. Nebst den verbleibenden Zinsen kämen noch die Kosten für die Auflösung des Partners der CS dazu, da die CS die Hypothek an ihn weiter verkauft habe. Ich glaubte mich verhört zu haben. Dass ich die Zinsen für die restliche Lauflänge bezahle muss ist mir klar. Aber Kosten für den Weiterverkauf durch die CS??? Ich glaube nicht, dass das vor Gericht verhalten würde. Zudem kann ich mich an ein entsprechendes Schreiben der CS nicht erinnern.

  • Leo Schmidli sagt:

    Das Thema gab es doch hier erst kurz. Ich sehe keine wirklichen Nachteile. Und wenn ich dann ein „Argument“ lese, der neue Inhaber könne die Hypothek kündigen – der alte auch. Wo ist der Unterschied?
    P.S.: Auch die Mietwohnung kann an einen neuen Besitzer verkauft werden. Ebenso der Arbeitgeber. Der Reiseveranstalter, bei dem ich meine Ferien bezahlt habe.

    • Josef Marti sagt:

      Völlig richtig. Bankkontoguthaben sind keine Konkursprivilegierten Forderungen, das Verrechnungsverbot gilt daher für alle Bankgläubiger die keine Pfänder haben genau gleich.

  • Arthur Schmid sagt:

    Die Sauerei ist doch , dass es in de CH keinen wirklichen Konsumentenschutz, auch bei Bankgeschäften gibt und diese somit schalten und walten können.
    Dies ist ja auch nicht verwunderlich , da diese Ihre persönlichen Lobbyisten in Bern haben und diese auch fürstlich bezahlt werden damit alles verhindert wird.

  • Franz sagt:

    M.E. ist der Herr Spieler der zentralen Frage ausgewichen: Soll man heute eine Hypothek (bei Fälligkeit) zurückzahlen, wenn man kann, oder nicht? In Anbetracht der heutigen Umstände ich das Karrsumpel des Kleingedruckten einer Bank doch völlig uninteressant.

  • Fritz Rammstein sagt:

    Das Verhältnis Bank zu Bankkunde zeigt, das der Gesetzgeber in der Schweiz unfähig ist ein vernünftige rechtliche Basis für die Bürger zu schaffen. Da zeigt sich dass Demokratie und Souveränität der Bürger nur leeres Gelabber der Politiker ist.

  • Alain Surlemur sagt:

    Zitat: „Ganz vermeiden können Sie diese Risiken, indem Sie die Hypothek vollständig amortisieren.“
    Es würde mich interessieren wieviele Prozent der „Eigenheimbesitzer“ auch wirklich Besitzer sind und der Bank keinen roten Rappen mehr schulden. Das dürfte eine sehr kleine Zahl sein. Immerhin läuft die Marketingmaschine der Finanzbranche auf Hochtouren um jedem Deppen einen Kredit anzuhängen.

    • Renata Rubina Rolischo sagt:

      „Besitzer“ ist nicht darüber definiert, ob zum Kauf Fremdkapital eingesetzt werden musste, und wie weit eigene Vermögenswerte belehnt sind.
      Wenn Sie das als Sicherheit für ein Geschäft möchten und akzeptieren, kann ich Ihnen den gesamten Hausrat, das Auto und den Goldhamster als mögliches Pfandgut anbieten – die Dinge gehören trotzdem noch mir.

Kommentar

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