Der Kunde zahlt doppelt: Jedes Vehikel, in das der Swiss Immo-Fonds investiert, verrechnet zusätzlich Gebühren. Foto: Urs Jaudas

Ich besitze 500 Anteile des Swiss Immo-Fonds seit der Gründung. Jetzt bin ich nicht sicher, ob dieser Fonds künftig Kursverluste macht, und ob ich verkaufen soll. Auch wegen meines vorgerückten Alters von 88 Jahren. Was ist Ihre Meinung. M.K.

Der von der Migros-Bank angebotene Swiss Immo-Fonds ist ein klassischer Immobilienfonds, der sein Kapital fast vollständig in Immobilien investiert. Dabei werden die Gelder von der für die Fondsführung beauftragten UBS allerdings nicht direkt in Liegenschaften angelegt, sondern in andere Immobilienfonds und an der Börse kotierte Immobilienaktien. Rund 64 Prozent der Mittel stecken in anderen Immobilienfonds etwa von der CS und der UBS sowie rund ein Drittel in Immobilienaktien und der Rest in liquiden Mitteln.

Grösste Aktienpositionen des Fonds sind die bekannten Immobilienfirmen Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal oder Mobimo. Mit dieser Strategie erreicht der Fonds eine breite Diversifikation über den gesamten Immobiliensektor hinaus.

Der Nachteil aus meiner Sicht ist aber, dass Sie viel Gebühren zahlen. Zwar weist der Fonds lediglich eine Gesamtkostenkennziffer Total Expense Ratio von 1,08 Prozent pro Jahr aus. Das ist aber nur ein Teil der Wahrheit. Denn indirekt bezahlt man als Inhaber dieses Fonds deutlich mehr Gebühren, da jedes Vehikel, in das der Fonds investiert, auch Gebühren verrechnet. Man zahlt also gleich mehrfach Gebühren – direkt und indirekt.

Positiv ist neben der breiten Diversifikation die Ausschüttung: Die letzte Ausschüttung betrug 2.40 Franken je Anteil. Immobilienaktien, wie sie im Fonds enthalten sind, bieten allerdings für sich eine deutlich attraktivere Ausschüttung. Die PSP Swiss Property bringt beispielsweise eine Dividendenrendite von 3,3 Prozent, Allreal 3,8 Prozent und Mobimo gar über 4 Prozent. Allerdings erreichen Sie mit nur einzelnen von diesen Aktien natürlich nicht eine so breite Diversifikation wie mit Ihrem Swiss Immo-Fonds, der auch noch in eine Vielzahl von Immobilienfonds investiert, und sind möglicherweise stärkeren Kursschwankungen ausgesetzt.

Wie sich der Kurs Ihres Fonds künftig entwickelt, weiss ich auch nicht. Zwar ist der Schweizer Immobilienmarkt wegen der nach wie vor rekordtiefen Zinsen weiterhin in einer robusten Verfassung. Die Preise dürften in einigen Marktsegmenten allerdings den Höhepunkt erreicht oder sogar überschritten haben. Einen Crash erwarte ich am Schweizer Immobilienmarkt vorderhand nicht.

Wenn die Zinsen später dann auch hierzulande doch einmal steigen und sich die Konjunktur abkühlt, muss man mit tieferen Notierungen bei den Immobilien rechnen. Das würde sich dann auch negativ auf Ihren Fonds auswirken. Momentan sorgen die tiefen Zinsen aber weiter für eine Nachfrage bei Immobilien, obwohl im Segment der Mietwohnungen und Büroliegenschaft mit steigenden Leerständen gerechnet werden muss.

Auch bei Ihrem Fonds erwarte ich kurzfristig keinen Kurseinbruch. Ihren Angaben entnehme ich, dass Sie auf den Fondsanteilen, die Sie schon viele Jahre halten, schöne Buchgewinne haben. Wenn Sie diese ins Trockene bringen möchten, müssten Sie die Fondsanteile wohl langsam verkaufen. Dafür fehlt Ihnen danach aber die jährliche Ausschüttung, und Sie sitzen auf liquiden Mitteln, die nichts abwerfen.