Warum Amortisieren schlauer ist
Falsch beraten? Banken haben kein Interesse an der Amortisation der Hypothek. (Foto: iStock)
Wir wollten unsere auslaufende Hypothekentranche über 100’000 Franken zurückzahlen. Doch der Berater riet uns nun zum Abschluss einer weiteren Hypothek über 100’000 Franken für zwei Jahre, für die er uns einen Zins von 1 Prozent anbietet, um dann im Oktober 2021, bei der Fälligkeit der zweiten Festhypothekentranche von 200’000 Franken, derzeit verzinst zu 2,65 Prozent, zu entscheiden, wie weiter. Dann sei aus heutiger Sicht nach wie vor mit sehr tiefen Zinsen zu rechnen. Wie sehen Sie das? N.F.
Vorausgesetzt, dass Sie die 100’000 Franken, die Sie für die Amortisation der ersten Hypothekentranche verwenden würden, nicht für andere Zwecke zwingend brauchen, sehe ich keinen Grund, warum Sie eine neue Hypothek aufnehmen sollten.
Sie können eine einfache Rechnung machen: Die neue Hypothek würde Sie bei einem Zins von 1 Prozent immerhin 1000 Franken kosten. Gleichzeitig bekommen Sie auf dem Kapital, das Sie auf dem Sparkonto haben, praktisch keinen Zins oder verlieren nach Abzug der Gebühren und unter Berücksichtigung der Teuerung damit sogar Geld.
Natürlich könnten Sie die 100’000 Franken in Wertschriften wie Fonds, Obligationen oder Aktien investieren und im positiven Fall eine höhere Rendite erwirtschaften, als Sie der Bank Zins zahlen. Sie müssten aber zwingend eine Nettorendite von mindestens mehr als 1 Prozent erzielen. Eine Garantie, dass Sie dies schaffen, haben Sie aber nicht, da sehr sichere Frankenanleihen wie die Bundesobligationen nach wie vor eine Negativrendite aufweisen. Möglich wäre auch, dass Sie nach zwei Jahren auf Buchverlusten sitzen. Daher würde ich dieses Kapital nicht investieren.
Ihren Angaben entnehme ich zudem, dass Sie pensioniert sind, womit auch der mögliche Zinsabzug in der Steuererklärung zusätzlich an Bedeutung verliert. Die Bank hat natürlich kein Interesse an der Amortisation: Sie verliert ein Geschäft und Einnahmen.
Wenig Sinn macht für mich das Argument, auf die Teilamortisation zu verzichten, weil in zwei Jahren auch die zweite Hypothekentranche fällig wird. Zwar ist schwer absehbar, wie hoch genau dann die Zinsen sind. In diesem Jahr jedenfalls erwarte ich keine Zinserhöhung. Es ist aber gut möglich, dass die Zinsen bis 2021 ansteigen. Doch dann bringt es Ihnen auch nichts, wenn Sie noch die erste Tranche mit einem tiefen Zins besitzen, da diese dann 2021 ebenfalls auslaufen würde.
Wenn Sie sich gegen einen Zinsanstieg absichern möchten, müssten Sie vielmehr eine deutlich längere Laufzeit von fünf bis zehn Jahren wählen. Allerdings zahlen Sie dann wieder Zinskosten. Nur um das Zinsanstiegsrisiko abzufedern, lohnt sich dies aus meiner Sicht für Sie nicht. Meiner Meinung nach fahren Sie nach wie vor besser, wenn Sie die 100’000 Franken aus der ersten Hypothekentranche amortisieren und so für sich die Zinskosten einsparen.
In zwei Jahren können Sie dann wieder prüfen, ob Sie eine weitere Teilamortisation vornehmen können und wollen oder ob Sie für die verbleibende zweite Tranche eine neue Hypothek abschliessen. Dann sind Sie auch in der Lage, Konkurrenzofferten bei anderen Banken einzuholen, damit Sie einen möglichst attraktiven Zins für sich herausholen.
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23 Kommentare zu «Warum Amortisieren schlauer ist»
Ich persönlich würde auch empfehlen, die 100000 direkt zu amortisieren, dass „Angebot“ über 1% ist im übrigen sehr schlecht, es gibt bereits Angebote für 2-jährige Festhypotheken über 0.45%. Nach meiner Meinung werden die Zinsen noch einige Jahre tief bleiben, für die Fälligkeit 2021 würde ich eine Libor Hypothek abschließen, die war in den letzten 10-Jahren immer günstiger als eine überteuerte Festhypothek.
Derzeit sind Festhypotheken (wie die von Ihnen erwähnten 0.45%) oft billiger als Liborhypotheken….
Herr Seiler viele Banken hauen bei Libor Hypotheken noch einen versteckte Zusatz drauf, somit kann es sein, dass eien normale Hypo billiger ist. Die Vertäge genau anschauen.
Urs Schlaepfer: Quatsch, es handelt sich schlicht und einfach um die Bankmarge, da die Zinsen negativ sind, mehr nicht.
@ I.Bissig: Blödsinn, 5-10-Jährige Festhypotheken bewegen sich zwischen 0.51 – 0.81% und somit teurer als Liborhypotheken. Im übrigen waren Liborhypotheken die letzen 10-Jahre immer günstiger als Langläufer.
Bissig: Bei welchem Finanzinstitut erhalte ich eine 10-jährige Festhypothek unter 0.45%, bin gespannt..
Ein nettes Beispiel wieso man Hypotheken nie splitten sollte. Eine Tranche läuft ab und die Bank bietet dann für die Erneuerung einen horrenden Zins an. 2 Jahre für 1% sind etwa ein Faktor 2 zuviel. Kann Sie ja, weil der Kunde kann ja nicht mit nur einer Tranche zur Konkurrenz.
Spieler hat übrigens wieder einmal den Steuereffekt vergessen. Die 100’000 zu 1% würden nicht 1000 kosten sondern etwas weniger weil ja noch 1000 als Schuldzinsen vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden kann, was dann die Steuern um 200-350 reduziert
Nicht zu vergessen die Vermögenssteuern, die rasch einmal auch noch 0.5 – 1% ausmachen können.
Eine Libor-Hypothek ist in Zeiten von sinkenden, stabilen oder nur leicht steigenden Zinsen die beste Wahl. Bin erstaunt über den völlig überrissenen Zinssatz von 2.65% bis Oktober 2021. Unsere gesamte 3 Monats Libor Hypothek
haben wir soeben zu 0.60% um weitere 5-Jahre verlängert. Zuvor war die Bankmarge 0.80%.
Banken empfehlen am liebsten Festhypotheken, weil sie am meisten daran verdienen. Doch wer den Zins lange anbindet, nimmt grosse Nachteile in Kauf.
Mit einer Festhypothek wettet man gegen den Markt. Diese Wette gewinnt man nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als es der Markt erwartet. In den letzten Jahrzehnten war das nie der Fall. Geldmarkt-Hypotheken waren immer günstiger, daher alles in den Libor.
Ihre Aussagen stimmen nicht:
Banken verdienen mit einer Libor-Hypothek deutlich mehr als mit einer Festhypothek (Liborsatz ist aktuell -0.75%, 10-jähriger Satz bei 0.08%).
Mit einer Festhypothek wettet man nicht gegen den Markt, sondern man fixiert die aktuelle Markterwartung. Steigen die Zinsen über diese Markterwartung, gewinnt man, sinken die Zinsen, verliert man. Dabei spielen neben Wett- oder Absicherungsmotiven oft auch Liquiditätsüberlegungen (man zahlt immer gleich viel) und Margenüberlegungen eine Rolle.
@ Fritz Lauener: Ihre Behauptung stimmt schlichtweg nicht. Libor-Hypotheken waren während der Tiefzinsphase der letzten 10 Jahre attraktiver und günstiger als Fest- oder variable Hypotheken. Hypothekarnehmer profitierten von einem Zinssatz von 0.65% und weniger.
@ Lauener: Seit dem denkwürdigen Entscheid der Nationalbank im Januar 2015 liegt der Libor-Satz bei -0.75%, also deutlich im negativen Bereich. Für die Hypothekarnehmer kommt allerdings kein negativer Zinssatz zur Anwendung sondern die Finanzinstitute wenden unisono einen pauschalen Zinssatz von 0% an. Effektiv zahlt der Hypothekarkunde somit aktuell nur die Marge. Eine Liborhypothek war über das letzte Jahrzehnt gesehen deutlich günstiger als eine 10-Jährige Festhypothek.
@ Fritz Lauener: Ihre Behauptung ist schlichtweg falsch seit 2015 liegt der Libor-Satz bei -0.75%, also deutlich im negativen Bereich. Effektiv zahlt der Hypothekarkunde somit aktuell nur die Marge.
Mit einer Festhypothek wettet man gegen den Markt. Diese Wette gewinnt man nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als es der Markt erwartet. In den letzten Jahrzehnten war das nie der Fall, auch jetzt nicht. Geldmarkt-Hypotheken waren immer günstiger.
F.Lauener: Festhypotheken lohnen sich nicht, weil Banken trotz der Negativzinsen mit einer fiktiven Zinskurve von mindestens null Prozent plus Kreditmarge rechnen. Dies deshalb, weil sie die Spargelder zu null Prozent verzinsen.
Doch die effektiven Interbanksätze sind bis zu 0,75 Prozent im Minus. Das bedeutet, dass Festhypotheken bis zu 0,75 Prozentpunkte zu teuer sind. Erst wenn die Interbanksätze wieder positiv sind, können Festhypotheken wieder spürbar teurer werden. Das dürfte noch viele Jahre nicht der Fall sein. Ein Blick auf die Entwicklung der Interbanksätze (SWAP) zeigt: Die Marktteilnehmer erwarten, dass die Zinsen erst ab 2040 wieder über null Prozent steigen könnten.
@ F. L.: Mit Festhypotheken hat man keine Möglichkeit, die Zinsstrategie während der Laufzeit anzupassen. Man verspielt also die Chance, vom Wegfall der Untergrenze bei null Prozent zu profitieren. Wer die Zinsentwicklung im Blick behält und erst im richtigen Moment umsteigt, kann in den kommenden Jahren sehr viel Geld sparen. Fazit: Setzen Sie vor allem auf Geldmarkt-Hypotheken und beobachten Sie die langfristige Zinsen so können Sie möglichst lange von den günstigen Geldmarkt- Hypotheken profitieren und genau dann in eine Festhypothek wechseln, wenn der Zeitpunkt dafür gekommen ist.
Unfaire Behandlung bei vorzeitiger Auflösung.
Bei der vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek können Kosten von mehreren zehntausend Franken anfallen. Anders als bei der Kreditvergabe wollen Banken in so einem Fall nichts mehr von ihrer Nullgrenze wissen. Denn sie müssen den zurückgezahlten Kredit für den Rest der Laufzeit zu einem negativen Zins am Kapitalmarkt anlegen. Das ist stossend Kunden werden entweder bei der Vergabe oder bei der Auflösung von Festhypotheken unfair behandelt, darum nur günstige Geldmarkthypotheken auch im Hinblick auf eine Scheidung oder Jobverlust.
Intelligente Antwort von Geldblogger Martin Spieler (hoffentlich ist hier nicht der Nomen ein Omen). Wohnkosten so tief wie möglich zu halten ist schnell verdinetes Geld und befriedigt ein Urbedürfniss.
Ich habe die Hypothek Jahrzehnte nicht amortisiert und durchschnittlich doppelt so viel auf Aktien gewonnen als die Hypozinsen ausmachen. Ist aktuell noch besser, weil allein die Dividenden durchschnittlich 3% betragen.
Da sieht man das Vertrauen der sogenannten Experten in den Börsenmarkt – die sind so am Arsch, dass sie sich nicht mehr zutrauen mit Fr. 100’000 – ein Prozent (1%) Rendite zu machen!? Ein Armutszeugnis! Machen Sie es so wie ich das gemacht habe – kaufen Sie brasilianische Tiefpreis – Grundstücke.
Die Preissteigerungen in Brasilien sind enorm. Schon mit Fr. 10’000 Einsatz können Sie 100 Ha Land kaufen.
Das sind 1 Mio Quadratmeter. Wenm Sie dann später den Quadratmeter für Eur 10 verkaufen haben sie 10 Mio Fr gemacht.
Das ist besser als Zahlenlotto und man kann auf die europäischen 1% Börsen scheissen – das ist doch nur noch Lug umd Betrug!
Und die Brasilianer „scheissen“ whs auf die reichen Schweizer, die ihr Land aufkaufen, mit ihrem Boden spekulieren und sich auf ihre Kosten eine goldige Nase verdienen.
Und sich gleichzeitig über die europäischen Börsen beklagen…. („Lug und Betrug“)
Was nützt mir die Wertsteigerung von Land wenn im Gegenzug der brasilianische Real im freien Fall ist?
Mit dem Wertzerfall des Real werden auch die Grundstückspreise wieder sinken.
Die Banken verdienen auch mit Liborhypotheken gutes Geld, sonst würden sie es nicht anbieten.
Mit Festgeldhypotheken kauft man sich mehr Sicherheit, und bezahlt dafür auch etwas mehr – es ist alles eigentlich ganz simpel.