Steigende Leerstände: Die Preise dürften in den meisten Immobilienmarktsegmenten den Höhepunkt erreicht oder überschritten haben. Foto: Keystone

Ich werde pensioniert und werde einen Teil meines Pensionsguthabens auszahlen lassen. Die 100’000 Franken möchte ich in zwei Schweizer Immobilienfonds investieren. Können Sie mir das empfehlen? P.F.

Anlagen in Immobilien sind nicht nur bei institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen sehr beliebt, sondern auch bei vielen Privaten, die Wert auf Sicherheit und regelmässige Erträge legen. Allerdings sollte man dabei die Risiken nicht unterschätzen.

Das Hauptrisiko sehe ich in der Marktentwicklung. Nachdem die Immobilienpreise in der Schweiz während vieler Jahre mehrheitlich nach oben gezeigt haben und sich der Wert vieler Liegenschaftenobjekte insbesondere in den grossen Städten im Langzeitvergleich stark erhöht hat, ist in letzter Zeit eine Konsolidierungsentwicklung sichtbar. Viele mussten ernüchtert feststellen, dass auch am hiesigen Immobilienmarkt die Bäume nicht in den Himmel wachsen.

Zunehmend kommt es nicht nur bei Gewerbe- und Büroliegenschaften, sondern auch bei Wohnliegenschaften zu steigenden Leerständen, was die Renditen von entsprechenden Finanzvehikeln drückt. Die Preise dürften in den meisten Immobilienmarktsegmenten den Höhepunkt erreicht oder überschritten haben, auch wenn die anhaltend rekordtiefen Zinsen nach wie vor für eine rege Nachfrage nach Immobilien sorgen. Vorderhand ist indes kein Zinsanstieg in Sicht.

Einen Immobiliencrash, wie wir ihn in der Schweiz in den 90er-Jahren erlebten, erwarte ich nicht. Sollten die Zinsen später auch in der Schweiz einmal anziehen, wäre bei vielen Immobilien allerdings mit rückläufigen Preisen zu rechnen. Dies würde sich auch bei den meisten Immobilienfonds negativ auswirken.

Eine breite Diversifikation im Schweizer Immobiliensektor erreichen Sie zum Beispiel mit dem Fonds Swisscanto Real Estate Fund Ifca, der in der ganzen Schweiz in Wohnliegenschaften investiert, oder dem UBS Property Fund Direct Residental, dem CS Real Estate Fund Property Plus oder dem Immo Helvetic, der zu einem grossen Teil in Wohnliegenschaften im Kanton Bern investiert.

Eine weitere Anlagemöglichkeit bieten Aktien von an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfirmen wie SPS Swiss Prime Site, Mobimo, SPS Swiss Property oder Allreal. Alle weisen eine schöne Dividendenrendite zwischen 3 und 5 Prozent auf. PSP bietet eine Dividendenrendite von 3,3 Prozent, Allreal 3,99 Prozent, Mobimo 4,1 Prozent und SPS 4,4 Prozent.

Sowohl bei diesen Immobilienaktien als auch bei den Immobilienfonds müssen Sie allerdings mit erheblichen Kursschwankungen rechnen, wie das letzte Anlagejahr 2018 gut vor Augen führte. Darum würde ich nicht nur zwei Fonds oder nur zwei Immobilienaktien erwerben, sondern das Kapital, das Sie indirekt in Immobilien anlegen möchten, in mehrere Immobilienvehikel mit unterschiedlicher Ausrichtung investieren.

Davon abgesehen sollten Sie auch sonst sicherstellen, dass Sie eine breite Diversifikation erreichen und nicht den Grossteil Ihres Geldes nur in den Immobiliensektor investieren, wo Sie jeweils bei den Vehikeln noch einen Aufpreis bezahlen. Neben den Immobilien sollten Sie auch andere Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder Rohstoffe je nach Ihrer persönlichen Risikofähigkeit gewichten.

Wenn Sie allein nur auf den Immobiliensektor setzen, tragen Sie ein erhöhtes Klumpenrisiko und wären von einem späteren Abschwung des Immobilienmarktes stark betroffen.