Klare Regelung: Bei den Steuern sind Eigenleistungen des Hauseigentümers an seiner Liegenschaft nicht abzugsberechtigt. Foto: iStock

Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen im Bündnerland gekauft. Ich selber wohne in Winterthur und habe dort meinen Wohnsitz. Das Mehrfamilienhaus ist durch meine Eltern und eine Tante bewohnt. Ich nutze die kleine Ferienwohnung im Erdgeschoss. Meine Frage: Darf ich den Unterhalt für das Haus und die drei Wohnungen von den Steuern abziehen, auch wenn ich es nicht selbst bewohne? R.S.

Ja. Sie dürfen die Unterhaltskosten von den Steuern abziehen, aber Sie müssen auch die mit dem Haus erzielten Einnahmen versteuern. Konkret müssen Sie die Mieten, die Ihnen Ihre Eltern und Ihre Tante für die Wohnungen im Haus bezahlen, als Einkommen ausweisen. Auch für Ihre Ferienwohnung müssen Sie einen Wert als Eigengebrauch deklarieren.

Da Sie Ihren Wohnsitz in einem anderen Kanton haben, als sich das Mehrfamilienhaus befindet, müssen Sie in beiden Kantonen eine Steuererklärung einreichen, wobei es im Kanton Graubünden genügt, dass Sie die genauen Liegenschafteneinnahmen und -ausgaben ausweisen und zusätzlich eine Kopie Ihrer Steuererklärung aus dem Kanton Zürich einreichen. Unter den Steuerämtern der beiden Kantone wird dann eine Steuerabgrenzung vorgenommen.

Bei Ihrem Mehrfamilienhaus dürfen Sie die Unterhaltskosten und allfällige Kosten der Instandstellung der neu erworbenen Liegenschaft geltend machen. Konkret umfassen die Unterhaltskosten sogenannte werterhaltende Aufwendungen – wenn Sie mit den getroffenen Massnahmen also den Wert Ihres Hauses sicherstellen. Dazu gehören beispielweise Malerarbeiten innen und aussen, der Ersatz von Einbauschränken, die Renovation der Küche und Bäder oder der Böden. Auch der Ersatz von alten oder defekten Geräten zählt zu den werterhaltenden Aufwendungen.

Nicht abzugsfähig sind indes wertvermehrende Arbeiten – also Massnahmen, die zu einer dauernden Wertvermehrung der Liegenschaft führen. Wenn Sie beispielsweise zusätzlich ein neues zweites Bad einbauen lassen oder einen Wintergarten anbauen lassen, ohne dass es einen solchen bereits gegeben hätte, sind dies wertvermehrende Massnahmen, die Sie bei der Einkommenssteuer nicht abziehen dürfen. Trotzdem sollte man die Rechnungen für solche Massnahmen aufbewahren, da man wertvermehrenden Aufwendungen später bei der allenfalls mal anfallenden Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechnen kann.

In der Praxis ist die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen nicht immer so eindeutig. Etwa dann, wenn Sie die bestehende Küche oder das bestehende Bad renovieren, es aber auch luxuriöser gestalten. Dann ist nur ein Teil der Kosten abzugsfähig. Bei allen Abzügen ist es wichtig, dass Sie möglichst detaillierte Belege beibringen können.

Über solche Massnahmen hinaus dürfen Sie auch Betriebskosten inklusive Versicherungsprämien zum Abzug bringen. Diese umfassen die Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden wie Feuer, Wasserschaden, Glasbruch und gegen die Haftpflichtrisiken im und am Gebäude, aber auch Beiträge für den Strassenunterhalt, Strassenbeleuchtung und -reinigung und Dolenreinigung und bei vermieteten Liegenschaften, wie bei Ihnen, mit dem Grundbesitz verbundene jährliche Abgaben wie Grundgebühren für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung, Kehricht und Feuerschau, «soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom Eigentümer getragen werden», wie es in einem Merkblatt der Zürcher Steuerbehörden heisst.

Abzugsfähig sind auch Verbrauchskosten, Kosten für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, für Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen, Treppenhaus und Kellerräumen – immer vorausgesetzt, dass diese Kosten nicht den Mietern weiter verrechnet werden.

Für Unsicherheit sorgt immer auch die Frage, wie Eigenleistungen beim Unterhalt steuerlich gehandhabt werden. Hier gibt es eine klare Regelung: Bei den Steuern sind Eigenleistungen des Hauseigentümers an seiner Liegenschaft nicht abzugsberechtigt.