Die Zeit drängt: Wer sein Haus renovieren will, sollte das noch vor der Abschaffung des Eigenmietwerts tun. Bis zu einer Umsetzung dürfte es 2021/22 werden. Foto: iStock

Oft wird argumentiert, man könne mit dem eigenen Haus einiges an Steuern sparen und Abzüge für Renovationen geltend machen, sofern der Eigenmietwert nicht fällt. Wir haben ein Haus mit Baujahr 1954 in der Familie, welches wir vielleicht übernehmen. Wann ist eine Renovation werterhaltend, damit der Abzug vom Steueramt akzeptiert wird? G.U.

Es stimmt, dass man mit Wohneigentum im Vergleich zu einem Mietverhältnis heute mit dem bisherigen System des Eigenmietwertes wesentlich mehr Abzüge in der Steuererklärung vornehmen darf. So darf man etwa die Schuldzinsen für die Hypothek sowie die Ausgaben für Renovationen und Unterhalt bei den Steuern abziehen.

Was viele vor dem Kauf einer Liegenschaft allerdings vergessen oder ausblenden, ist die Tatsache, dass Wohneigentum unter Umständen auch zu einer höheren Steuerrechnung führen kann. Der Grund ist der Eigenmietwert, der nach dem Willen der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK) abgeschafft werden soll.

Je nach Liegenschaft kann der Eigenmietwert recht hoch ausfallen. Das Problem ist, dass der Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen dazugezählt wird. Wenn etwa zwei Eheleute beide berufstätig sind und der Eigenmietwert kommt dann noch zum steuerbaren Einkommen dazu, kann dies dazu führen, dass die beiden in eine höhere Steuerprogression geraten.

Weil die Zinsen momentan noch sehr tief sind, macht der Zinsabzug derzeit nicht so viel aus. Jedenfalls kann der Effekt des Eigenmietwertes in der Regel nicht kompensiert werden.

Hilfreich sind aber aus steuerlicher Sicht abzugsfähige Ausgaben für Renovationen und Unterhalt. Dabei müssen Sie gemäss noch geltendem System unterscheiden, ob eine Investition in Ihr künftiges Haus nur werterhaltend oder wertsteigernd ist.

Eine Wertsteigerung nehmen Sie eindeutig vor, wenn Sie an das Haus aus dem Jahr 1954 etwa einen Wintergarten anbauen oder wenn Sie sich ein romantisches Cheminée leisten, falls bisher keines in der Liegenschaft vorhanden war. Auch der Ausbau des Estrichs, der bisher nicht für Wohnraum genutzt wurde, oder eine Sauna im Keller, die es vorher nicht gab, werden zu den wertsteigernden Investitionen gezählt.

Weniger klar ist die Sache, wenn Sie Dinge ersetzen, die bereits im Haus waren: Solange Sie diese einfach ersetzen, ohne dass dadurch das Haus luxuriöser wird, sind solche Renovationen werterhaltend. Wenn Sie etwa einen bestehenden Spannteppich durch einen neuen Spannteppich ersetzen, ist dies nicht wertvermehrend. Falls der Spannteppich aber herausgerissen und stattdessen ein vergleichsweise deutlich teurerer Holzparkett eingebaut wird, dürfte der Steuerkommissär nur einen Teil der Investition als Abzug gelten lassen.

Gut verständlich sind auch Umbauten von Bädern und Küchen. Bei alten Häusern sind die Bäder teilweise sehr klein. Wenn Sie das Bad nun deutlich vergrössern und sich eine luxuriöse Wanne installieren lassen oder aus der kleinen Küche eine Wohnküche mit Kochinsel machen, werden Sie nur einen Teil der Kosten in Abzug bringen können. Auffrischung und Reparatur von bestehenden Einbauten oder Malerarbeiten sind hingegen üblicherweise problemlos abziehbar.

Besser als ein grosser Umbau ist aus steuerlicher Hinsicht eine etappenweise Renovation eines älteren Hauses, auch wenn dies vielleicht umständlicher ist. Das hat den Vorteil, dass Sie jedes Jahr Steuerabzüge geltend machen können und so über die Jahre hinweg deutlich mehr Steuern sparen und damit einen Teil Ihrer Investitionen durch die Steuerersparnis kompensieren können.

Allerdings drängt für Ihr Vorhaben ein wenig die Zeit: Sie müssen genau verfolgen, wie das Geschäft über die Abschaffung des Eigenmietwertes im Parlament vorwärtskommt. Zuerst kommt der Vorlagenentwurf, der von der Steuerverwaltung erarbeitet wird, bis Ende des nächsten Jahres in die Vernehmlassung und wohl frühestens im Jahr 2020 ins Eidgenössische Parlament.

Bis zu einer Umsetzung dürfte es im positiven Fall 2021, vielleicht aber auch 2022, werden. Bis zur Umsetzung jedenfalls sind die Abzüge für Schuldzinsen, Unterhalt und werterhaltende Renovationen noch erlaubt.