Hoch hinaus: Der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren massiv gewachsen. Wenn die Zinsen dereinst steigen, dürfte der Markt das korrigieren. Foto: Urs Jaudas

Mein Aktien-Portfolio umfasst bisher keine Immobilienaktien. Ich plane nun, drei bis vier Titel zu kaufen. Meine Wahl wäre Allreal, PSP Swiss Property und Swiss Prime Site. Was halten Sie davon? Ist der momentane Zeitpunkt für einen Einstieg günstig? D. K.

Immobilienaktien wie die von Ihnen erwähnten Allreal, PSP Swiss Property und Swiss Prime Site zeichnen sich durch eine erfreuliche Dividendenrendite von drei bis zum Teil über vier Prozent aus.

Die PSP ist mit einem Immobilienvolumen von rund 7 Milliarden Franken die zweitgrösste Immobilienfirma, welche an der Schweizer Börse kotiert ist. Der Fokus der Firma liegt auf Büro- und Verkaufsobjekten an zentralen Lagen sowie auf eigenen Entwicklungsarealen. Bewirtschaftet werden die Immobilien über drei Teams in Genf, Olten und Zürich.

Problematisch bei der PSP sind, wie bei vielen vergleichbaren Gesellschaften, die Leerbestände, welche aber von der Firma aktiv angegangen und reduziert werden. Gerade der Markt mit Büro- und Verkaufsflächen macht die PSP stark konjunkturabhängig. Im schwierigen Büromarkt sehe ich denn auch Risiken bei der Gesellschaft.

Im ersten Halbjahr hat sich PSP Swiss Property allerdings positiv entwickelt. Der Liegenschaftsertrag stieg um 1,7 Prozent auf 138,7 Millionen Franken und der Reingewinn um 6,8 Prozent auf 85,6 Millionen Franken. Der durchschnittliche Leerstand reduzierte sich und war am Bilanzstichtag mit 6,8 Prozent deutlich tiefer als 8,5 Prozent noch Ende März. Auch der Ausblick wurde leicht angehoben.

Solange die Schweizer Wirtschaft gut läuft, profitiert PSP von der Nachfrage nach Verkaufs- und Bürolokalen. Eine Konjunkturabschwächung würde PSP belasten.

Anders aufgestellt ist Allreal. Diese kombiniert ein grosses Immobilienvolumen im Grossraum Zürich mit dem Betrieb einer Generalunternehmerfirma. So kann Allreal die gesamte Wertschöpfungskette von der Projektentwicklung über die Realisation bis zur Immobilienanlage abdecken und betreibt mit Hammer Retex auch eine eigene Liegenschaftenverwaltung.

Für das laufende Jahr hat sich das Unternehmen zum Ziel gesetzt, ein operatives Ergebnis leicht über dem Wert von 2017 zu erzielen. Als Generalunternehmer profitierte Allreal in den letzten Jahren nicht nur vom Immobilienboom, sondern auch von der regen Bautätigkeit. Damit ist Allreal allerdings auch direkt vom Bauzyklus abhängig, der seinen Höhepunkt wohl überschritten hat.

Die grösste Immobilienfirma, welche an der Schweizer Börse kotiert ist, heisst SPS. Sie verfügt über einen Immobilienbestand von mehr als 10 Milliarden Franken. Sie investiert in Büro- und Verkaufsobjekte an guten Lagen, in Projektentwicklungen sowie zur Erhöhung der Diversifikation in immobiliennahe Geschäftsfelder. Ich halte diesen Ansatz für interessant. Allerdings ist aufgrund der starken Verankerung im Bereich Büro- und Geschäftsliegenschaften auch die SPS stark konjunkturabhängig.

Wenn Sie vor allem an erfreulichen Dividenden interessiert sind, ergibt ein Investment in die drei Immobilienfirmen Sinn. Allerdings sind die Papiere keineswegs günstig, und sie müssen eine Prämie auf den Nettoinventarwert in Kauf nehmen. Der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren massiv gestiegen. Wenn die Zinsen dereinst einmal steigen, dürfte der Markt korrigieren. Dann müssen Sie auch bei den kotierten Immobilienaktien mit heftigen Korrekturen rechnen.

Prüfen würde ich auch Anlagefonds, welche auf Wohnimmobilien fokussieren und attraktive Erträge ausschütten. Ihre Hausbank kann Ihnen entsprechende Vorschläge machen. Allerdings weisen auch diese Immobilienfonds hohe Prämien auf, und bei einer Marktkorrektur werden auch die Fondsanteile stark unter Druck kommen.

Der Einstiegszeitpunkt in Immobilieninvestments ist derzeit definitiv nicht günstig. Wenn Sie jetzt kaufen, müssen Sie einen sehr langen Anlagehorizont haben und auch mögliche Rückschläge in Kauf nehmen können.