Lohnt sich eine Hypothek von der Pensionskasse?
Hypotheken: Ein Nachteil der Pensionskassen im Vergleich zu den Banken ist die fehlende Kundennähe. Beratung darf man keine erwarten. Foto: iStock
Unsere 10-jährige Hypothek läuft Anfang 2019 aus. Ich bemühe mich um neue Angebote. Ich habe drei Angebote: Kantonalbank SG, 1,7 Prozent, offizieller Zinssatz, noch nicht verhandelt, Lehrerpensionskasse SG, 1,58 Prozent, und Pensionskasse der Post, 1,32 Prozent. Was empfehlen Sie? J.H.
Ihr Beispiel zeigt, dass Pensionskassen immer aggressiver am Schweizer Hypothekenmarkt auftreten und mit attraktiven Angeboten versuchen, den Banken Kunden abzujagen.
Während bei den Retailbanken, wie den Kantonalbanken, Hypotheken zum eigentlichen Kerngeschäft gehören, ist die Vergabe von Hauskrediten für die Pensionskassen ein Nebengeschäft und dem Bereich Anlagen angegliedert.
Weil die Vorsorgeinstitute angesichts der rekordtiefen Zinsen grosse Mühe haben, auf sehr sicheren Anlagen noch eine vernünftige Rendite zu erwirtschaften, suchen sie nach Alternativen. Diese bieten Hypotheken an solide Kunden.
Bei der Risikobeurteilung ihrer Kundschaft sind die Pensionskassen denn auch besonders streng. Faktisch sind sie nur an guten, sprich zahlungskräftigen Kunden interessiert, die eine sehr hohe Gewähr bieten, dass es mit dem Kredit nie ein Problem gibt.
Ein Nachteil der Pensionskassen im Vergleich zu den Banken ist die fehlende Kundennähe: Sie dürfen vom Vorsorgeinstitut keine Beratung erwarten.
Auch die Abwicklung erfolgt meist durch ein externes Institut. Man muss in diesem Fall seine persönlichen Finanzdaten zur detaillierten Prüfung einem externen Partner der Pensionskasse anvertrauen, den man in der Regel nicht kennt und der anders als die Bank nicht per Gesetz an ein Bankgeheimnis gebunden ist. Immerhin kann das einfach durch eine Vertraulichkeitsvereinbarung geregelt werden.
Die Ihnen angebotenen Konditionen zeigen aber, dass die Pensionskassen durchaus kompetitiv sind. Davon können Sie profitieren.
Sie schreiben mir, dass das Angebot der Kantonalbank, welche offenbar Ihre Hausbank ist, erst ein offizieller Zinssatz ist und Sie mit dieser darüber noch nicht verhandelt haben. Daher würde ich mit der Bank das Gespräch suchen und die Ihnen vorliegenden Angebote der beiden Pensionskassen offenlegen. Dann kann die Bank entscheiden, ob sie mitzieht und Ihnen ebenfalls ein deutlich günstigeres Angebot macht.
Wenn jemand über eine gute Schuldnereinstufung verfügt und auch für andere Geschäfte für die Bank interessant ist, haben die Institute bei der Festlegung der Hypozinsen einigen Spielraum.
Falls die Bank mitzieht, können Sie sich die bei einem Wechsel zur Pensionskasse nötige Prüfung und Abwicklung sparen. Es dürfte sich für Sie somit auf jeden Fall lohnen zu verhandeln.
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30 Kommentare zu «Lohnt sich eine Hypothek von der Pensionskasse?»
Schliessen Sie eine 3- oder 6-monatige Geldmarkthypothek ab, dann sind zu mit 0.7% dabei (Libor 0%, Marge 0.7%).
Wieso sich für 10-Jahre überteuerte Fussfesseln anlegen, wir haben gerade unseren 3-Monats Libor um weitere 5-Jahre zu 0.65% erneuert.
Nach meiner Meinung, werden die Zinsen noch einige Jahre tief bleiben.
Sollte die Zinsen tatsächlich steigen, können wir mit dem über Jahre ersparten direkt amortisieren.
Banken empfehlen am liebsten Festhypotheken, weil sie am meisten daran verdienen. Doch wer den Zins lange anbindet, nimmt grosse Nachteile in Kauf.
Mit einer Festhypothek wettet man gegen den Markt. Diese Wette gewinnt man nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als es der Markt erwartet. In den letzten Jahrzehnten war das nie der Fall. Geldmarkt-Hypotheken waren immer günstiger. Aktuell kosten sie rund 1 Prozent also 0,4 Prozentpunkte weniger als eine durchschnittliche 10-jährige Festhypothek.
Nicht zu vergessen und schwer in einem messbaren, monetären Wert festzuhalten ist jedoch die Planbarkeit. Zu wissen, wie viel man denn die nächsten 10 Jahre jeden Monat auf den Rappen genau zu bezahlen hat, ist sehr angenehm. Dass man sich Sicherheit meist was kosten lassen muss ist ja nicht nur bei Hypotheken so.
Festhypotheken lohnen sich nicht, weil Banken trotz der Negativzinsen mit einer fiktiven Zinskurve von mindestens null Prozent plus Kreditmarge rechnen. Dies deshalb, weil sie die Spargelder zu null Prozent verzinsen.
Doch die effektiven Interbanksätze sind bis zu 0,75 Prozent im Minus. Das bedeutet, dass Festhypotheken bis zu 0,75 Prozentpunkte zu teuer sind. Erst wenn die Interbanksätze wieder positiv sind, können Festhypotheken wieder spürbar teurer werden. Das dürfte noch viele Jahre nicht der Fall sein. Ein Blick auf die Entwicklung der Interbanksätze (SWAP) zeigt: Die Marktteilnehmer erwarten, dass die Zinsen erst ab 2040 wieder über null Prozent steigen könnten
Ich persönlich würde nie eine teure 10-jährige Festhypothek abschliessen, was ist bei Jobverlust oder Scheidung, eine günstige Libor-Hypothek zu 0.70% übernimmt mir ein potentieller Käufer eher als eine überteuerte Festhypothek zu 1.50%.
Kommt darauf an wann der Jobverlust stattfindet. Eine Immobilie an guter Lage werden Sie problemlos auch mit einer Festhypo von 1.5 % verkaufen können.
@ Kurt Kobler: Wieso sollte ich eine Festhypothek für 1.5 % übernehmen, wenn ich ein Libor für 0.70% haben kann. Bei einer Zinsdifferenz von 0.80% und einer Immobilie von 1. Mio. bezahle ich pro Jahr 8000.- zuviel an Zinsen macht in 10-Jahren satte
80´000.- Franken.
Kann man ein Jobverlust planen?
„Beratung“ ist Euphemismus für Verkaufen. Seit 30 Jahren gibt es keine Verkäufer mehr, nur noch Kundenberater.
Ein echter Berater verkauft nur seine Beratung, kein Produkt, und lässt sich dafür bezahlen. Bei der Bank ist die „Beratung“ gratis, weil Banken sind bekannt dafür, dass sie gerne schenken.
Der Zinssatz lässt sich verhandeln. Die Schaufensterpreise der Banken bei 10jährigen Festhypo sind eher hoch (z.B. 1,6 Prozent bei der Migrosbank). Aber je nach EK und Immobilie (und Verhandlungsgeschick) erhält man eine 10jährige Festhypo zu 1 Prozent.
@ Kurt Kobler: Eine 10-jährigen Langläufer erhalten Sie nirgends für 1%!
Hypotheken mit 10 Jahren Laufzeit sind ab ca. 1.15% erhältlich. Wenn man fix budgetieren möchte und allenfalls gegen das Rentenalter zu geht kann eine Fixhypothek durchaus Sinn machen, auch wenn man aktuell mehr zahlt als bei einer Libor. Ich habe gerade eine auslaufenden Hypothek erneuert. Kaum habe ich die neue Hypo fixiert stellt mir die Bank eine Woche später einen neuen Rahmenvertrag zur Unterschrift vor, in welchem u.a. bei Minuszinsen mit Zins 0% gerechnet wird. So gehen heute Banken mit ihren „Kunden“ um. bisher habe ich mich geweigert den neuen Rahmenvertrag zu unterzeichnen.
Wer glaubt, eine Festhypothek sei Bankseitig nicht kündbar, der irrt. Denn viele Anbieter fügen in Ihren Vertragsbestimmungen Klauseln ein, die es dem Finanzinstitut erlauben, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. Beispielsweise dann, wenn der Wert der Immobilie stark sinkt. Wie hoch die Reduktion des Immobilienwertes sein muss, ist indes meist nicht klar definiert und lässt damit Spielraum für die Institute.
Die einseitige Kündigung durch die Bank beschränkt sich aber lediglich auf Einzelfälle und ist sehr selten. Dafür sind Banken bei angehenden Rentnern immer häufiger nicht mehr bereit, die auslaufende Hypothek zu erneuern und legen diesen nahe, ihre Immobilie zu verkaufen. Doch dagegen gibt es eine hierzulande zwar noch seltene- aber für Immobesitzer mit tiefem Verschuldungsgrad absolut valable Refinanzierungsform, die sog. Immobilienrente, auch Umkehrhypothek oder Reverse Mortgage genannt:
https://www.hausinfo.ch/de/home/finanzen-steuern/finanzierung/hypotheken/immobilienrente.html
Allerdings wird diese Finanzierung in der Schweiz bislang nur von ganz wenigen Finanzdienstleistern angeboten.
@ M. Zufferey: Die Bank kann immer kündigen.
Für Hypo-Schuldner ungemütlich werden könnte es bei drohender Überschuldung, was beispielsweise 1991 zur Zwangsschliessung der Spar- und Leihkasse Thun führte. Mangelnde Solvenz könnte die Aufsichtsbehörde die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) dazu veranlassen, einer Bank mit dem Bewilligungsentzug zu drohen. Falls es der Bank nicht gelänge, sich innerhalb der von der Finma gesetzten Frist aus dem Schlamassel zu befreien, wäre ein Bewilligungsentzug bzw. die Schliessung der Bank die Folge. Dabei würden womöglich auch bestehende Hypothekarverträge gekündigt, und die Schuld würde eingefordert, um die Einleger auszuzahlen.
Den größten Nachteil der Immobilienrente stellen die hohen Kosten dar. Bedenkt man den Umstand, dass der Kapitalgeber hierbei unter Umständen 20 Jahre und mehr auf die Amortisation seines Investments warten muss, lassen sich die hohen Kosten nachvollziehen. Sie bestehen einerseits aus den nicht unbedingt niedrigen Zinssätzen, hinzu kommen außerdem noch verschiedene Nebenkosten, die sich ebenfalls zu einer größeren Summe addieren können.
Für die Erben bedeutet die Immobilienrente generell ein Nachteil schließlich erbt man damit keine lastenfreie Immobilie mehr, sondern bekommt entweder lediglich der Differenzwert zwischen Verkaufspreis und Rentensumme ausgezahlt, oder muss das entsprechende Darlehen komplett zurückzahlen, um die Immobilie zu halten.
Ich habe das gleiche Problem wie Herr Brand. Habe grosse Mühe eine Bank zu finden, die beim Libor auf den Rahmenvetrag verzichtet. Hat jemand diesbezüglich einen Vorschlag?
Möglichst schnell Alles zurückzahlen und Unabhängigkeit gewinnen. Mit Festhypotheken dauert das länger.
Völlig unverständlich, dass Banken unsicheres Erwerbseinkommen (zunehmende „hire&fire-Wirtschaft“) höher gewichten als sichere Renten.
Angst verbreiten und gute Geschäfte machen, das wäre nicht untypisch für das schweizerische Finanzunwesen.
Mal die UBS fragen.
Weil die Geschäftsbanken keinen Unterschied bei ihren Zinsen bezüglich der Bonität der Kundschaft machen, ihren Spielraum doch höchstens in Ausnahmefällen nutz, ist es überhaupt erst möglich, dass die Pensionskassen bei der Vergabe der Hypotheken sich auf die „Perlen“ konzentrieren können und die Austern den Geschäftsbanken überlassen. Wer aber nun so eine „Perle“ ist, braucht die Kundennähe für eine Hypothek bestimmt nicht.
Ob Libor oder Festhypothek ist sicher auch eine Frage der Planungssicherheit. Überdies wählen viele beim Libor noch eine Zinsabsicherung (Cap), die zusätzlich kostet. Reine Liborhypotheken schliessen nur die Wenigsten ab, meistens machen sie einen (geringeren) Teil der gesamten Finanzierung aus und ergänzen i.d.R. eine oder mehrere Festhypothek(en).
Die derzeit rekordtiefen Hypozinsen aller Arten sollte man unter diesem Gesichtspunktt nicht nur relativ, sondern auch absolut betrachten: Ausgehend von einer tiefen Belehnung, spielt es meiner Ansicht nach keine grosse Rolle, ob ich im Schnitt 0,3% mehr oder weniger bezahle. Das macht bei einer Hypothek von z. B. 500‘000.— lediglich 150.— / Monat aus. Dafür habe ich in Zeiten von Donald Trump absolute Planungssicherheit!
Das Märchen mit den steigenden Zinsen!
Sie werden praktisch nie einen Berater einer Bank finden, der Ihnen sinkende Zinsen prognostiziert. Meistens sagten die Banken in der Vergangenheit steigende Zinsen voraus – und lagen damit auch meistens falsch.
Überlegen Sie sich folgendes: Würde Ihnen Ihre Bank heute eine 10jährige Festhypothek zu einem sehr tiefen Zins geben, wenn sie stark steigende Zinsen erwarten würde? Nein. Die Bank muss sich ja refinanzieren. Das bedeutet, dass wenn Sie Ihnen einen Kredit gibt, es einen Sparer geben muss, der seinerseits Geld bei der Bank anlegt. Die Bank verdient Geld, indem Sie Geld teurer ausleiht als sie es selbst verzinst.
@ Zufferey Marcel: Mit einer Festhypothek wettet man gegen den Markt. Diese Wette gewinnt man nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als es der Markt erwartet. In den letzten Jahrzehnten war das nie der Fall. Geldmarkt-Hypotheken waren immer günstiger. Aktuell kosten sie rund 1 Prozent also 0,4 Prozentpunkte weniger als eine durchschnittliche 10-jährige Festhypothek.
Bei Ihrem Beispiel zahlen Sie in 10-Jahren 15000.- Franken zuviel an Zinsen, aber jedem das seine, Plansicherheit hin oder her.
Ich schätze eine gewisse Planungssicherheit, ja. Aber Sie haben natürlich Recht: Der Libor war in letzter Zeit die billigste Hypothekarform. Eine interessante und aussergewöhnliche Entwicklung haben wir allerdings seit geraumer Zeit: 2-jährige Festhypotheken sind mittlerweile billiger, als Liborhypotheken (exkl. Cap).
Der Libor war in den vergangenen zehn Jahren mit Abstand die günstigste Form der Eigenheimfinanzierung. Das 2-jährige Festhypotheken mittlerweile billiger als Liborhypotheken sein sollen, stimmt schlichtweg nicht.
Welche Bank schliesst nur eine 2-jährige Festhypothek ab? Keine…
Im übrigen, was nützt mir eine günstige 2-jährige Festhypothek, wenn ich nach Laufzeitende umso teuerer refinanzieren muss falls die Zinsen steigen sollten.
@Franka Schulze: Doch, es stimmt.
http://www.hypotheken-versteigerung.ch/de/info/zinsvergleich-hypotheken/?mId=3
Zur Zeit bietet Swissquote eine 2-jährige zu 0,59% an. Ob man da noch verhandeln kann, weiss ich nicht.
Mira Pedrova: Diese Bank gibt es. Weil sie genau so gut wie ich wusste, dass es damals völlig undenkbar war, dass die Zinsen weit über die 2-jährige Laufzeit hinaus wenn, dann nur noch sinken, aber niemals steigen können. Aus heutiger Sich hat sich das bewahrheitet.