Gestiegene Immobilienpreise: Viele Verkäufer dürfen sich über ansehnliche Gewinne freuen – und wegen der Grundstückgewinnsteuer auch die Steuerämter. Foto: Keystone

Wir haben unsere Eigentumswohnung für 1,2 Millionen Franken verkauft und uns eine neue Eigentumswohnung erworben für 1,5 Millionen. Nun teilt mir die Gemeinde mit, dass die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werde und wir im Moment nichts zu bezahlen hätten. Was bedeutet das für uns? P. C.

Anders als in den Kantonen muss beim Bund von Privatpersonen keine Steuer auf den Grundstückverkauf geleistet werden. Die Kantone hingegen verlangen eine Steuer auf dem erzielten Gewinn bei einem Grundstückverkauf.

Allerdings gibt es innerhalb der Schweiz erhebliche Unterschiede bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen – auch bei der Zuständigkeit für die Steuer. In einigen Kantonen ist dies wie bei Ihnen Sache der Gemeinden.

Vor einem Grundstückverkauf lohnt es sich, bei der Gemeinde und dem Kanton die genauen steuerlichen Folgen zu prüfen.

Abhängig ist die Steuer vom erzielten Gewinn zwischen Ihrem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Mit zum Kaufpreis rechnen darf man wertvermehrende Investitionen, welche Sie während der Besitzdauer Ihrer Eigentumswohnung getätigt haben.

Auch allfällige Provisionen für den Immobilienvermittler sowie Ausgaben für die Handänderung, Grundbuch und den Notar kann man in der Regel aufrechnen.

Man spricht dabei von Anlagekosten, welche neben dem ursprünglichen Kauf die wertvermehrenden Investitionen und Kosten rund um den Immobilienkauf beinhalten. Bezahlt wird die Grundstückgewinnsteuer vom Verkäufer, da dieser ja möglicherweise einen Gewinn macht.

Nachdem die Immobilienpreise in den letzten Jahren in vielen Regionen stark angestiegen sind, dürfen sich viele Verkäufer über ansehnliche Gewinne freuen – und wegen der Grundstückgewinnsteuer auch die Steuerämter in den Kantonen.

Abhängig ist die Höhe dieser Steuer nicht nur vom erzielten Gewinn alleine, sondern auch von der Besitzdauer. Auch da gibt es in der Praxis Unterschiede in den Kantonen. Man kann aber vom einfachen Grundsatz ausgehen, dass die Grundstückgewinnsteuer sinkt, je länger man eine Liegenschaft im Besitz hatte.

Vorerst gar keine Steuer fällt dann an, wenn man eine Immobilie verkauft und gleich wieder eine neue erwirbt, welche teurer ist als die gekaufte, wie dies in Ihrem Fall zutrifft. Sie bekommen den auf dem Verkauf gemachten Gewinn nicht ausbezahlt, sondern investieren diesen Ertrag wieder in eine teurere Eigentumswohnung. Daher wird die an sich fällige Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.

Wenn Sie Ihre neue Eigentumswohnung aber nach einem oder zwei Jahren wieder abstossen, würde die Grundstückgewinnsteuer allerdings fällig. Je länger Sie die neue Wohnung behalten, desto günstiger wird es.

Spezielle Regelungen mit aufschiebender Wirkung bestehen auch, wenn ein Grundstück zwischen Eheleuten etwa im Zuge einer Scheidung die Hand wechselt, oder im Rahmen von Erbschaften. Auch da sollte man sich frühzeitig bei den lokalen Steuerbehörden oder Notariaten informieren.

Beim Kauf einer Liegenschaft ist generell zu beachten, dass von der Verkäuferschaft die zu erwartende Grundstückgewinnsteuer hinterlegt oder zumindest sichergestellt wird.

Falls diese die Steuer aus irgendwelchen Gründen nicht abliefert, hat der Fiskus die Möglichkeit, diese bei der neuen Besitzerschaft einzufordern.

Wenn kein Geld vom Verkäufer für die Steuer hinterlegt ist, kann es zu gravierenden Problemen und die Käuferschaft im Nachhinein teuer zu stehen kommen.