Wann ist die Stückelung der Hypothek sinnvoll?
Hypotheken: Bei tendenziell steigenden Zinsen sollte man keine Tranchen wählen, sondern alles möglichst lange günstig anbinden.
Von den Banken wird empfohlen, die Hypothek in mehreren Tranchen zu halten. Aber kürzlich habe ich in der Zeitung gelesen, dass dies doch nicht so schlau ist, weil man gebunden ist. Was finden Sie: stückeln oder alles in einer Hypothek halten? T.M.
Wenn Sie eine Hypothek von beispielsweise 600’000 Franken in drei Festhypotheken-Tranchen von 200’000 Franken mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen, haben Sie tatsächlich das Problem, dass Sie eng an Ihre Bank gebunden sind.
Wenn eine Tranche ausläuft und Sie wechseln möchten, laufen die anderen Tranchen noch weiter, womit ein Wechsel zur allenfalls günstigeren Konkurrenz nicht möglich ist.
Banken haben somit durchaus ein Interesse, dass Sie Ihre Festhypothek stückeln, denn sie wollen die Kundinnen und Kunden an sich binden und verhindern, dass diese zu den Konkurrenten abwandern, zumal gerade im Hypothekengeschäft ein intensiver Wettbewerb herrscht. Als Kunde können Sie davon aber nur profitieren, wenn Sie die nötige Flexibilität haben.
Je nach Zinsperspektiven gibt es durchaus auch Argumente für eine Stückelung der Hypothek. Dann nämlich, wenn die Zinsen sinken, fahren Sie aus meiner Sicht besser, wenn Sie nicht alles auf eine Karte setzen. Sonst laufen Sie Gefahr, dass Sie für den gesamten Hypothekenbetrag während der vollen Laufzeit der Festhypothek einen hohen Zins zahlen, obwohl vielleicht in der Zwischenzeit die Sätze bereits zurückgegangen sind.
Anders ist es, wenn eine grosse Wahrscheinlichkeit besteht, dass die Hypothekarzinsen künftig steigen, wie wir dies momentan erleben. Noch sind die Zinsen im historischen Vergleich sehr tief. Doch dies dürfte nicht ewig so bleiben. In einem solchen Zinsumfeld würde ich keine Stückelung vornehmen.
Wenn Sie selbst davon ausgehen, dass die Zinsen bald steigen, würde ich für die gesamte Hypothek die tiefen Zinsen mit einer lang laufenden Festhypothek anbinden. So profitieren Sie noch lange von den tiefen Sätzen, obwohl diese dann bereits steigen.
Mit einer Festhypothek sind Sie zwar lange gebunden, was zum Beispiel bei einer Scheidung und einem damit verbundenen Hausverkauf ein Problem werden kann. Falls die Zinsen aber tatsächlich steigen, ist auch das kein Problem: Ein Käufer wird gerne Ihre günstige Festhypothek übernehmen, wenn zum Verkaufszeitpunkt die Zinsen bereits höher notieren.
Aus meiner Sicht sollten Sie den Entscheid, ob Sie Tranchen wählen oder nicht, neben der Frage der Flexibilität auch von den Zinsperspektiven abhängig machen.
Vereinfacht gilt der Grundsatz: Bei tendenziell steigenden Zinsen würde ich keine Tranchen wählen, sondern alles möglichst lange günstig anbinden. Bei sinkender Zinstendenz würde ich indes eher diversifizieren und unterschiedliche Laufzeiten und damit auch Tranchen nutzen.
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22 Kommentare zu «Wann ist die Stückelung der Hypothek sinnvoll?»
Wenn man eine Zinsprognose für die Zukunft einholen will sollte man sich an Mike Shiva wenden. Denn die geschniegelten Bankengurus lagen in den letzten 10 Jahren alle falsch.
Das mit den steigenden Zinsen höre ich schon seit bald 3 Jahren. Zum Glück habe ich gewartet. Sie wurden damals noch tiefer.
Tranchen macht praktisch nie Sinn, weil man sich bindet und dann fährt man immer schlechter. Ausser man kauft zu zweit, und der eine hört dann auf zu arbeiten (wegen Kind zb) und somit wäre die Tragbarkeit nicht mehr gegeben. Solange man die Bank nicht wechselt, kein Problem. Eine neue Bank würde das aber wieder prüfen.
Dennoch würde ich nur auf eine Tranche setzten, auch weil es einfacher ist als jedes Jahr zur Bank rennen zu müssen. Vor nicht allzu langer Zeit bekam man zb 5 Jährige praktisch zum Libor satz.
Sie schreiben richtig: „zum Glück“. Denn um nichts anderes geht es im Grunde genommen.
Nicht nur Glück: Es gibt bis auf weitere (immer) noch keine Gründe für steigende Zinsen. Gerade in dieser Woche wurde der Tendenz zu steigenden Zinsen wieder der Wind aus den Segeln genommen (u.a. wegen Italien). Der LIBOR als Indikator für die aktuelle Situation und langfristigen Festzinsen als Indikatoren für die zu erwartenden Entwicklung, sind entweder tief geblieben (LIBOR 3 Mt. ca. -0.73%) oder sind wieder gesunken (Rendite Bundesobligationen 10 Jahre -0.03%).
@Michael Görlitz:
Richtig! Und da man die zukünftige Zinsentwicklung nicht kennt (ausser man ist Mike Shiva), stückelt der defensive Schuldner, um nicht gerade in einer Hochzinsphase die ganze Hypo refinanzieren zu müssen.
Beim Anlegen soll Streuung Mehrrendite bringen (Markowitz), beim Finanzieren soll man alles auf eine Karte setzen?
Ausserdem: Werden steigende Zinsen erwartet, sind lang laufende Festhypotheken aktuell viel teurer als Libor: Die Markerwartung muss bezahlt werden, die Festhypo ist nu günstiger, wenn die Zinsen schneller oder höher steigen, als der Markt heute erwartet.
Eine Festhypo (ungestückelt) ist eine Spekulation auf schneller oder höher als die Markterwartung steigende Zinsen.
Gestückelt ist es Absicherung gegen unerwartete Zinsänderungen.
Zur Zeit gibt es Libor Hypo noch immer zu etwa 0.75%. Zehn Jahre fest kostet mindestens doppelt so viel. Wird man, wenn die Zinsen dann mal gestiegen sind, mit der Festhypo mehr sparen, als man heute im Libor spart?
Nun, wer dies nicht weiss, stückelt, Laufzeiten von Festhypo und Libor.
Der defensive Schuldner amortisiert seine Hypothek und muss sich keine Sorgen um Stückelung oder Zinsanstieg machen.
Der defensive Schuldner hat keine Schulden. Ach so.
Wieso kann man mit einer Tranche nicht zu einem anderen Anbieter wechseln??
Weil Sie keine Bank finden, die mit Ihnen die Hypothek abschliesst. Die Bank wäre als Gläubiger im zweiten Rang. Stellen wir uns folgende Situation vor: Die Zinsen steigen stark an, und die Immobilienpreise fallen. Sie können die Hypothek nicht mehr finanzieren. Die Immobilie wird unter dem Hypothekarbetrag verkauft. In diesem Fall bleibt die zweite Bank auf der Differenz sitzen.
Ein Aspekt wurde vergessen. Wenn man potentiell in ein paar Jahren einen Teil zurückzahlen kann, so empfehle ich für diesen Teil eine Tranche mit entsprechender Laufzeit. Zum Beispiel, wenn man etwas ansparen kann, eine Lebensversicherung ausbezahlt wird oder -etwas makaber- eine Erbschaft eintreten könnte.
Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Es ist und bleibt ein Blick in die Glaskugel. Ob man die richtige Strategie gewählt hat, sieht man erst in der Retrospektive. Es geht meiner bescheidenen Meinung nach somit mehr um die Frage, wie man die Kundenbeziehung zur Bank gestalten will.
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Ich habe gerade wie folgt abgeschlossen: 3/8 2-jährig fix (eigentlich wollte ich auf LIBOR, doch die 2-jährige ist massiv günstiger und ich kann nach zwei Jahren noch immer auf LIBOR/SARON), 1/4 5-jährig fix (ein Spezialprodukt zu hervorragenden Konditionen) und 3/8 10-jährig fix. Ziel ist es, dass mit der 10-jährigen Tranche dann der Gesamtbetrag fällig wird, was einen Bankenwechsel grundsätzlich möglich machen würde, resp. mir eine bessere Verhandlungsposition gegenüber meiner Bank verschafft.
Und nach 2, 4, 5, 6, 8 Jahren müssen Sie jeweils verlängern. Da kann ich mir gescheitere Beschäftigungen vorstellen…
Vorausgesetzt, ich schliesse immer nur auf 2 Jahre ab. Aber ja, mindestens nach 2 und nach 5 Jahren muss ich mir überlegen, wie ich verlängere. Doch mal ehrlich, das ist kein grosser Aufwand, denn es müssen ja keine Offerten verschiedener Banken verglichen werden. Es geht lediglich um die Produktwahl bei einer Bank. Kundenberater schlägt Konditionen vor, Kunde erklärt ihm, dass er das bestimmt noch besser könne, Kundenberater legt revidierte Konditionen vor, Kunde entscheidet, voilà.
Ich finde es immer wieder erstaunlich, dass bei diesem Thema praktisch nie über die Schuldenrückzahlung gesprochen wird. Ich für meine Begriffe möchte in meinem Immobilienprojekt irgendwann einmal in der Lage sein, selber zu bestimmen. Es ist für mich deshalb wichtig, meine Schulden so schnell wie möglich zu begleichen. Dementsprechend ist eine kontinuierliche Abzahlung, mit Stückelungen, und kurzen Laufzeiten (2-5J, aktuell nur 2J) allem anderen vorzuziehen. Der Durchschnittszinssatz über die letzten 8 Jahre liegt nun im Bereich von weniger als 1% auf das ursprüngliche Kreditvolumen bezogen, immer bei der gleichen Bank, ohne grossen Verhandlungszirkus.
Herr Spieler, schreiben sie doch einmal was den Bankkunden etwas bringt und nicht den Banken. Schulden bezahlen, nicht anhäufen!
Sehe ich auch so am besten gar nicht mit einer Bank zu tun haben mit der heutigen Tragbarkeit Geschichte sowieso. Darum bezahle ich am Ende einer Laufzeit immer einen kräftigen Batzen zurück. Die Ersparnisse ob nun mehr Zinsschuld Abzug oder mehr Vermögen Versteuern machen heutzutage sowieso nicht mehr viel aus, eher die frage vom alter und der Tragbarkeit. Zudem ist die Tragbarkeits-Rechnung eh ein Witz, Zuwenig wird Wert auf den Boden gelegt, an bester Lage in Agglo viel qm ist bei mir dreifach soviel wert im Mittelwert wie das Haus selber, bei Krise im schlechtesten Fall deckt mein Land immer noch locker das doppelte gegenüber der Hypo ein Verlust ist bei mir also unmöglich sollte es nicht ein Atomunfall geben. Ein Bericht dazu Herr Spieler wäre auch mal Interessant.
Sie vergessen, dass nicht wenige die mittlerweile sehr teuren Immobilien nur auf Pump kaufen können und bei steigenden Lebenshaltungskosten und teils sinkenden Löhnen nicht mehr die Reserven haben, alles innerhalb von 10-20 Jahren zurückzuzahlen. Mancher der Jungen hat es auf dem letzten Zacken finanziert. Da sind nicht mehr viele Reserven übrig.
Zurück zum Thema: noch zu beachten ist, ob es sich um eine Bank „mit Verhandlungsspielraum“ handelt oder um eine solche, deren Zinssätze in Stein gemeisselt sind. Bei Online-Angeboten (z. B. hypomat) sind die Zinssätze nicht verhandelbar, dafür tief. Wenn man erneuern muss, hat das den Vorteil, dass dann dieser unverhandelbare, tiefe Satz auch wirklich gilt und man mit dem Bängster nicht feilschen muss.
Alles zurückbezahlen, ist oft keine gute Wahl. Sie könnten später vielleicht relativ viel Geld brauchen für Renovationen, Reparaturen, Krankheit, Unfall, sogar Naturkatastrophen etc. oder wenn Sie sich plötzlich ein schönes Auto, tolle Ferien oder Aktien etc. leisten möchten. Im Rentenalter ist es vielleicht nicht mehr möglich, eine neue Hypothek zu erhalten.
Die Renten sind das sicherste Einkommen überhaupt. Die Banken wären ja blöd, auf Zinseinnahmen zu verzichten, solange die Tragbarkeit gegeben ist.
Ein weiteres Märchen, das die Bürger von Amortisationen abhalten soll.
Die Banken verdienen halt gerne doppelt – an den Hypotheken und den Anlagen, die nicht zur Amortisation verwendet werde.
Ein weiterer Aspekt: Bei vielen Eltern ist einiges an Kapital vorhanden. Trotzdem nehmen die Nachkommen Hypotheken bei Banken auf.
Mein Typ: Wenn immer möglich innerhalb der Familie Lösungen suchen und bei der Bank nur eine möglichst geringe Tranche nehmen und diese kontinuierlich amortisieren. So bleibt das Geld (auch mit Blick auf eine Erbschaft) in der Famlie.
Wer glaubt heute noch an das Banken-Märchen der Hypothek, die man aus steuerlichen Gründen stehen lassen soll ? – nicht mal ein ehrlicher Bankangestellter.
Eine Immobilienfinanzierung auf zwei oder mehr Laufzeiten aufzuteilen ist dann sinnvoll, wenn ein eindeutig definierbarer Vermögenszufluss erwartet wird (Höhe der Summe und Gutschriftsdatum sind bekannt oder können gesteuert werden). Dies können z.B. Auszahlungen einer Lebensversicherungspolice oder eine Schenkung sein. Wenn dem Kunden von Seiten der Finanzierungsanbieter ein „Splitting“ empfohlen wird, dann ist der Grund fast immer eine bessere Anbindung des Kunden an das eigene Institut. Wie im Artikel korrekt beschrieben wird, ist ein Anbieterwechsel bei einer Aufteilung der Finanzierung auf zwei oder mehr Laufzeiten sehr erschwert, erfordert einen klaren Wechsel der bisherigen Finanzierungsstrategie und kann sich über einige Jahre hinwegziehen (langfristige Planung notwendig).
Das Angebundensein an eine Bank (und dafür Verzicht auf eine sinnvolle Laufzeitenstrategie) wird überbewertet. Die Zins-Differenzen zwischen den Banken sind sicher vorhanden, aber da sprechen wir von von vielleicht max 0.25%. Wenn man dafür alles auf eine Laufzeit setzt und diese dann in einer Hochzinsphase ausläuft, besteht ein Zinsrisiko von eventuell mehreren Prozenten und zwar auf dem vollen Schuldkapital. Diversifikation der Laufzeiten macht deshalb wirklich Sinn. Eine Möglichkeit besteht darin, z.B. 3 Schuldbriefe über je ⅓ zu errichten und kongruente Beträge mit verschiedenen Laufzeiten abzuschliessen. Bei vielen Banken ist es dann durchaus möglich, vorerst nur die abgelaufene Tranche zu dieser zu übertragen und erst bei Fälligkeit der restlichen Tranchen dann den Rest.