Immo-Schnäppchen sind eine Illusion
Wegen der rekordtiefen Zinsen: Die Immobilien-Preise sind stark angestiegen. Foto: iStock
Ich und meine Partnerin haben hohe Bargeldbestände auf der Bank. Erachten Sie den Zeitpunkt für einen Wohnungskauf für günstig? Und welche Risiken bergen für mich hohe Bankguthaben. C.Z.
Aus meiner Sicht sollten Sie die beiden Aspekte trennen. Die Wohnung sollten Sie nicht kaufen, um das Geld anzulegen. Eine Eigentumswohnung würde ich nur erwerben, wenn Sie damit für sich und Ihre Partnerin den gewünschten Wohnkomfort realisieren können. Die Wohnung sollte Ihnen in erster Linie Freude machen.
Ob sich der mögliche Wohnungskauf letztlich auch als gutes Geschäft erweist, hängt vom Preis ab. Gleich vorweg: Günstig bekommen Sie eine Eigentumswohnung in Basel, wo Sie wohnen, nicht. Und in den meisten anderen Schweizer Städten in der Regel auch nicht. Schnäppchen finden Sie kaum – es sei denn, diese hätten einen Haken.
Die Preise für Immobilien sind angesichts der rekordtiefen Zinsen in den letzten Jahren stark angestiegen. Nach wie vor herrscht eine hohe Nachfrage. In einigen Regionen ist es zu Preisübertreibungen gekommen. Sollten die Zinsen deutlich anziehen, ist mit einer Preiskorrektur zu rechnen. Vorerst ist eine Korrektur am Immobilienmarkt nicht in Sicht.
Falls die Europäische Zentralbank und in ihrem Schlepptau auch die Schweizerische Nationalbank Ende Jahr oder im nächsten Jahr die Geldschrauben etwas anziehen, könnten auch die Hypozinsen langsam steigen. Eine richtige Preiskorrektur bei den Eigentumswohnungen erwarte ich aber erst, wenn die Hypozinsen deutlich höher notieren. Dann werden einige Leute, welche sich beim Immobilienkauf zu stark verschuldet haben, finanziell unter Druck kommen. Davon sind wir noch weit entfernt.
Ein Immobilienkauf ist immer eine langfristige Sache. Denn wie es das Wort sagt, sind Ihre finanziellen Mittel gebunden und ein Wiederverkauf ist aufwendig. Darum würde ich nicht nur auf den Preis achten, sondern vor allem darauf, ob Sie mit dem Wohnungskauf die Wohnqualität für sich und Ihre Partnerin steigern können und ob Sie im Vergleich zu einer Mietwohnung ökonomisch besser fahren.
Abgesehen von temporären Preisschwankungen am Immobilienmarkt bin ich überzeugt, dass auf lange Sicht die Immobiliennotierungen steigen. Denn der Boden in der Schweiz ist begrenzt und rar. Auch wenn es mal zu einer Korrektur kommt, stufe ich Immobilien in der Schweiz an guter Lage und von solider Bauqualität auf lange Sicht als robuste Wertanlage ein.
Wie Sie mir schreiben, wollen Sie für den Immobilienkauf Ihre Vorsorge nicht antasten. Das halte ich für richtig. Angesichts Ihrer beträchtlichen Barbestände ist dies auch nicht nötig. Auch die Tragbarkeit scheint gut gegeben zu sein. Für die Finanzierung sehe ich kein Problem. Dafür würde ich auch einen Teil Ihrer liquiden Mittel einsetzen.
Da Sie Ihre hohen Barbestände bei einer Kantonalbank mit Staatsgarantie deponiert haben, müssen Sie sich betreffend der damit verbundenen Risiken keine Sorgen machen. Problematisch ist ein anderer Aspekt: Sie bekommen auf dem vielen Geld praktisch keinen Zins. Nach Abzug der Gebühren erzielen Sie auf Ihren liquiden Mitteln eine Negativrendite. Sie verlieren also Geld.
Daher rate ich Ihnen unabhängig von der Frage, ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen oder nicht, wenigstens einen Teil der hohen Barmittel zu investieren. Natürlich gehen Sie bei einem Investment Risiken ein. Dafür haben Sie je nach gewählter Strategie attraktive Renditechancen.
In einem ersten Schritt würde ich zusammen mit Ihrer Bank prüfen, welches Risikoprofil und welche Strategie zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passen. Sie müssen sich genau überlegen, welche Risiken Sie eingehen möchten und können. Denn wenn es zu Verlusten kommt, tragen Sie diese immer alleine.
Falls Sie eine Anlage erwägen, würde ich angesichts der hohen Bewertungen an den Aktienmärkten gestaffelt vorgehen und eine Korrektur abwarten.
Da Sie noch jünger sind, würde ich insbesondere auch noch weiter in Ihre Altersvorsorge investieren – etwa über Maximaleinzahlungen in die steuerbegünstigte Säule 3a und Zusatzeinzahlungen in Ihre Pensionskasse.
Beides können Sie von Ihren Steuern abziehen. Damit sparen Sie Steuern, stärken vor allem aber Ihre Altersvorsorge, was künftig immer wichtiger wird.
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26 Kommentare zu «Immo-Schnäppchen sind eine Illusion»
Ich will ja nicht schwarz malen, jedoch Gelder in die Pensionskasse zu tragen sollte eine Überprüfung des Deckungsgrades und des Zinssatzes zwingend machen. Meine Pensionskasse zahlt kaum nennenswerte Zinsbeträge auf das einbezahlte Vermögen was dank der Inflation, echten Inflation rechnet man die steigenden KK etc. auf beinahe null Wachstum herausläuft. Wir reden noch nicht von Crash, Volksvermögen Vernichtung und der gleichen. Wer jetzt noch sein Geld einer Bank oder der Börse anvertraut kann gleich ins Casino gehen, die Chancen sein Vermögen zu verlieren in den nächsten Jahren wird sich in etwa die Waage halten denke ich. Gold, Betongold, Sachwerte und in die Ausbildung investieren wird die Spreu vom Weizen trennen und den Unterschied von noch etwas haben oder nichts haben bringen.
Richtig: Vor Einzahlung in Pensionskasse vorab den Deckungsgrad klären. Die aktuelle Verzinsung spielt natürlich auch eine Rolle. Ergänzung: Wenn beides stimmt, darf man sich nebst einer höhere Rente auch noch einer Steuerreduktion erfreuen. Dies ist einer der ganz wenigen Ausnahmen, bei welcher ein(e) Angestellte(r) noch die Höhe der Steuerrechnung beeinflussen kann.
Lieber Herr Müller, steuerlich und vorsorgetechnisch lohnt es sich immer in die Pensionskasse einzubezahlen. Klar ist der Deckungsrad ein Massstab für die Gesundheit der Kasse. Aber die Pensionskasse muss man als langfristige Kapitalanlage betrachten. Vor allem bei Leuten, welche von den Märkten nichts verstehen, sollten die Finger von Anlagen machen. Ich sehe Fonds besonders kritisch, weil dort das Fondmanagement am meisten und immer profitiert.
Ich habe nichts von Fonds geschrieben. Eine gute Ausbildung, Sachwerte und ein bezahltes Haus werden uns über das kommende hinweg helfen.
Langfristig und „risikolos“ Geld anlegen geht leicht mit Hilfe eines sog. Welt-Portfolios. Gestaffelt Geld einschiessen, Buy-And-Hold und regelmässiges Rebalancing gehören hier zum Erfolgsgeheimnis. Gute Angebote bietet das Vermögenszentrum. Gleichwertige Angebote sind in der Schweiz eher rar (mal abgesehen davon, dass man sich ein Welt-Portfolio selbst zusammenbaut —> Buch „Souverän investieren“ von Gerd Kommer hilft hier weiter).
Also „risikolos“ ist einzig Cash… Aktuell ist „risikolos“ halt einfach nicht umsonst zu haben.
Deshalb habe ich ja auch „risikolos“ in Anführungszeichen gesetzt. Aber: Ab 10-15 Jahre Haltedauer werden Aktien tatsächlich risikolos (ohne Anführungszeichen).
Herr Martin Spieler, seit 50 Jahren sichern sich ernst zu nehmende Banken und Versicherungen, so wie ich selbst auch, mit Liegenschaften ab. Investitionen, dass Versicherungsverkäufer damit spekulieren können, sind keine Sicherheiten.
Ein Akademiker mit fundiertem Fachwissen.
Wieder einmal mehr weisen Sie nicht auf die enorme Eigenmietwertbelastung hin die man durchaus als staatlichen Wucher bezeichnen darf!
Wenn man die Wohnung als Wertanlage kauft und vermietet spielt der Eigenmietwert keine Rolle. Jammern Sie woanders, Herr Berger.
Lieber Herr Berger, Ihr ewiges Jammern ist mühsam. Momentan kommt es zwar zu einer höheren Belastung bei den Steuern, jedoch Cashmässig fahren Eigenheimbesitzer immer noch sehr gut im Vergleich zu Mietern. Steigen dann die Zinsen wieder, sind alle Eigenheimbesitzer froh, wenn sie die Schuldzinsen in Abzug bringen können.
Und staatlicher Wucher ist dies ganz sicher nicht.
wir sind in der grössten Blase aller Zeiten, halten Sie Ihr Cash gut verteilt, evtl. auch auf Banken im Ausland (z.B. Singapur) und diese Blase ist rein dem billigen Geld geschuldet. Gleichzeitig ist die Verschuldung höher den je, da muss sich nur ein Parameter (Zinsen z.B.) verschieben und das ganze Kartenhaus bricht zusammen. (also evtl. doch eher bezahlte Immobilie?).
Also besser, man lässt die hohen Barbestände liegen bei den Banken zinslos und lässt die Banken oder deren Pensionskassen oder Anlagevehikel die Immobilien kaufen und zahlt Miete an die Banken.
Immobilien müssen keine langfristige Investition sein, mittelfristig reicht völlig: Eine neue Mietwohnung finden ist auch schwierig, Eigentumswohnungen kann man verkaufen und eine andere kaufen. Ich habe in meinem Leben schon 5 Immobilien (mit-)gekauft, drei verkauft, und bis in kurzer Zeit werden es 6 (mit-)gekaufte und vier (mit-)verkaufte sein:
Wer Miete zahlt und genug Flüssiges hat und genügend Einkommen, dass er kreditfähig ist und nicht kauft, ist doof.
Wer sich möglichst früh Wohneigentum kauft, kann aus strategischer Sicht nur gewinnen: Die Wohnansprüche steigen im Laufe des Lebens mit den finanziellen Mitteln: Sinken die Preise, hat man auf das Objekt, das man gekauft hat zwar verloren, aber weniger als das bessere, das man kaufen will, billiger wurde. Steigen die Preise, hat man dank der Wertsteigerung auf das kleinere Objekt noch immer ausreichend Eigenkapital, um ein grösseres zu kaufen, der Preis für das angestrebte bessere Objekt läuft einem nicht davon.
Ich liebe diese Milchmädchenrechnungen! Man muss sich mal vorstellen, welches Risiko man mit einer eigenen Immobilie eingeht: 1 Investment, meist mit 80% Fremdkapital hinterlegt und Hypolaufzeiten von >10 Jahren.
Und dann meinen solche Leute Aktieninvestments seien risikoreich! Das ist wie wenn ich mit 80% kreditfinanziert Rocheaktien kaufe und 10 Jahre halte.
Da hätte ich in den letzten 10 Jahren den Schweizer Immobilienmarkt um den Faktor 3 übertroffen. Aber das wäre mir zu risikoreich gewesen…
Keine Ahnung von Finanzen, aber sich immer schön selbst belügen.
@Michael Studer
Sie vergleichen hier fälschlicherweise Immobilien mit Aktien. Aktien sind sehr volatil, deshalb ist ein Aktienkauf auf Kredit (Lombardkredit genannt) sehr risikoreich. Sackt die Aktie nur kurzfristig ab, müssen Sie den Lombardkredit oder Teile davon zurückzahlen (da nicht mehr genügend gedeckt). Wenn Sie Pech haben, verlieren Sie so Ihr ganzes Geld (und noch mehr). Bei einer Immobilie kann Ihnen das nicht passieren.
@Michael Studer
Ich vergleiche nicht Wohneigentum mit Aktien, weil wohnen muss ich, ohne Aktien kann ich leben.
Wie gross ist das Risiko, dass die Mieten steigen und man sich im Alter die Miete nicht mehr leisten kann? Dass ein privater Vermieter Eigenbedarf geltend macht, das ein an sich anständiger kommerzieller Mieter das Objekt verkauft an einen Renditemaximierer?
Aber vor allem, warum sollte man mieten, was man ein Leben lang braucht, nämlich Wohnraum und dafür besitzen, was eigentlich niemand braucht (Aktien, Bankguthaben), sondern nur dazu da ist, zu sparen für was man später braucht, oder meistens sogar nur glaubt, später zu brauchen.
@Michael Studer: „80% Fremdkapital“
…ist etwas, wo man vielleicht in jungen Jahren durch muss, aber strategisch ist eigentlich das Ziel, 0% Fremdkapital (In Frankreich z.B. muss ein Eigenheim bis zur Rente abbezahlt sein): Kostolany hat geschrieben, reich sei, wer sein Heim, egal wie klein solange er damit zufrieden ist, frei von Schulden besitzt. Und der darf dann auch Aktien kaufen, wenn er dann noch immer Geld rumliegen hat. Taktisch, unter Berücksichtigung von Steuerrecht und Zinssätzen und und in der Schweiz, erachte ich eine Fremdkapitalbelastung von höchstens 60% (auf den Einkaufspreis, nicht auf Wertzuwachs, kurz vor der Rente oder mit Kapitalbezug statt Rente deutlich weniger) für akzeptabel.
Lieber Anh Toàn, Sie mögen recht haben, dass im Alter man mit einem Eigenheim besser fährt, vorausgesetzt, man hat nicht mit Pensionskassengeld das Eigenheim realisiert. Denn dann kann es zu einem Bumerang werden, wenn man nicht kräftig abzahlt oder in die Pensionskasse zurückbezahlt, weil man dann unter Umständen die Tragbarkeit bei der Bank nicht mehr erfüllen kann und das Eigenheim deswegen verkaufen muss.
Selbstbewohntes Wohneigentum auf Kredit ist die Fall, in die die meisten Menschen aus dem Mittelstand tappen. Sie kaufen ihr Wohneigentum auf Kredit und verbringen die nächsten Jahrzehnte damit, die Zinsen und den Kredit zurück zu zahlen und müssen darüber hinaus alle Reparaturen und Renovationen aus eigener Tasche bezahlen. Wenn man in Immobilien Investiert, dann indem man eine Aktiengesellschaft gründet, welche dann eine Rendieteliegenschaft erwirbt. Durch die AG reduziert man sein persönliches Risiko und es hat darüber hinaus Steuerliche Vorteile.
Ich bewohne eine eigene Immobilie in Winterthur (REFH mit 150 m2 Wohnfläche), habe eine Hypothek von 450’000.— und zahle monatlich ca. 300.— an Hypozinsen. Von einer Falle kann ich da gar nichts erkennen …
Herr Meier, in eine Falle tappt nur jemand, der mit Pensionskassengeldern das Wohneigentum erwirbt, weil dann im Alter die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist.
Ihr Vorschlag mit der Aktiengesellschaft ist die mit Abstand schlechteste Variante, wenn man dies steuertechnisch anschaut, weil dann die Durchgriffsbesteuerung anfällt. Ausser Spesen ist dann nichts gewesen.
Also meine Frau und ich haben es geschafft das Haus zu bezahlen und uns fehlt es an nichts. Statt teure Autos, Luxusferien und Presdige Anschaffungen geniessen wir unser Haus mit einer Top Aussicht im Grünen.
Meine Frau und ich haben uns 2001 zu einem dazumal normalen Preis eine schöne Wohnung gekauf ohne Absicht Geld anzulegen. Ein Schäppchen war sie nicht. Zu einem Schnäpchen wurde sie erst mit Inkrafttreten der
Personenfreizügigkeit. Innerhalb von 3 Jahren wurde sie 2 x und heute ist sie 3 x teuerer. Ganz unabsichtlich und ohne unser Zutun. Ohne Wissen Glück gehabt. Zu gleicher Zeit verkaufte mein Cousin seine Wohnung und verlohr damit innerhalb von ein paar Jahren mindestens das Doppelte. Er ging nach Canada, legte dort sein Vermögen an und verlor (mit viel Kenntnissen) alles. Pech gehabt
Bei Immobilien ist es halt wie bei allen anderen Anlageformen auch: Der Einstiegszeitpunkt ist ganz entscheidend. Aber im Gegensatz zu Aktien oder Obligationen hat man mit Immobilien im Notfall wenigstens noch ein Dach über dem Kopf. Als Alternative für eine Geldanlage böten sich z. B. noch Oldtimer (derzeit überkauft), Kunst (überkauft) oder der Grundstückerwerb in Schwellenländern an (kompliziert, aber äusserst renditeträchtig). Zur Zeit ist so ziemlich alles überkauft, was einen Geldwert hat und eine Rendite zu haben verspricht. Das ist eigentlich ein Alarmsignal.
Es wird von Bauqualität geredet dabei ist viel wichtiger wieviel Land damit erworben wird. Das Haus wird alt, das Land steigt immer, egal welche Blase, die kommt und geht der Grundstückswert steigt eine gute Voraussetzung ist man bewegt sich im Mittelwert beim Kauf pro qm, diese Werte findet man auf der Kantons Webseite. Meine Vorfahren waren schlau, viel Land wurde gekauft, viel haben wir zu Bauland erschlossen, sicher es braucht Zeit aber die Familien AG wirft nun seit Jahren 1000% Rendite ab, da lache ich über die Bankenwelt mit seinen Investitionen. Fakt ist ein Haus mit genügend Boden an guter Lage steigt nur über die Zeit. Vermietet man dann auch noch so ist ein gutes Einkommen sicher. Ich habe genügend Freunde die so aufgehört haben zu arbeiten.