Warum Sie Hypotheken amortisieren sollten
Festhypothek verlängern oder amortisieren? Auf dem Sparkonto gibt es weniger als Zins, als Sie der Bank für die Hypothek bezahlen.
Wir haben eine Hypothek, 100’000 Franken fällig im April 2019 und eine zweite Tranche zu 200’000 Franken fällig 2021. Die 100’000 Franken wollten wir eigentlich 2019 auslaufen lassen. Nun empfiehlt uns unsere Bank, diese jetzt zu erneuern und diejenige über 200’000 Franken in vier Jahren dann zu halbieren. Was raten Sie? N.F.
Welchen Weg Sie bei der Erneuerung Ihrer Festhypothek nehmen wollen, hängt davon ab, wie viel Risiko Sie tragen können und möchten. Obwohl in den Medien und an den Finanzmärkten derzeit viel darüber spekuliert wird, dass die Zeiten der rekordtiefen Zinsen nicht nur in den USA, sondern auch bei uns in Europa langsam zu Ende gehen könnten, spricht meines Erachtens einiges dafür, dass die Zinssätze noch länger recht tief bleiben.
Zwar ist die Wirtschaft in Europa gut in Fahrt und auch der Arbeitsmarkt hat sich verbessert. Die Inflation ist indes weiter sehr tief und die Notenbanken sitzen aufgrund ihrer immensen Wertpapieraufkäufe der letzten Jahre auf millliardenschweren Bilanzen, die Sie vor einer Zinserhöhung zuerst abbauen müssen. Auch die Bilanz unserer Nationalbank ist massiv aufgebläht.
Es ist möglich, dass die Festhypothekensätze temporär etwas nach oben tendieren, sofern die Europäische Zentralbank ihre Anleihenaufkäufe stark senkt oder beendet. Dies bedeutet aber nicht zwingend eine nachhaltige Zinserhöhung – weder in ganz Europa und schon gar nicht bei uns in der Schweiz.
Dazu kommt, dass der Euro in den letzten Monaten sowohl gegenüber dem US-Dollar als auch gegenüber dem Schweizerfranken deutlich an Wert zugelegt hat. Wenn die Europäische Zentralbank die Zinsen anheben würde, wäre der Euro für die Anlegerinnen und Anleger noch attraktiver, da es mehr Zins gäbe, was dazu führen würde, dass die europäische Einheitswährung noch mehr steigt. Dies wäre zwar schön für unseren Exportsektor – für die Exporteure in der Eurozone aber nachteilig, da ihre Produkte auf dem Weltmarkt teurer würden. Die gut laufende Konjunktur in Europa könnte dadurch an Schwung verlieren.
Ich denke nicht, dass die EZB dieses Risiko eingehen will. Sie könnten also durchaus darauf spekulieren, dass die Hypozinsen noch länger tief bleiben. Eine Garantie dafür haben Sie aber nicht.
Wenn Sie mit dieser Ungewissheit nicht leben möchten, sind Sie mit dem Vorschlag Ihrer Bank auf der sicheren Seite. Denn damit können Sie die nach wie vor tiefen Zinsen für sich fest anbinden und gut schlafen, falls die Sätze entgegen meinen Erwartungen doch schneller anziehen. Sie zahlen aber unter dem Strich länger Zinsen, als wenn Sie die erste Tranche wie von Ihnen ursprünglich ins Auge gefasst schneller amortisieren.
Die zehnjährige Laufzeit würde ich übrigens nur wählen, falls Sie ganz sicher sind, dass Sie die Finanzierung wirklich so lange brauchen und ein Verkauf Ihrer Immobilie nicht infrage kommt. Ansonsten sind Sie sehr lange gebunden. Für eine längere Laufzeit in Ihrem Fall spricht neben den aktuell tiefen Zinsen immerhin die Tatsache, dass Sie bald in Rente gehen, wie Sie mir schreiben. Viele Banken sind bei Hypotheken an Pensionierte heute zurückhaltender. Mit der langen Festhypothek haben Sie die Gewähr, dass Sie die Finanzierung garantiert haben, auch wenn Sie pensioniert sind und weniger Einkommen haben.
Sofern Sie die nötigen liquiden Mittel dazu haben und auch sonst noch über etwas zusätzliche Reserven verfügen, würde ich mit der Pensionierung auf jeden Fall einen Teil der Hypothek amortisieren. Auf dem Sparkonto bekommen Sie weniger als Zins, als Sie der Bank für die Hypothek bezahlen. Eine Rückzahlung ist für Sie somit ein besseres Geschäft. Je mehr Sie amortisieren können, desto besser, auch wenn es die Bank nicht freut, da sie Einnahmen verliert.
Und noch ein Hinweis: Dass Ihnen Ihre Bank heute schon, viele Monate bevor Ihre Festhypothek ausläuft, eine Offerte unterbreitet, hat nicht nur mit gutem Kundenservice zu tun. Sie will Sie auch an sich binden und sicherstellen, dass Sie nicht auf die Idee kommen, zur Konkurrenz zu wechseln.
Diese Bindung ist aber für Sie eher ein Nachteil. Daher empfehle ich Ihnen, bevor Sie die Hypothek erneuern, neben Ihrer Hausbank auch mit zwei Konkurrenten oder auch einer Versicherung zu sprechen und von diesen ebenfalls eine Offerte einzuholen. Oft bekommt man dann noch attraktivere Konditionen. Jedenfalls sind die Ihnen von der Hausbank gebotenen Zinssätze bis jetzt nicht so vorteilhaft, dass Sie umgehend zuschlagen müssten, zumal wohl eine Forwardprämie eingeschlossen ist.
Da sollte noch eine Verbesserung zu Ihren Gunsten drin liegen. Falls Sie der Hausbank belegen können, dass die Konkurrenz für Ihr Objekt eine tiefere Hypothek bietet, ist sie nicht selten bereit, Ihnen noch etwas entgegenzukommen und Sie müssen nicht mal wechseln.
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39 Kommentare zu «Warum Sie Hypotheken amortisieren sollten»
Ich würde mit der 100 KCHF in den Libor gehen und 2021 neu entscheiden. Auf keinen Fall 2 Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. Das ist nur im Interesse der Bank, den Kunden binden. Es ist wie heiraten, einfach zu machen schwierig oder teuer auszusteigen.
Ich sehe das genau so. Natürlich nur, wenn die Laufzeit so begrenzt werden kann, dass 2021 die Gesamtsumme flexibel ist.
Es ist ohnehin in den vielen Fällen billiger, auf Libor zu setzen statt auf Festhypotheken. Selbst ein moderater Anstieg des Libors ist oft trotzdem noch günstiger als eine jetzt abgeschlossene Festhypothek. Man muss einfach mit der höheren Volatilität leben können. Nicht alle eignen sich dafür.
Die Banken wollen dies aber nicht und raten daher ab.
Dabei müssen Sie aber beachten, dass auch die Libor-Hypotheken-Verträge eine Laufzeit haben. Die einzige Freiheit hat die Bank, welche alle 6 Monate den Zinssatz ändern kann. Steigen Sie vor dem Ende der Laufzeit aus, fallen wie bei der Festhypothek, Kosten an.
@ Pjotr Müller: ein 6-Monats Libor ist auch nicht empfehlenswert, besser und günstiger ist ein 3-Monats Libor, im übrigen ist es Verhandlungssache ob Kosten für eine Switch vom Libor in einen Langläufer anfallen, wir als Kunden haben definitiv keine.
Leider machen viele Banken keinen Libor für „nur“ 100.000. Oft fängt das erst mit 200.000 oder mehr an. Kleine Fische sind für die Banken nur Ballast.
Guten Tag Herr Spieler
Wie sehen Sie die Konsequenzer bei Rückzahlung der Hypothek falls ein vollständige Rückzahlung nicht möglich ist.
Es gibt Anbieter bei denen Sie mit unter CHF400000.- gar keine Offerte mehr erhalten. Kosten/Nutzen aus Sicht der Bank/ Versicherung.
Es bleiben dieAnbieter mit weniger attraktiven Angeboten.
Haben Sie das auch festgestellt?
Das stimmt, ein Teil der Banken rümpft die Nase, wenn man nur „so wenig“ Geld ausleihen will. Dabei könnten solch tief belehnte Immobilien der Bank helfen, die eigenen Risiken zu mindern. – Aber was soll’s: Bei einigen Anbietern von Online-Hypotheken liegt die Betragslimite recht tief. Vermutlich durch günstige Kostenstruktur und gleichzeitig hohe Volumen nehmen diese Anbieter auch gerne „kleine“ Ausleihbeträge von TCHF 100 oder so zu günstigen Konditionen ab. Man muss nur fragen (oder eben mailen ;-).
Herr Portmann hat das richtig erkannt. Hypotheken aufteilen ist einzig alleine da, um die Kunden zu binden. Es ist besser alles in einer Tranche zu haben und dann frei wechseln zu können wenn diese abläuft.
Deshalb bringt auch eine Liborhypothek jetzt nichts, da diese in der Regel auch mind. 3 Jährige Laufzeit hat und man dann wieder 2 Tranchen hat. Deshalb würde ich in diesem Fall ganz klar die 100’000 jetzt amortisieren, besonders wenn sie bald in Rente gehen.
Ich stimme Herr Spieler zu, dass die Zinsen auch in den nächsten 2 Jahren nicht massiv steigen werden, besonders in der Schweiz nicht.
Lieber Herr Stoffel, mit einer Festhypothek kann man gegenüber einer LIBOR-Hypothek über die gesamte Laufzeit gut budgetieren. Klar ist man an die Bank gebunden, was per se nicht so schlecht sein muss.
Die Aufteilung der Hypotheken kann auch dazu führen, dass man in verschiedenen Jahren verschiedene Säule 3a-Konten auflösen kann, was steuerlich wieder Sinn macht.
Amortisieren macht für den Normalbürger eigentlich immer Sinn.
Die fixe Budgetierung mit einer Festhypothek war in den letzten 20 Jahren immens teuer. Aber dem ängstlichen Schweizer kann man mit Zinsanstiegsprognosen immer Angst einjagen. Es heisst schon mindestens 12 Jahre, jetzt steigen aber die Zinsen. Was ist passiert, genau das Gegenteil.
Gilt Ihre Empfehlung, Hypotheken zu amortisieren, generell oder nur für diesen spezifischen Fall mit anstehender Pensionierung? Ich höre immer wieder, dass ich mit einer Hypothek steuertechnisch günstiger fahren würde als wenn ich sie möglichst stark/komplett amortisiere. Was ist Ihre Sicht dazu Herr Spieler? Danke!
Was sie an Steuern sparen zahlen sie ganz einfach der Bank. Im besten Fall ist es für sie ein Nullsummenspiel. Da die Banken aber weder Strassen noch Schulen bauen und unterhalten machen sie in jedem Fall Minus.
Steuertechnisch fährt man nie besser, wenn man die Hypothek nicht amortisiert. Amortisation lohnt sich immer, denn man muss die Zinszahlungen und die Steuerzahlungen zusammenzählen. Mit weniger Zinszahlungen sinken die Ausgaben für Steuern und Zinsen praktisch immer. Die einzige Ausnahme besteht dort, wo man mit dem Vermögen höhere Renditen hereinholt als die Zinsen. Aber im Hinblick auf die Pensionierung ist es zwingend notwendig, dass man die Hypothek amortisiert, da ansonsten die Gefahr besteht, dass die Banken von sich aus eine Amortisation verlangen, weil in der Regel bei der Pensionierung das Einkommen sinkt.
Dieses Märchen hält sich tatsächlich hartnäckig. Die Faustregel ist einfach: wenn Sie dank der Hypothek über flüssige Mittel verfügen, die Ihnen einen deutlich höheren Ertrag abwerfen, als Sie für die Hypothek Zinsen zahlen, dann kann es sich lohnen, sonst fahren Sie besser, wenn sie amortisieren.
Guten Tag Stephan M.
Es ist ganz einfach. Sie haben x00.000.– Hypothek und bezahlen der Bank 10.000.– an Zinsen pro Jahr. Diese können sie von der Steuer absetzen und sparen, je nach Ihrer Situation, ca 2.000.– Steuern.
Die meisten Leute sehen nur die Steuerersparnis, nicht aber dass sie zuerst der Bank 10.000 ind den A… schieben müssen.
Die einzige Rechtfertigung eine Hypothek nicht zu amortisieren wäre wenn sie ein x-Faches des Hypothekenbetrags in anderen Assets haben ( dass Sie im Notfall jederzeit die Hypo zahlen können, lsesn Sie mal das Kleingedruckte ) und mit dem Geld, das sie nicht zur Amortisation nutzen, einen höheren Ertrag erwirtschaften als die Zinszahlungen. Da aber auch immer an Steuern und Risikoprämie denken…
Wie kommen Sie auf CHF 10K Zins p.A. ?
Libor ist z.Z. negativ und Fix-Hypos auf 7 Jahren bekommt man für 1 %
Haben Sie eine Hypo von 1 Mio dann stimmen die 10K sonst liegen Sie weit daneben.
Zweitens sind Steuerersparnisse trügerisch, weil der Staat die Vereinnahmungen den Ausgaben anpasst, und nicht umgekehrt. ergo: wenn Sie CHR 2K an Steuern nicht bezahlen, und das alle tun, dann erhöhen die Behörden einfach den Steuerfuss. Sparen können Sie überall…..aussert beim Staat.
Schlussendlich ist entscheidend, ob sie mit dem Geld mehr Gewinn machen als der Zinssatz der Hypothek ist. Wenn Sie 1% Hypozins haben, dann müssen sie mit dem Geld mehr als 1% verdienen pro Jahr. Über lange Zeit (15+ Jahre) wird das an der Börse immer der Fall sein (ausser es gibt Krieg). Somit falls Sie das Geld überhaupt haben, ist es trotzdem besser, es anzulegen. Ausser eben Sie stehen relativ kurz vor der Pensionierung, sagen wir 55+. Einerseits sind die Banken bei Rentner neuerdings sehr streng und dazu ist < 10 Jahre ein zu kurzer Horizont um an der Börse mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit zumindest keinen Verlust zu machen.
Hallo Herr Gyger.
Die CHF 10k habe ich gewählt weil ich in Beispielen schöne runde Zahlen mag. Es rechnet sich leichter 🙂
Die Überlgungen von Herrn Spieler sind richtig, aber relativ Fantasielos.
Es handelt sich um eine simple Auflistung der Gegebenheiten.
Ich finde es unabdingbar die Familiäre Situation einzubeziehen:
Verheiratet? Kinder? Erben ? Wo will ich als Pensionierter leben? Wie gross muss meine Wohnung in 15 Jahren sein ? Diese Faktoren müssen zu einer strategischen Entscheidung führen. Ob Hypothek oder nicht, dessen Dauer, oder evtl sogar den Verkauf und dann Miete mit dem Kapital als Ruhekissen und die Rentenzahlungen als Verbrauchsmittel, sind Konsequenzen der Strategie.
Mehr als ein Jahr vorher kommt die Bank mit diesem Vorschlag? Und wäre auch dazu bereit, die Konditionen festzunageln? Ich staune.
Da von heute aus gesehen Ihre aktuellen Tranchen kurzfristig sind, haben sie 2019 und 2021 die Mögl., eine Tranche langfristig zu gestalten (Thema Hypo im Alter!). Wenn Sie von stark steigenden Zinsen ausgehen, dann sollten Sie 2019 eher eine langfristige machen. Wenn nicht, dann können Sie 2019 eine 2-J machen, um 2021 alle gleichzeitig auslaufen zu lassen (oder jetzt zurückzahlen). Dies ermöglicht Ihnen den Wechsel der Bank und erhöht Ihre Verhandlungsmacht gegenüber der aktuellen Bank.
2021 können Sie dann 100k zurückzahlen (sofern dann noch vorhanden :)). Ob und wie die 200k gesplittet werden sollen, würde ich 2020/21 entscheiden.
Naja, je früher die Bank den Deal sichern kann, desto mehr kassiert sie am „forward“ für die Zinsfestlegung… der ge-bauchpinselte Kunde sollte sich das auch merken 😉 Es ist nicht alles Kundenfreundlichkeit…
Das ist verständlich. Nur: so lange im Voraus? Bei meiner Bank kann ich max. 3 Monate im Voraus den Zins definitiv festlegen. Über ein Jahr im Voraus hat mich schon etwas überrascht.
Eine Bank kann jederzeit auch eine 10-jährige Festhypothek künden:
1. Begründung: „Herr Meier, der Wert Ihrer Liegenschaft hat sich reduziert, wir brauchen mehr und frisches Eigenkapital.“
2. Begründung: „Herr Meier, Sie gehen ja bald in Pension, es ist klar, dass wir nicht mehr mit 5% kalkulatorischem Zinssatz rechnen könnten. Bitte erhöhen Sie Ihr Renten-Einkommen Herr Meier oder zahlen Sie die Hypothek zurück.“
Herr Fürst, die Schweizerische Bankiervereinigung hat den kalkulatorischen Zins mit 5% festgesetzt. M.W. hängt einzig und alleine davon ab, ob in Kalkulation daraus dieses Drittel des regelmässigen Einkommens überschritten wird oder nicht (eingerechnet werden müssen auch noch die Nebenkosten). Es ist nicht einzusehen, warum das bei Rentnern – die notabene ein sichereres Einkommen haben, als jemand, dessen Stelle gekündigt werden könnte – nicht auch gilt.
Danke für den Hinweis. Es wird selten erwähnt, dass die Banken im Kleingedruckten sich das Recht einräumen, sobald „die Einkommens- und Vermögenssituation des Kreditnehmers nach Einschätzung der Bank erheblich verschlechtert hat“ den Vertrag kündigen zu dürfen.
Herr Spieler wann warnen Sie endlich von den horrenden Eigenmietwertsteuern die bei Amortisation entstehen?
Die horrenden „Eigenmietwertsteuern“ zahlen sie immer. egal ob eine Hypothek besteht oder nicht…. Und ja, die Rechnung ob man dem Staat oder der Bank mehr abdrücken will, muss jeder selber machen. There is no free lunch!
DANKE! Endlich denkt jemand die 360 grad dieser Geschichte zu Ende… Aber wird wohl zu complex dies alles in einen Artikel zu verbinden?
An sich ist es generell unsinnig, auf die Empfehlung des Bankberaters zu hören. erstens kann auch die Bank nicht in die Zukunft sehen und kennt den Referenzzinssatz darum nicht viel früher, als das Publikum, und zweitens wird die Empfehlung der Bank ohnehin eher das Wohl der Bank als das des Kunden im Blick haben.
Und wieso es besser sein soll,sein Geld der Bank in Form von Zinsen anstatt dem Staat in Form von Steuern zu geben, ist ohnehin ein Geheimnis des Bankberaters. In vielen Fällen werden die „horrenden Steuern“ wegen des Eigenmietwerts im Schnitt nicht höher sein, als die Zinsen. Aber dafür gehört einem das Haus dann auch.
Hmmm….. für meine 10-jährige zahle ich noch bis 2026 0.95% p. J. und mit einem völlig risikoarmen Anlagevehikel – wie z.B. via TrueWealth möglich – holte ich im 2017 rund 4% netto. Irgendwie verstehe ich all diese Ratschläge punkto Amortisieren nicht richtig…..
Ich gebe Ihnen völlig Recht, Herr Tanner. Amortisieren ist etwas für Finanz-Analphabeten.
Rechne: Über einem Horizont von 10 Jahren können Sie mit einem Aktienportfolio mit ziemlich sicheren 4% Rendite per annum ausgehen. Eine 10-Jahres Festhypo kostet Sie weniger als 1% p.a. Verbleiben also 3% (plus Steuerersparnis) Netto-Rendite; also je 3’000 Fr. für je 100’000 Rendite Hypo.
Genau, bis sich die Jahre 2008 und 2011 wiederholen! Sind Sie Sich des Hebels bewusst?
P.S.: True Wealth ist kein „Anlagevehikel“, sondern ein Vermögensverwalter…
Und bei der nächsten Immobilienkrise kündigt Ihnen die Bank die Hypothek und dann müssen Sie ihr Vermögen zu einem ganz ungünstigen Zeitpunkt verflüssigen, weil die Immobilienkrise mal wieder die ganze Finanzwirtschaft mit in den Abgrund gerissen hat.
Da bin ich lieber Finanzanalphabet und wohne dafür in einem Haus, das mir gehört und nicht der Bank.
Meine Brötchen verdiene ich lieber in einem ehrlichen Beruf 🙂
Mit Wahrscheinlichkeiten umzugehen ist für die Spezie Homo Sapiens schwer. Wer 1929 sein Geld in Aktien anlegte, musste 25 Jahre warten, um wieder gleich viel zu haben, wer es 1966 tat, wartete 16 Jahre (alles ohne Vermögensverwaltungesgebühr, sonst wären es noch ein paar Jahre mehr) und wer in 2000 in europäische Aktien investierte, wartet heute noch darauf, seinen Einsatz zurück zu erhalten. Das Risiko einzugehen, um dabei 3% Rendite anzusteuern scheint mir ein schlechter Handel
Kann mir jemand erklären, warum ich die Hypothek um Fr. 100’00 amortisieren soll, wenn ich z.Bsp. 2 % Hypozins bezahle? Mit Fr. 100’000 kann ich 50 Jahre lang den Zins bezahlen, was mit Sicherheit nicht nötig sein wird, da ich das Haus vorher verkaufe. So bleibt mir Cash für Ferien, Auto, Aktien etc. Bei so tiefen Zinsen ist die Amortisation schlicht unattraktiv. Alleine die Aktien rentieren mehr als 2 %.
Es kommt darauf an, welche Annahmen man für die Entwicklung der einzelnen Finanz-Instrumente trifft. Glaube ich nicht daran, dass sich die Serie von 9 positiven Aktien-Jahren fortsetzt, dann habe ich Geld auf der Bank, das nicht verzinst ist und bei einem Bankkonkurs bis auf 100k futsch ist. Also ist das Amortisieren gar nicht so blöd, denn ich spare mir die 1-2% Zins und habe das Bonitätsrisiko der Bank nicht.
An der Diskussion finde ich zweierlei Interessant: 1) die implizite Annahme, dass die Zinsen sich immer moderat verändern, weil wir mit dem Blick in den Rückspiegel denken (letzte 10 Jahre) und 2) der Vergleich von einem relativ risikolosen Asset (Geld auf der Bank) mit Aktien. Aktienrenditen, wiederum mit dem Blick in den Rückspiegel, schwanken bekanntlich stark und wenn es eine goldene Regel gibt, dann diese: investiere nur das Geld in Aktien, dass Du nicht brauchst. Das Geld, welches für eine Hypothekenrückzahlung verwendet wird, gehört definitiv nicht dazu.
Fazit: Zinsen nur variabel halten und Schulden nicht zurückzahlen kann sich auszahlen, das erkauft man sich aber mit einem Risiko, das in etwa gleich hoch ist wie die Chancen. Gratis gibt es nichts.
Hier werden reichlich Inhalte vertauscht.
Eigenmietwert; wird von der Steuerbehörde festgelegt und auf das Reineinkommen addiert und hat nichts mit der Amortisation zu tun.
Amortisation; Bei einer Amortisation wird die Schuld auf die Immobilie reduziert. Da aber das Geld eh schon da ist, löst das in der Steuererklärung im Vermögensteil nichts aus.
Bewertung in der Pension; Die Liegenschaft wird bewertet und davon werden die 5% definiert. Bei 500`000.- sind das 25`000.- dies mal drei = 75`000.-.
Dass ist das benötigte Jahreseinkommen eines Pensionierten welcher seine Immobilie weiter bewohnen will.
eine amortisation mit zur freien verfügbaren mitteln lohnt sich nur, wenn das geld auf dem sparkonto parkiert ist. wenn sie mit den freien mitteln arbeiten, zum beispiel aktien kaufen und dort eine mehrertrag erreichen, d.h. mehr als hypozins, dann lohnt sich eine rückzahlung nicht. mit diesen tiefen hypozinsen ist diese schwelle schnell erreicht. ich lese oft den derkursstimmt . ch. viel hintergrundmaterial zu zinsen und finanzmärkten. wichtig ist die tragbarkeit, gerade im hinblick auf die pensionierung muss diese gewährleistet bleiben.