Festhypothek: Der Ausstieg wird teuer

Die Festhypothek bietet Planungssicherheit, macht aber gleichzeitig unflexibel. Foto: Getty Images

Die Festhypothek bietet Planungssicherheit, macht aber gleichzeitig unflexibel. Foto: Getty Images

Wir verkaufen unser Haus, auf welchem drei Hypotheken mit verschiedener Laufzeit lasten. Eine wird 2018, die zweite 2021 und die dritte 2023 fällig. Nun reklamiert die Raiffeisenbank rund 33’000 Franken Vorfälligkeitsentschädigung. Ist das korrekt? W. N.

Ich kann nicht im Detail beurteilen, ob der von Ihrer Bank geforderte Betrag für den vorzeitigen Ausstieg aus den drei Festhypotheken betragsmässig konkret gerechtfertigt ist, da ich nicht über die Verträge verfüge, welche die Grundlage bilden. Ihren Angaben entnehme ich, dass die Hypotheken gesamthaft 550’000 Franken umfassen, wobei der grössere Betrag auf zwei Festhypotheken mit restlichen Laufzeiten von vier bis sechs Jahren entfällt.

Die Vorfälligkeitszahlung ist faktisch eine Strafzahlung dafür, dass man vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen will. Die Bank kann sich dabei auf den Vertrag beziehen, der bei Festhypotheken eine feste Laufzeit umfasst. Leider sehen viele Immobilienbesitzerinnen und -besitzer beim Abschluss einer Festhypothek jeweils nur die Chancen und Vorteile, welche ein solcher bringt: Man kann damit die nach wie vor tiefen Hypozinsen langfristig für sich sichern und erhält eine hohe Berechenbarkeit für seine Finanzierung für die festgelegten Jahre. Man kauft sich somit Sicherheit und Berechenbarkeit, was durchaus seinen Wert hat.

Die mit Festhypotheken verbundenen Nachteile werden indes oft ausgeblendet. Sie sind meines Erachtens ebenso beträchtlich wie die Vorteile. Wie schwerwiegend die Nachteile sind, bekommt man in Situationen brutal zu spüren, wie Sie sich nun in einer befinden. Nachteilig sind Festhypotheken einerseits dann, wenn man seine Bank wechseln will und durch den Vertrag an das alte Institut mit den vielleicht schlechteren Konditionen gebunden bleibt.

Als grossen Hemmschuh erweisen sich Festhypotheken, wenn man seine Liegenschaft verkaufen will oder muss – etwa im Zuge einer Scheidung. Auch wenn man ein Haus verkauft, erlischt damit die Festhypothek nicht automatisch. Man bleibt an die Vertragsbedingungen gebunden, obwohl man die Finanzierung gar nicht mehr braucht. Verbindlich ist immer der Vertrag.

Ich rate Ihnen daher, die Vertragsdetails genau zu studieren. Ihre Bank stellt sich auf den Standpunkt, dass sie durch die Vertragsauflösung einen Einkommensausfall hat. Darum beziffert sie, wie viel sie dank dem Zins für die restlichen Jahre verdient hätte. Sie müssen für die Restlaufzeit noch Zinsen zahlen. Davon wird der Wiederanlagezins, den das Institut mit dem Geld am Kapitalmarkt erwirtschaften kann, abgezogen. Da die Kapitalmarktzinsen aber derzeit extrem tief sind, macht das kaum etwas aus.

Zu Ihren Lasten gehen zusätzlich Administrationsgebühren, welche die Banken in solchen Fällen meist noch geltend machen. Die von Ihrer Bank hochgerechnete Vorfälligkeitsentschädigung von rund 33’000 Franken scheint mir durchaus realistisch. Für Sie als Kunde ist das natürlich schmerzhaft und ärgerlich. Darum würde ich Wege suchen, wie Sie die Zahlung verhindern können. Die Bank dürfte Ihnen kaum entgegenkommen, da sie sich auf den Vertrag berufen kann.

Vielleicht aber könnten Sie die Festhypotheken an den Käufer Ihres Hauses weitergeben. Die meisten Leute brauchen eine Hypothek. Wenn er Ihre Hypothek übernimmt, würde die Bank mit grosser Wahrscheinlich Hand bieten, und Sie können sehr viel Geld einsparen. Ich würde daher unbedingt das Gespräch mit dem Käufer suchen.