Hypothek vor der Pensionierung abzahlen?

Hypotheken: Kürzere Fristen für die Amortisation. Foto: Bruno Schlatter

Hypotheken: Kürzere Fristen für die Amortisation. Foto: Bruno Schlatter

Ich bin 67 und habe seit Jahren eine Hypothek von 300’000 Franken. Bei der Gebäudeversicherung ist die Liegenschaft für 800’000 Franken versichert. Doch jetzt hat mir die Bank die Hypothek gekündigt. Was soll ich tun? L.S.

Mit Ihrem Problem sind Sie nicht alleine: Viele Banken haben die Hypothekenverträge mit Rentnerinnen und Rentnern überprüft und verfolgen eine im Vergleich zu früher weit restriktivere Praxis, wenn es darum geht, eine bestehende Finanzierung zu erneuern. Nicht selten verlangen die Institute von den Pensionierten eine Teilamortisation des Kredites. In einigen Fällen, wie bei Ihnen, kommt es gar zur Kündigung.

Hintergrund der strengeren Vergabepraxis für Hypotheken an ältere Menschen sind die verschärften Tragbarkeitsregeln. Die von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) genehmigten Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung beinhalten kürzere Fristen für die Amortisation, ein Niederstwertprinzip, bei dem der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis entscheidend ist, und strengere Standards bei der Einkommensanrechnung.

Problem bei der Einkommensrechnung

Gemäss den von Banken angewandten Regeln ist eine Hypothek tragbar, sofern die gesamten Kosten für das Haus und Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Ausserdem muss man wenigstens ein Fünftel Eigenkapital in die Hypothek einbringen. Letzteres ist bei Ihnen gegeben.

Ein Problem dürfte aber die Einkommensanrechnung beinhalten. Sie schreiben mir, dass Sie den aktuellen Hypozins problemlos zahlen können. Bei der Berechnung der Tragbarkeit ziehen die Banken aber nicht die momentan sehr tiefen Hypozinsen bei, sondern setzen weit höhere Sätze ein. Konkret wird in der Regel ein theoretischer Hypozins von fünf Prozent pro Jahr eingesetzt. Dazu kommen ein Prozent für die Nebenkosten und Renovationen sowie die Rückstellung für Amortisationen.

Ihre bestehende Hypothek kostet gemäss dem theoretischen Zins von sechs Prozent somit weit mehr, als Sie bis jetzt tatsächlich zahlen. Falls Sie, wie ich annehmen muss, nur eine geringe Rente haben, dürfte die Bank die Tragbarkeit infrage stellen. Wenn die Bank zum Schluss kommt, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist, darf sie selbst eine erste Hypothek kündigen. Sie muss sich lediglich an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten.

Störende Bankenpraxis

Natürlich rate ich Ihnen, mit Konkurrenzbanken zu sprechen und auszuloten, ob diese die bestehende Hypothek erneuern. Offenbar haben Sie dies bereits getan, aber von mehreren Seiten Absagen bekommen. Dies bestärkt mich in der Vermutung, dass Sie die Tragbarkeitsregeln der Bankiervereinigung nicht mehr erfüllen.

Persönlich finde ich es sehr störend, wenn Banken Kunden, von denen sie während Jahren Zinsen einkassierten, die Hypothek künden, sobald diese im Pensionsalter sind. Faktisch heisst dies, dass man langjährige Kunden plötzlich im Regen stehen lässt, obwohl diese die Zinsen immer brav bezahlt hatten. Genau darum rate ich älteren Menschen in Hinblick auf die Pensionierung, ihre Hypotheken möglichst zu amortisieren.

Leider kann ich Ihnen nur empfehlen, mit weiteren Banken und Versicherungen Kontakt aufzunehmen und ein Institut zu suchen, welches vielleicht doch bereit ist, eine Finanzierung zu übernehmen. Da die meisten Banken gemäss den Standards der Bankiervereinigung handeln, bin ich in Ihrem Fall ehrlicherweise eher skeptisch, ob es klappt. Falls Sie die Liegenschaft nicht verkaufen möchten, müssten Sie versuchen, über alternative Wege eine Finanzierung zu suchen – zum Beispiel über einen Kredit aus Ihrem Verwandten- oder Freundeskreis oder über Crowdfunding bzw. Crowdlending. Auch dies ist nicht einfach, aber eine Möglichkeit, um unabhängig von Banken vielleicht doch noch eine Finanzierung zu ermöglichen.

132 Kommentare zu «Hypothek vor der Pensionierung abzahlen?»

  • marsel sagt:

    Es gibt durchaus Möglichkeiten, das Haus (endlich) weiterzugeben und trotzdem drin wohnen zu bleiben. Aber wenn 300’00 Franken Hypo nicht mehr tragbar sind muss man vorher schon sein ganzes Geld verpulvert haben. Kein Wunder, kann man sich ein Haus nicht mehr leisten.
    Wobei, bei all den „Ichs“ in dem Artikel drängt sich bei mir der Verdacht auf, dass der Herr ganz alleine in dem Haus wohnt. Das wäre eh Blödsinn und gehört beendet.

    • Pat Widmer sagt:

      Sie kleinkarierter Bünzli! Wie der Fragesteller lebt, ob allein in einem Haus oder in einer Wohnung, geht Sie doch wohl überhauptnichts an! …“das wäre eh Blödsinn und gehört beendet“ – Mann o Mann das ist schon eine bodenlose Frechheit und Überheblichkeit von Ihnen. Ich hoffe, Sie fallen mal so richtig tief, bei Ihrer Arroganz.

      • marsel sagt:

        Wegen all den kleinkarierten Bünzlis, die alleine bis 90 in einem 6-Zimmer-Haus wohnen, haben wir überhaupt erst eine Wohnungsnot und Familien mit Kindern bauen immer noch mehr Einfamilienhäuser, die es eigentlich gar nicht bräuchte. Etwas Regulierung wäre hier dringend notwendig.

      • Markus Schneider sagt:

        @marsel
        Als ob die Wohnungsnot was mit Einfamilienhäusern zu tun hat!
        Familien die es sich leisten können kaufen/bauen auch so eines und die Anderen die es sich nicht leisten können machen sich auch keine Gedanken um Eigentum und mieten eine Wohnung

      • Karl von Bruck sagt:

        In Deutschland war 1945 der halbe Wohnraum weggebombt und von Osten wanderten Massen von Vertriebenen ein. Da mussten auch alle Teilleerstaende gemeldet werden. Und das Wohnungsamt fuellte sie auch gegen den Willen des Eigentuemers auf. Anstatt billige Wohnungen fuer Fluechtlinge vom Markt zu nehmen, die dann armen Schweizern fehlen, sollten die unterbewohnten Ponzenvillen zwangsweise mit Fluechtlingen aufgefuellt werden. Das wuerde auch die restliche Fluechtlingsfehlpolitik rasch sanieren, statt unter der Fuchtel der von den BR-Kollegen nicht kandarierten SS weiter veboesert zu werden….

    • Urs sagt:

      Herr oder Frau Marsel, Sie können ja mal die Frage zur demokratischen Abstimmung vorlegen. Dann ist die Sache für die nächsten Jahre geklärt.

      • marsel sagt:

        Nach dem Motto „das Volk hat immer recht“, Urs? Hat es aber nicht, ein grosser Teil ist entweder ahnungslos oder egoistisch, und trotzdem stimmberechtigt.

      • M Kobelt sagt:

        Marsel, es ist leider tatsächlich zu befürchten, dass Sie stimmberechtig sind.

      • Max sagt:

        @marsel
        Rechnen scheint nicht ihre Stärke zu sein. Auch wenn er sein Haus aufgibt, irgendwo muss er ja auch wohnen. Heisst eine Wohneinheit muss durch eine andere ersetzt werden.

  • Willi Keller sagt:

    Erschwerend dazu kommt diese unsinnige Eigenmietwert-Besteuerung. Diese sozialistisch-kommunistische Einrichtung wird vor allem von den Banken und den Linken hartnäckig verteidigt. Ebenso wird diese Besteuerung vom Hauseigentümer-Verband immer wieder gestützt, obwohl dieser Verband nach Aussen für die Abschaffung ist. Der allerseits erneut bekundete Willen, diese unsägliche Steuer abzuschaffen, wird auch mit dem derzeitig erneuten Anlauf scheitern. Zu stark ist die Bankenlobby, zu gespalten der Hauseigentümer-Verband und zu naiv die Linke.

    • Pjotr Müller sagt:

      Die Eigenmietwert-Besteuerung wird von den Bürgerlichen verteidigt. Wenn sie es nicht mehr wollen, dann können sie es problemlos bodigen – schliesslich haben sie in allen Gremien die Mehrheit.
      Lächerlicher, als die Banken- und Hauseigentümer-Lobby in die linke oder gar kommunistische Ecke zu stellen, geht es wohl nicht mehr.
      Aber in einem Land, wo Büezer Kapitalisten-Parteien wählen, kann man eigentlich fast jeden Mist behaupten.

  • J.-P. Pfenninger sagt:

    Wir von hypo-scout.ch sind tagtäglich mit diesem Problem konfrontiert. Wir bieten die Lösung dazu. Über unsere Peer-to-Peer Plattform kann man als Kapitalnehmer an einen Kapitalgeber vermittelt werden. Es gibt genügend private Kapitalgeber die bereit sind (gegen Eintrag im Grundbuch) Darlehen auf privater Basis zu vergeben. Wir begleiten beide Parteien bis zur Vertragsunterzeichnung. Einfach, sicher und ohne Bank. So konnten wir bereits einigen Leuten in ähnlichen Situation helfen. Einfach und sicher.

  • Paulino sagt:

    Guten Abend,das Thema ist aktuell für viele ältere Personen. Leider ist das Problem für die FINMA nicht existent & der Finanzwirtschaft nicht interessant.
    Der Vorschlag von Herr Pfenninger ist sinnvoll. Falls das handling zeitlich flexibel
    ist, bin ich für ein Engagement gerne bereit.
    LG Paul

  • Peti schwander sagt:

    Meine pensionierten Eltern haben eine Hypothek bei der Migros Bank. Da war Pensionierung anscheinend kein Thema.

    • loulou55 sagt:

      Generell ist nicht eine „Pensionierung“ ein Thema bei Banken, sondern die „Tragbarkeit der Finanzierung“.
      Wer also -wie und warum auch immer- grössere Einkommensveränderungen nach unten hat, kann in den Fokus geraten.
      Ich weiss, dass z.B. Postfinance vor ein paar Jahren eine Klausel in den AGB hatte, die es ihr aus dem genannten Grund sogar erlaubte, laufende Festhypotheken zu künden und neu auszuhandeln.
      Wie das heute und bei anderen Instituten aussieht, ist mir nicht bekannt.

  • groeg sagt:

    Sie erwähnen leider das Grundübel in dieser Sache nicht, es ist der Eigenmietwert.Unsere Politiker haben das Thema gerade kürzlich in ihrer Schwatzbude, genannt Parlament, e r g e b n i s l o s wieder einmal behandelt.Als Rentner kommt man ja richtig dran und wird ausgeplündert.AHV und Rente sind zu versteuern(!), der Eigenmietwert von bis zu 30’000 und mehr kommt als EINKOMMEN (welch Wahnsinn)hinzu.Ohne EMW würden die Einkommen zur Erhöhung, nicht zur Minderung der Zahlungsfähigkeit und der Amortisation beitragen.ES ist eine Riesenschurkerei, die da abläuft und NICHTS wird geändert.Es wird immer nur geschnorrt.Auch das ein Grund weshalb der „reiche“Schweizer viel weniger Eigentum besitzt als ALLE andern Europäer.MAN WILL AUF DIESE STEUERN NICHT VERZICHTEN IST DER EIGENTLICHE GRUND.

    • Ba67 sagt:

      Das ist wohl ein Hauptgrundund. Ein Anderer ist natürlich, dass die Bankenlobby nicht gerne auf sichere Zinseinnahmen aus Hypothekarschulden verzichtet.

      Die bisherigen Abstimmungsvorlagen zur Abschaffung des EMW, scheiterten auch immer an der ggü. Mietern ungerechten „Fünfer und Weggli“- Forderung der Bürgerlichen und des HEV‘; nämlich, der gleichzeitigen Abschaffung des EMW, bei Aufrechthalten der Schuldzinsenabzüge.

  • Widmer sagt:

    Es ist himmeltraurig , wie mit dem Mittelstand umgegangen wird. Wenn das Haus abbezahlt ist, wird man hoch besteuert. Was machen alle diese Menschen die um die 40 Jahre alt sind und Hypo.Schulden haben im Rentenalter? Müssen denn diese verkaufen? Ich auf jeden Fall liebe mein Haus, das ich gepflegt und unterhalten habe über alles, es würde mir schwer fallen in eine Wohnung zu ziehen,so ich ja auch auf vieles verzichtet hatte um mir ein schönes Wohnen zu ermöglichen.

  • Marusca sagt:

    PW: Ich wünsche andern nie etwas Schlechtes, bei diesem überheblichen, selbstgefälligen und vor allem saudummen Popanz hier oben ist es allerdings anders, dem wünsche ich nämlich von ganzem Herzen, dass er auf seine alten Tagen obdachlos unter einer Brücke landet.

  • Karl von Bruck sagt:

    Spaetestens mit der Pansionierung verliert der Mittelstand seine Kriedifaehigkeit. Sogar beim Crowdlending werden Pansionierte schon von den Maenaetschern schickaniert und ausgeschaubt, bevor ihr Darlehensgesuch ueberhaupt zugelassen und stehen gelassen wird. Fast immer bleibt wegen der fehlenden Wohnungsfuersorge und KK-Subventionierung schon nix mehr fuer die weiter horrend usurpierten Einkommenssteuern statt wenigstens Befreiung der (noch) mickrigen AHV davon uebrig. Nebst den steuerfrei fuer neofeudale Familiendynastien vererbten Milliarden, landet schon mehr als ein Drittel aller „Nachlaesse“ beim Konkursamt, weil die Erben sich nur noch mit einer Ausschlagung der Erbschaft vor der Erbschuldsklaverei retten koennen. Tendenz explosiv….

  • W. Diehl sagt:

    Die Schaffhauser Kantonalbank offeriert ein Modell ‚Hypo60+‘, welches sich genau diesem Thema annimmt. Die für eine Festhypothek zu zahlenden Zinsen werden für die gesamte Laufzeit auf einem zu errichtendes Sparkonto verpfändet. Ob auch Hypotheken ausserhalb des Kantons gewährt werden, entzieht sich meiner Kenntnis.

  • Dominique Jacques Ackermann sagt:

    Wie die Schaffhauser Kantonalbank gibt es weitere Banken, die für Rentner mit Liegenschaftsbesitz spezielle Hypothekenprodukte anbieten. Bei diesen Produkten wird bei der Tragbarkeit von der ansonsten angewendeten Regel „maximal ein Drittel vom Bruttoeinkommen“ abgewichen, d.h. es wird teilweise eine Tragbarkeit bis 50% vom Renteneinkommen akzeptiert. Eine tiefe Belehnung und der Abschluss einer langfristigen Hypothek sind oft die der Voraussetzungen für die Gewährung einer solchen speziellen „Rentner-Hypothek“. Für mehr Beratung stehe ich gerne zur Verfügung: HypoConsult+ Dominique Ackermann Basel | http://www.hypoconsultplus.ch

  • Fuchs Werner sagt:

    Mich würde es interessieren, welche Bank diese Kündigung ausgesprochen hat!!

  • Dominique Jacques Ackermann sagt:

    Grundsätzlich ist bei allen Immobilienfinanzierungen, bei denen die Kreditnehmer 50 oder älter sind, die Tragbarkeit bei Pensionierung so gut wie möglich frühzeitig zu prüfen. Dabei geht es darum festzustellen, ob die Hypothek bei Pensionierung mit dem normalerweise reduzierten Renteneinkommen noch tragbar ist. In der Regel sollten die Finanzierungsanbieter bei jedem Kunden ab Jg. 1967 diese Berechnung gemäss der Standesregeln von sich aus machen. Nach der erfolgten Tragbarkeitsberechnung besteht eine bessere Basis für die Festlegung der neuen Finanzierungsstrategie: Amortisationen ja/nein. Höhe der Amortisation, Betrag und Art der Hypothek, Zinssatz, etc.. Eine Beratung aufgrund der bisher verfügbaren Infos ist nicht nachhaltig. Wollen Sie mehr wissen, dann http://www.hypoconsultplus.ch

  • Verena Peyer sagt:

    In meinen Augen ist es die superschlechte Vertragsverhandlung der Bank gewesen. Es war doch seit Beginn klar, dass diese Dame älter werden wird. Da ist ausschließlich die Bank in der Pflicht.
    Ich würde nicht klagen, sondern abgeben an die Politik, da die Bank nicht einlenken wird.

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