Hypothek vor der Pensionierung abzahlen?

Hypotheken: Kürzere Fristen für die Amortisation. Foto: Bruno Schlatter

Hypotheken: Kürzere Fristen für die Amortisation. Foto: Bruno Schlatter

Ich bin 67 und habe seit Jahren eine Hypothek von 300’000 Franken. Bei der Gebäudeversicherung ist die Liegenschaft für 800’000 Franken versichert. Doch jetzt hat mir die Bank die Hypothek gekündigt. Was soll ich tun? L.S.

Mit Ihrem Problem sind Sie nicht alleine: Viele Banken haben die Hypothekenverträge mit Rentnerinnen und Rentnern überprüft und verfolgen eine im Vergleich zu früher weit restriktivere Praxis, wenn es darum geht, eine bestehende Finanzierung zu erneuern. Nicht selten verlangen die Institute von den Pensionierten eine Teilamortisation des Kredites. In einigen Fällen, wie bei Ihnen, kommt es gar zur Kündigung.

Hintergrund der strengeren Vergabepraxis für Hypotheken an ältere Menschen sind die verschärften Tragbarkeitsregeln. Die von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) genehmigten Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung beinhalten kürzere Fristen für die Amortisation, ein Niederstwertprinzip, bei dem der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis entscheidend ist, und strengere Standards bei der Einkommensanrechnung.

Problem bei der Einkommensrechnung

Gemäss den von Banken angewandten Regeln ist eine Hypothek tragbar, sofern die gesamten Kosten für das Haus und Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Ausserdem muss man wenigstens ein Fünftel Eigenkapital in die Hypothek einbringen. Letzteres ist bei Ihnen gegeben.

Ein Problem dürfte aber die Einkommensanrechnung beinhalten. Sie schreiben mir, dass Sie den aktuellen Hypozins problemlos zahlen können. Bei der Berechnung der Tragbarkeit ziehen die Banken aber nicht die momentan sehr tiefen Hypozinsen bei, sondern setzen weit höhere Sätze ein. Konkret wird in der Regel ein theoretischer Hypozins von fünf Prozent pro Jahr eingesetzt. Dazu kommen ein Prozent für die Nebenkosten und Renovationen sowie die Rückstellung für Amortisationen.

Ihre bestehende Hypothek kostet gemäss dem theoretischen Zins von sechs Prozent somit weit mehr, als Sie bis jetzt tatsächlich zahlen. Falls Sie, wie ich annehmen muss, nur eine geringe Rente haben, dürfte die Bank die Tragbarkeit infrage stellen. Wenn die Bank zum Schluss kommt, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist, darf sie selbst eine erste Hypothek kündigen. Sie muss sich lediglich an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten.

Störende Bankenpraxis

Natürlich rate ich Ihnen, mit Konkurrenzbanken zu sprechen und auszuloten, ob diese die bestehende Hypothek erneuern. Offenbar haben Sie dies bereits getan, aber von mehreren Seiten Absagen bekommen. Dies bestärkt mich in der Vermutung, dass Sie die Tragbarkeitsregeln der Bankiervereinigung nicht mehr erfüllen.

Persönlich finde ich es sehr störend, wenn Banken Kunden, von denen sie während Jahren Zinsen einkassierten, die Hypothek künden, sobald diese im Pensionsalter sind. Faktisch heisst dies, dass man langjährige Kunden plötzlich im Regen stehen lässt, obwohl diese die Zinsen immer brav bezahlt hatten. Genau darum rate ich älteren Menschen in Hinblick auf die Pensionierung, ihre Hypotheken möglichst zu amortisieren.

Leider kann ich Ihnen nur empfehlen, mit weiteren Banken und Versicherungen Kontakt aufzunehmen und ein Institut zu suchen, welches vielleicht doch bereit ist, eine Finanzierung zu übernehmen. Da die meisten Banken gemäss den Standards der Bankiervereinigung handeln, bin ich in Ihrem Fall ehrlicherweise eher skeptisch, ob es klappt. Falls Sie die Liegenschaft nicht verkaufen möchten, müssten Sie versuchen, über alternative Wege eine Finanzierung zu suchen – zum Beispiel über einen Kredit aus Ihrem Verwandten- oder Freundeskreis oder über Crowdfunding bzw. Crowdlending. Auch dies ist nicht einfach, aber eine Möglichkeit, um unabhängig von Banken vielleicht doch noch eine Finanzierung zu ermöglichen.

132 Kommentare zu «Hypothek vor der Pensionierung abzahlen?»

  • Roland Kull sagt:

    Übrigens, Crowdfunding/lending wird für den kleinen Bürger massiv überschätzt. Wie kommt man via Crowdfunding an das Geld. Verwandte und Bekannte – und…. wenn diese das Geld benötigen. Halte ich für den einfachen und gewöhnlichen normalen Hypothekarnehmer äusserst schwierig. Zu diesem Zwecke muss es verschiedene Anbieter geben (Versicherungen) – aber… auch hier. Sollte diese Alternative spielen ist wiederum die Qualität des Objektes und des Crowdlenders/funder ein DAS sehr grosses Thema. Unsere Hypothekarwelt wird und hat sich bereits verändert. Bin gespannt wohin diese doch für den „Normalo“ Reise geht.

  • Leo Schmidli sagt:

    Ein Beispiel für den Schwachsinn der Tragbarkeitsrechnung:
    Vor einiger Zeit war ich auch bei einigen Banken zwecks Finanzierung. Ich war ein Grenzfall und auf dem Papier eher knapp finanziert, die tatsächlichen Verhältnisse und meine Sparquote sagten jedoch etwas ganz Anderes aus. Eine Bank hat mir bestätigt, wenn ich mehr Kinder hätte, würde sich durch die Kinderzulage mein verfügbares Einkommen erhöhen, was zu einer besseren Beurteilung führen würde. Dass ein Kind deutlich mehr als CHF 200 pro Monat (brutto!) kostet, weiss wohl jeder.
    Aber, so wird die Tragbarkeitsrechnung vorgenommen. Nicht wirklich professionell.

  • Peter Waldner sagt:

    Solange es den depperten Eigenmietwert gibt, ist der Rat, bei geringem Einkommen (kleiner Rente) die Hypothek abzuzahlen gerade jetzt – im Zeitalter der tiefen Zinsen – der direkte Weg vom Eigenheim ins Altersheim.

  • Peter Mayer sagt:

    Der Tipp mit dem Abzahlen ist ziemlich weltfremd. Angenommen man hat eine Hypothek von 500’000.- und kauft das Haus mit 45 Jahren, dann soll man jährlich 25’000.- abzahlen, nebst Hypozins natürlich. Dann ist Wohneigentum tatsächlich nur noch für Reiche etwas. Und am Schluss, wenn man Pech hat, geht das Geld drauf für die Kosten eines Heimplatzes.

    Es kommt der Verdacht auf, dass man die Schweizer lieber als Mieter hat, weil man daran besser verdienen kann.

    • Rene Wetter sagt:

      Hätte man die Hauser immer abzahlen müssen, wären die Hauspreise nicht in solche Höhen gestiegen und wären somit erschwinglich gebieben. Wenn man jetzt einen Systemwechsel macht warden viele Leute bluten, den ihre Liegenschaften würden an Wert verlieren, was wiederum ein Problem für die Hypothek hätte (Belehnungsvorschriften). Um das vorliegende Problem zu vermeiden sollte man das Haus so bauen dass es in 2 Wohnungen aufgeteilt werden kann. Dann kann man im Alter eine Wohnung vermieten und hat so eine zusätzliche Einnahme und somit weniger Probleme mit der Bank. Meine Eltern haben es auch so gemacht.

    • Ike Conix sagt:

      @Peter Mayer: Das Haus geht in einem solchen Fall auch drauf, wenn es noch nicht abbezahlt ist. Aber dann kostet es womöglich auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung zu Gunsten des Hypothekargebers.

      • Peter Mayer sagt:

        Vorausgesetzt, das Geld wird zu einem Teil gespart: dann kann dieses Geld zur Begleichung der Heimkosten verwendet werden, so können ein paar Jahre Heimaufenthalt finanziert werden. Wenn aber das Geld fortlaufend für die Amortisierung verwendet wird, dann ist am Schluss das Haus ev. das einzige Vermögen. Dann muss es sofort zu Geld gemacht werden, um die Heimkosten zu begleichen. Das ist ein wesentlicher Unterschied. Deshalb ist die Amortisierung auch im Alter aus Kundensicht eine schlechte Wahl.

  • Hans Graf sagt:

    Sind Ihnen die Themen ausgegangen, Herr Spieler? Alle 14 Tage bringen Sie dasselbe Lied. Zudem rechnet Spieler für die Nebenkosten 1% der Hypothekarsumme, anstatt vom Liegenschaftswert ausgehend. Fachlich fundiert sind seine Artikel somit nicht 100% wasserdicht und zuweilen sehr tendenziös. Er suggeriert, die Tragbarkeitsregeln wurden durch die Banken erstellt und durch die FINMA genehmigt. Es ist aber umgekehrt, da sie von der FINAM vorgeschrieben wurden.

    • Roland Boesch sagt:

      Sorry, Herr Graf, aber dieses Thema kann man nicht genug aufbringen. Für Pensionierte ist die sog. Tragbarkeitsrechnung schlichtweg ein grosser Schwachsinn. Für diese Personengruppe MUSS eine differenzierte Lösung gefunden werden.

  • erwin ott sagt:

    Wie wäre es, wenn der Hauseigentümerverein mal einen Musterprozess führen würde, denn das mit der befürchteten Armutsfalle wegen der ‚Tragbarkeit‘ ist im Alter kaum mehr gegeben. Ältere Menschen müssten weiterhin eine Hypothek bekommen können, damit sie nicht Ergänzungsleistungen beziehen müssen – trotz dem grossen, aber im Haus gebundenen, Vermögen! Zu ihrer eigenen Sicherheit kann die Bank dann ja eine Festhypo verlangen und die fälligen Zinsen gleich abziehen. So hat sie keinen Schaden und der ältere Hausbesitzer erkennt, wenn er sich das Haus wirklich nicht mehr leisten kann. Oder die Bank zeigt ihm auf, dass die Hypothek und der Hauswert nicht mehr in einem gesunden Verhältnis stehen.

  • Christopher Chandiramani sagt:

    Fehlüberlegung von Bundesrat und Finanzmarktaufsicht bzw. Banken – Miete kostet ein Mehrfaches – und bald werden die Rentner für Ergänzungsleistungen Antrag stellen müssen oder ins Altersheim ziehen (was den Staat noch mehr kostet).

  • Dieter Studer-Joho sagt:

    Sehr geehrter Herr Spieler, finden Sie nicht, dass wir in Zeiten von systematischer Destabilisierung von westlichen Demokratien durch gezielte Manipulation von Nachrichten etwas mehr Information verdient haben, bevor wir eingeladen werden, uns faktenfrei über unser System aufzuregen? Ich bitte Sie, Fakten zu liefern und nachzuforschen: Handelt es sich um einen echten Fall? Einen echten Fall im Wortlaut der Zuschrift? Einen echten Fall in der Materie? Mit belegbaren Zahlen? Von welcher „die Bank“ sprechen wir eigentlich? Was sagt der Ombudsmann? War tatsächlich die Änderung der Tragbarkeitsregeln hier ausschlaggebend oder ist das reine Mutmassung Ihrerseits? Gibt es Hintergründe, die vielleicht zu überprüfen wären? Ich bitte Sie um einen Schuss mehr journalistischen Ehrgeiz, merci!

  • Sportpapi sagt:

    Die Tragbarkeitsregeln sind sinnvoll, wenn es um den Hauskauf geht. Aber wenn ein Rentner eine langfristige Hypothek aufnimmt, und den darauf fälligen Zinssatz gut zahlen kann, dann muss man doch nicht spekulieren, ob das dann 10 Jahre später bei einem anderen Zinssatz immer noch möglich ist.
    Zudem sollte bei teilweise abgezahlten Immobilien auch ein kontrollierter Vermögensverzehr möglich sein, die Zinsraten also vom schrittweise Verkauf des Eigentums bezahlt werden können.

    • loulou55 sagt:

      „Kontrollierter Vermögensverzehr“ ist aber gar nicht im Sinne der Immobilien-Haie. Denen würden doch glatt ein paar Schnäppchen entgehen, die sich anschliessend vergolden liessen.

  • david mercier sagt:

    das heisst ja nichts anderes, als das in ein paar jahren wenn die babyboomer in rente gehen und sie, die jetzt zu völlig überrissenen preisen gekauften wohnungen, refinanzieren wollen pleite gehen. sie dann gezwungen sind zu viel tieferen marktpreisen zu verkaufen. beschleunigt wird dies ja noch durch eine möglich abschaffung des eigenmietwertes. für investoren (private und hier sicher vorwiegend banken) also durchaus lohnend, es ist dann luxus zu schnäppchenpreisen zu haben, und dieselben wohnungen werden dann an die ehemaligen besitzer vermietet.
    heisst das jetzt für mich kaufen oder verkaufen? keine ahnung, aber sicher spätestens in 10 jahren verkaufen, bevor wohnungen vor allem im hochpreissegement auf halde liegen.

    • JoeCH sagt:

      Sowas nennt man „Eigentor“.
      Irgendwelche Ökonomen erfinden im Elfenbeinturm irgendwelche Massnahmen, die dann von entmündigten Sachbearbeitern und Kundenberatern (oftmals mit knapp soviel Kompetenz wie ein Online-Rechner) Buchstabengetreu umgesetzt werden (müssen). Selber denken Verboten!
      Und dann lösen genau diese Massnahmen das aus, was man eigentlich verhindern wollte. In diesem Fall das Platzen einer Immoblase.

    • I. Bissig sagt:

      Nur schön, dass Sie so genau wissen, dass die Marktpreise in 10 Jahren viel tiefer liegen und Liegenschaften zu Schnäppchenpreisen gehandelt werden. Diesen Stuss haben andere vor 10 und 20 Jahren auch schon behauptet. Bisher ist nichts davon eingetroffen.
      Ein einigermassen intelligenter Hypothekennehmer weiss im Uebrigen wie Banken Leute nach der Pensionierung behandeln können und sorgt mit genügend Vermögen oder durch den rechtzeitigen Verkauf der Liegenschaft vor.

  • Hans-Günter Titze sagt:

    Bisher sind dies ja nur Einzelfälle, also gewissermassen Kolletaralschäden. Die grosse Welle wird in den nächsten Jahren kommen, wenn die heute 60jährigen in Rente gehen: Denn diese Generation hat, im Gegensatz zu älteren Generationen, ihre Hypothek nicht oder nur teilweise amortisiert. Auch mit der Fälligkeit der 3. Säule, falls diese zur Amortisation heran gezogen wurde, wird sich die Belastung wohl in den meisten Fällen immer noch über den Vorschriften bewegen. Unsere Politiker haben davon weitesgehend keine Ahnung, da a) nicht betroffen und b) für die Linken Wohnungsbesitzer eh Grosskapitalisten sind. Wenn hier nicht schleunigst die Politik in Verbindung mit der Finma diese Vorschriften entschärft, ist dies kein Einzelfall sondern der Regelfall

  • Bucher Heinz sagt:

    übrigens der Staat hat dann auch noch Freude, wenn mehr amortisiert werden muss, dann können am Eigenmietwert weniger Hypothekarzinsen abgezogen werden und der Staat kassiert auch noch mit.

  • Ralf Kannenberg sagt:

    Mit anderen Worten: Pech gehabt, keine Hilfe in Aussicht. Es ist ein billiger Ratschlag, dass der Betroffene – vermutlich mache ich mich strafbar, wenn ich ihn als den „Geschädigten“ bezeichne, obgleich er sein Leben lang stets pünktlich die Zinsen bezahlt hat – Geldgeber im privaten Umfeld findet, denn eine solche „Lösung“ ist bei jedem finanziellen Notfall für Aussenstehende der bequemste Fall.

  • M. Vetterli sagt:

    Die Tragbarkeitsregeln sind ausserordentlich wichtig. Der Tiefzinspolitik unserer SNB musste unbedingt mit korrigierenden Massnahmen begegnet werden. Diese wurden allerdings spät umgesetzt. Strenge EK-Vorgaben haben sie leider nicht beinhaltet.
    Ob diese Massnahmen das Preiswachstum im Immobilienbereich stark genug gedämpft haben muss leider bezweifelt werden.
    Einiges deutet darauf hin, dass wir uns in einer Blase befinden.
    .
    Wenn sich diese Regeln nun auf Schuldner auswirken, welche den Kredit vor langer Zeit aufgenommen haben ist dies natürlich ärgerlich. Allerdings könnte dies auch als eine Aufforderung empfunden werden, die Immobilie nun zu einem hohen Wert zu veräussern. Der Wechsel in eine Mietwohnung wird bei heutigem Leerwohnungsbestand preislich wohl immer attraktiver.

    • Hotel Papa sagt:

      Pffft! Als Mieter ist man beim derzeitigen Zinsstand immer der Dumme.

      • Peter Meyer sagt:

        Leerwohnungsbestand von 0,5%?
        Ja, die Gesetze der Marktwirtschaft spielen wahnsinning gut. Reiche werden reicher und arme werden ärmer.
        Gemäss dem Hauseigentümerverband „sinken die Mieten seit Jahren auf breiter Front“ (zitat Hr Egloff)
        Unterdessen zahlt man bereits 1900.- für eine alte 4Z Wohnung mit 30 Jähriger Küche und 20 Jährigem Bad

  • Fredi Rothenbühler sagt:

    Die Tragbarkeitsregeln der Finma sind nicht durchdacht! In der Umkehrseite müssten ja die Banken diese auch anwenden bei der Bewertung ihrer Hypotheken und zwar alle auf einen Schlag. So sind die Bilanzregeln. Was dann rauskäme wäre wohl die Subprime-Krise Schweiz. Einige grosse Hypothekenbank müssten wohl gerettet werden durch den Staat/Steuerzahler oder SNB (mit dem gedruckten Geld). Jede Bilanz hat zwei Seiten.

  • Roland Boesch sagt:

    @Vetterli: „Die Tragbarkeitsregeln sind ausserordentlich wichtig.“ Einverstanden – aber doch nicht bei Pensionierten! Hier muss etwas geändert werden!

    • I. Bissig sagt:

      Wieso nicht bei Pensionierten? Begründen Sie das mal. Ist doch auch gut, wenn vermehrt grössere Wohneinheit für junge Familien auf den Markt kommen.

      • Roland Boesch sagt:

        Lesen Sie meinen Beitrag von 08:31h. Noch Fragen?
        Und wie kommen Sie dazu, zu glauben, dass sich in der CH „junge Familien“ Wohneigentum leisten können?

      • I. Bissig sagt:

        Ich hab’s mir als Kind einer Putzfrau leisten können und wenn man sich die teuren Karren auf den Strassen ansieht steht es gar nicht schlecht um die Finanzen….

  • Andreas Dietrich sagt:

    Wo Banken und Versicherungen klemmen, kann man es noch bei grösseren Pensionskassen mit einer Erst-Hypothek versuchen. Denn Pensionskassen wissen am besten, dass eine stabiles EInkommen viel Wert ist, auch wenn die Summe nicht hoch ist. Auch ein guter erwerbstätiger Schuldner kann z.B. arbeitslos werden.

  • Arthur King sagt:

    Ich rate: kaufe oder miete einige wenige billige „Ferienhäuschen“ in verschiedenen Ländern, melde euch ab und gar nicht wieder an. Ab Rentenalter sollen wir von der Bildfläche verschwinden. Behalte das Schweizer Bankkonto für die AHV-Überweisung und lasse euch die 2. und 3. Säule als Kapital ausbezahlen. Lege es an in blue chips, am besten in ein Land, das keine Dividend(quellen)steuer erhebt. Lebe von der AHV plus Dividenden, zehre langsam vom Kapital wenn es nicht genug ist. Rechne mit einem hohen Alter. Was zu tun ist in dem Fall, das man Hilfsbedürftig ist? Freunde und Familie. Vertraue den Staat nicht, der wird schnell zu viele Hilfsbedüftige haben um sich zu kümmern. Löse selber das Problem und zahle nicht an die Probleme der Staaten, denn die versorgen nur ihre eigene Leute.

  • Urs Wyder sagt:

    Die Tragbarkeitsregel war ursprünglich dazu gedacht, solche Härtefälle zu vermeiden. Sie ist jetzt aber pervertiert worden und wird benutzt, solche Härtefälle völlig unnötig und willkürlich herbeizuführen. Für die Bank ergibt sich die Gelegenheit, einen Notverkauf zu erzwingen und dabei möglichst noch eine fette Verkaufsprovision einzustreichen. Die Liegenschaft kann dann einem jüngeren Kunden günstig angeboten werden, selbstredend ist die neue Hypothek dann wesentlich höher als die vorherige, was nochmals zusätzlichen Profit ermöglicht.
    Der Pensionär wäre vielleicht in der Lage, die Zinsen bis zu seiner theoretischen Lebenserwartung auf einen Sitz im Voraus zu bezahlen, doch das wird ihm verweigert.

  • Peter Meyer sagt:

    ist ja nur richtig, was oben passiert.
    Im Rentenalter braucht man nicht mehr so viel Platz. Bekommt die Wohnung oder das Haus lieber eine Famillie…
    Mit 67 Jahren hätte der Herr ja lange genug Zeit gehabt, sich über das Leben mit Schulden zu informieren, bzw etwas dagegen zu tun.
    Evt hat er ja das Geld, anstelle von Schulden zu tilgen lieber in Autos, Frauen und Ferien investiert…

    • Mathias S. sagt:

      So was von repektlos! Hass verbreitend, egoman und neidig. Sorry, auf dieser Ebene findet kein Dialog, kein Austausch unterschiedlicher Meinungen statt.

      • marsel sagt:

        Die Frage, wie es soweit kommen konnte, darf man sich schon stellen. Herr Meyer hat sich nur etwas pointiert ausgedrückt. 300’00 ist nun wirklich keine grosse Schuld, und wenn man sich das nicht leisten kann, hat man echt was falsch gemacht, oder wohnt einfach massiv über seine Verhältnisse.

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