Hypothek vor der Pensionierung abzahlen?

Hypotheken: Kürzere Fristen für die Amortisation. Foto: Bruno Schlatter

Hypotheken: Kürzere Fristen für die Amortisation. Foto: Bruno Schlatter

Ich bin 67 und habe seit Jahren eine Hypothek von 300’000 Franken. Bei der Gebäudeversicherung ist die Liegenschaft für 800’000 Franken versichert. Doch jetzt hat mir die Bank die Hypothek gekündigt. Was soll ich tun? L.S.

Mit Ihrem Problem sind Sie nicht alleine: Viele Banken haben die Hypothekenverträge mit Rentnerinnen und Rentnern überprüft und verfolgen eine im Vergleich zu früher weit restriktivere Praxis, wenn es darum geht, eine bestehende Finanzierung zu erneuern. Nicht selten verlangen die Institute von den Pensionierten eine Teilamortisation des Kredites. In einigen Fällen, wie bei Ihnen, kommt es gar zur Kündigung.

Hintergrund der strengeren Vergabepraxis für Hypotheken an ältere Menschen sind die verschärften Tragbarkeitsregeln. Die von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) genehmigten Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung beinhalten kürzere Fristen für die Amortisation, ein Niederstwertprinzip, bei dem der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis entscheidend ist, und strengere Standards bei der Einkommensanrechnung.

Problem bei der Einkommensrechnung

Gemäss den von Banken angewandten Regeln ist eine Hypothek tragbar, sofern die gesamten Kosten für das Haus und Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Ausserdem muss man wenigstens ein Fünftel Eigenkapital in die Hypothek einbringen. Letzteres ist bei Ihnen gegeben.

Ein Problem dürfte aber die Einkommensanrechnung beinhalten. Sie schreiben mir, dass Sie den aktuellen Hypozins problemlos zahlen können. Bei der Berechnung der Tragbarkeit ziehen die Banken aber nicht die momentan sehr tiefen Hypozinsen bei, sondern setzen weit höhere Sätze ein. Konkret wird in der Regel ein theoretischer Hypozins von fünf Prozent pro Jahr eingesetzt. Dazu kommen ein Prozent für die Nebenkosten und Renovationen sowie die Rückstellung für Amortisationen.

Ihre bestehende Hypothek kostet gemäss dem theoretischen Zins von sechs Prozent somit weit mehr, als Sie bis jetzt tatsächlich zahlen. Falls Sie, wie ich annehmen muss, nur eine geringe Rente haben, dürfte die Bank die Tragbarkeit infrage stellen. Wenn die Bank zum Schluss kommt, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist, darf sie selbst eine erste Hypothek kündigen. Sie muss sich lediglich an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten.

Störende Bankenpraxis

Natürlich rate ich Ihnen, mit Konkurrenzbanken zu sprechen und auszuloten, ob diese die bestehende Hypothek erneuern. Offenbar haben Sie dies bereits getan, aber von mehreren Seiten Absagen bekommen. Dies bestärkt mich in der Vermutung, dass Sie die Tragbarkeitsregeln der Bankiervereinigung nicht mehr erfüllen.

Persönlich finde ich es sehr störend, wenn Banken Kunden, von denen sie während Jahren Zinsen einkassierten, die Hypothek künden, sobald diese im Pensionsalter sind. Faktisch heisst dies, dass man langjährige Kunden plötzlich im Regen stehen lässt, obwohl diese die Zinsen immer brav bezahlt hatten. Genau darum rate ich älteren Menschen in Hinblick auf die Pensionierung, ihre Hypotheken möglichst zu amortisieren.

Leider kann ich Ihnen nur empfehlen, mit weiteren Banken und Versicherungen Kontakt aufzunehmen und ein Institut zu suchen, welches vielleicht doch bereit ist, eine Finanzierung zu übernehmen. Da die meisten Banken gemäss den Standards der Bankiervereinigung handeln, bin ich in Ihrem Fall ehrlicherweise eher skeptisch, ob es klappt. Falls Sie die Liegenschaft nicht verkaufen möchten, müssten Sie versuchen, über alternative Wege eine Finanzierung zu suchen – zum Beispiel über einen Kredit aus Ihrem Verwandten- oder Freundeskreis oder über Crowdfunding bzw. Crowdlending. Auch dies ist nicht einfach, aber eine Möglichkeit, um unabhängig von Banken vielleicht doch noch eine Finanzierung zu ermöglichen.

132 Kommentare zu «Hypothek vor der Pensionierung abzahlen?»

  • Reeza Bota sagt:

    Ist mir tatsächlich passiert, dass ich mit meiner Pensionierung und im Gespräch mit der Raiffeisenbank feststellte, dass ich meine hohe Hypothek für die Wohnung in Bern nicht halten konnte. In den 10 vorangehenden Jahren wurde ich von der Bank nie auf diese Möglichkeit aufmerksam gemacht, ja man erhöhte den Kredit noch für einen Umbau. Ich habe dann die 4 Zimmer-Wohnung, in der meine Kinder aufwuchsen, verkauft und etwas Günstigeres auf dem Land gefunden. Horrende Grundstück-Gewinnsteuer und Vorfälligkeitszins durfte ich dann auch noch abliefern. Die Kredittranchen hatten unterschiedliche Laufzeiten…. Eine bittere Erfahrung, die man nur einmal macht! Von der Raiffeisenbank wurde ich schlecht beraten!

  • Peter Dunst sagt:

    Es gibt nur ein Mittel: Bei einer solchen Konstellation (300000 Hypothek/600-800000 Verkehrswert oder mehr) den Namen der Bank auch veröffentlichen. Dann weiss man, mit welchem Geldinstitut man keine Geschäfte mehr machen soll. Wer jahrelang Zinsen einkassiert, hat auch eine gewisse soziale Verantwortung.

  • Peter Wermelinger sagt:

    Kann jemand eine Bürgschaft für Sie machen? Oder es gibt doch Firmen, die private Kreditgeber, welche dann auch ins Grundbuch eingetragen und denen der Schuldbrief übergeben wird, vermittelt. Dies ist zwar teurer als ein momentaner Bankhypothekrarkredit. Aber durch den Anlagenotstand betr. Zinsen kann ich mir gut vorstellen, dass ein Privater für 300’000 mit den erwähnten Sicherheiten einen Kredit gibt, vielleicht 5 Jahre zu 2 1/2 Prozent. Wer weiss…

  • graf beat sagt:

    Die Bank braucht kein Geld. Sie will das Haus weiter verkaufen….

  • Roland Heiner sagt:

    Den Fall aus der Ferne beurteilen ist nicht möglich. Wie hoch ist der Marktwert, wie gross ist das Grundstück, wie gross ist das Haus, kann angebaut werden? Für Sie stimmt alles, aber wie sähe es bei einem Verkauf aus.
    Versuchen Sie eine Hypothek bei einer Versicherung zu bekommen (Zürich, Swisslife) oder bei einer PK wie bei BVK Beamtenpensionskasse Zürich oder bei einer kleinen Bank.
    Altenativ wäre ein Verkauf zu prüfen und eine kleine Eigentumswohnung ohne Hypothek zu kaufen.
    Wenn Sie verkaufen müssen, was machen Sie mit dem Gewinn? Offensichtlich wollen unsere Politiker, dass Sie allles verprassen, möglichst im Ausland dort müssen Sie keine Steuern zahlen und wenn Sie Pleite sind kommen Sie zurück als Sozialhilfebezüger. Politiker wacht auf. Nicht die Banken sind schuld.

  • Mario sagt:

    Da kann man nun jammern soviel man will über die Banken. Der wahre Schuldige ist jedoch die Fimna, Bundesrat und Bern. Dazu kommt noch der Eigenmietwert. In war für einer schwachsinnigen Region der Welt leben wir eigentlich. Aber Frau Somaruga will Wirtschaftsflüchtlinge kostenfrei einfliegen. Noch Fragen?

  • U. Huber sagt:

    Versuchen Sie es bei der BVK. Diese gewährt gemäss ihrer Homepage auch Rentnern und Rentnerinnen eine Hypothek.

  • Peter Aletsch sagt:

    Nicht logisch. Bei Aelteren sind die Lebensumstände stabiler als bei jungen Hypothekarnehmern. Meistens ist der Realwert weit höher als die Hypothek, weswegen eine Liquidation auch in einer Krise immer genug zum Abzahlen bringen wird. Was, wenn der Hypothekarnehmer stirbt? Dasselbe. In anderen Ländern kann der Besitzer formell einem Käufer das Haus überschreiben auf seinen Tod, wofür er hohe Zinszahlungen bis ans Lebensende bekommt. Es ist einfach nicht sinnvoll, dass jemand mit einer Restlebenserwartung von 20 Jahren noch auf einem immobilen Schatz von ca. 1 Million hockt. Hypothek deshalb sinnvoll und kein Problem. Am besten bis zu etwa Alter 85 feste Hypothek, dann besteht kein Zinsrisiko.

  • Markus sagt:

    Was die wirklichen Gründe sind , ist schwer zu eruieren. Auf jeden Fall geht es nicht um Sicherstellung der Hypotheken. ich kenne Fälle in denen das Vernögen welches in Wertschriften bei der Bank deponiert ist, den Hypothekarbetrag bei weitem übersteigt und die Bank aber trotzdem die Einkommenssituation gemäss Finma-Regeln anwendet. Für mich sieht das alles eher wie Anheizen es Marktes via „Enteignung“ der Rentner aus. Nichts Neues in der Schweiz, der Staat geht ja auch gerne seinen betagten Mitbürgern ans Eingemachte….

  • Meinrad Inglin sagt:

    Auch Hypotheken sind ein Geschäft, in dem beide Geschäftspartner die Geschäftsbeziehung innerhalb der vereinbarten Fristen kündigen können. Die strengeren Auflagen der Finma erfolgten auf Druck der Linksparteien, die die Bürger zu schützen müssen glauben.
    Hypothekarkredite sind Schuldbriefe und Wert-Titel, die jederzeit verkauft und gekauft werden können. Auch wenn das in der Schweiz nicht Usanz ist, steht es jeder kreditgebenden Bank frei, die Hypothek an Dritte zu verkaufen, und diese wiederum.
    Gesichert ist nur, was im Vertrag steht. Niemand ist gezwungen, Verträge zu verlängern. Ebenso wie die Bank keinen Kreditnehmer zur Verlängerung zwingen kann, kann umgekehrt kein Kreditnehmer die Bank zwingen, zu verlängern.
    Jeder ist für seine eigenen Risiken verantwortlich. Ausser die Linken.

  • Hansruedi Zürcher sagt:

    Sprechen Sie mal mit der Migros-Bank und mit der Raiffeisen, empfehlen kann ich noch die Waadt-Versicherung dort wird die Hypothek mit einer Lebensversicherung gekoppelt, alles zusammen kostet ca. 2% „Hypozinsen“.
    VIEL ERFOLG!!

  • Beat Müller sagt:

    Die Bank hat hier eigentlich den Fehler gemacht. Aber vor 10 Jahren.
    Die Regeln waren vor 10 Jahren auch nicht anders, 20% eigene Mittel und Tragbarkeit wurde mit 5% Zins berechnet. Nur konnte man damals noch mehr aus der PK nehmen.

    Die Bank hat doch gewusst, dass die Pensionierung kommt. Mit 55 kann man die Höher der Rente auch schon abschätzen. Gehört für mich zu einer professionellen Bankberatung, 8 bis 10 Jahre vor Pension das anzuschauen und ggf drauf hinzuweisen, dass bis dann amortisiert werden muss, will man das Haus halten. Geht ja auch z.B. via 3a, d.h. Staat hilft per Steuer Ersparnis noch mit. Will man nicht amortisieren, hat man dann immer noch genug Zeit, ohne Druck und damit zum höheren Preis zu verkaufen.

  • Ehn Walter sagt:

    Mein Frau und ich haben vor 40 Jahren ein Wohnung gekauft. Die Hypothek ist abbezahlt.
    Nun kommts: Sollte einer von uns in ein Heim müssen, wird die Wohnung innerhalb von kurzer Zeit nicht mehr uns gehören. Jahr 6000 x12= 72 000CHF pro Jahr.
    Kurz vorher an die Tochter vererben, geht auch nicht, dann zahlt sie anstelle von uns.
    Eigenmietwert gilt(nur in der Schweiz!) von 14 000CHF zahlen wir trotzdem.
    Eigentumsförderung sieht anders aus!! Die Schweiz ist ein Volk der Mieter.
    zB Österreich: werden viele Häusle gebaut, sogar vom Staat gefördert. Obwohl durchschnittlich viel weniger als in der Schweiz verdient wird.
    Konsequents: Wohnung verkaufen, mit der Rente nach Thailand ziehen. Da hat man alle Betreuung, lebt gut bis an sein Lebensende. Bravo!

  • Hanna Schmuki sagt:

    Anstatt Eigenmietwert zu versteuern, sollten die Hausbesitzer ihre Hypotheken bis zur Pensionierung zurückbezahlen. Denn auch der Eigenmietwert ist nur fiktiv sowie die angegebene 5%-ige Hypoverzinsung. Das sind zwei Märchen zuviel !

  • von Wartburg Arthur sagt:

    Fakts: Es herrscht Anlagenotstand. Die Banken reissen sich darum, Hypothekardarlehen zu gewähren, es kann um tiefe Hypozinsen gefeilscht werden wie noch nie. Der Hypothekarnehmer ist nicht mehr Bittgänger sondern König, wenn er es sich dessen auch bewusst ist. Vor ein paar Jahren noch undenkbar. Es ist mir keine Bank bekannt, welche einem Rentner die Hypothek kündet, so lange dieser seine Zinsen pünktlich zahlt und die Liegenschaft nicht höher als mit 65 % des Marktwerts belehnt ist. Ausnahme:
    Der Partner/die Partnerin ist verstorben und die Tragbarkeit wird neu berechnet.

  • Lothar Müller, IMMOMAN.ch sagt:

    Keine Bank kündet eine Hypothek leichtfertig! Die Angaben reichen nicht für eine ordentlich Beurteilung.

  • Joseph sagt:

    Offenbar meinen die Leute, es genüge, die Zinsen zu bezahlen und vergessen dabei, dass Hypotheken Schulden sind, welche zurückbezahlt werden müssen.

    • von Wartburg Arthur sagt:

      Eben nicht! In der Schweiz ist und war es seitens der Banken nie erwünscht, dass man Hypotheken-schulden voll zurückbezahlt (ein sicheres Geschäft, welches erst noch Abhängigkeiten schafft). Als die Zinsen noch hoch wahren (bis zu 8 %), im Schnitt ca. 5 %, rieten Ihnen die Steuerberater und die sogenannten Bankexperten vehement davon ab, grössere Amortisationen vorzunehmen, dies aus dem Grund, weil die Zinsen höher ausfielen als der Eigenmietwert. Die Differenz davon konnte man von der Einkommenssteuer abziehen. Heute sieht es bekanntlich anders aus. Aus diesem Grund weist die Schweiz auch über die weltweit grösste Prokopfverschuldung auf. Unser Immobilien-Finanzierungssystem mit nur beschränkter Amortisation muss man leider als unseriös, wenn nicht sogar mehr, bezeichnen.

  • Peter Müller sagt:

    Diese Vorschriften von FINMA und BR sind ein Skandal! Aber was kann man von bürgerlichen Finanzbaronen dominierten Institutionen anderes erwarten?
    Dem Betroffenen bleibt noch die Möglichkeit, das Haus zu verkaufen und mit dem Nettogewinn im Ausland ein respektables Eigenheim erstehen – bar bezahlt – und hat erst noch geringere Lebenskosten. Somit fliesst nicht nur das Kapital ins Ausland, sondern auch die künftigen Renten und Pensionen gehen so der CH-Wirtschft verlustig.
    Ist natürlich nicht ideal für Personen mit starker Familienbindung. Habs trotzdem so gemacht, aber wir bilden hier einen Freundeskreis mit Schweizern in derselben Situation, sogenannte „AHV-Schmarotzer“.
    Anders gesagt, BR und FINMA treiben zahlungskräftige Rentner ins Ausland.

  • Peter Berger sagt:

    Sie empfehlen das Haus möglichst zu kaufen. Im Prinzip richtig wenn man das Geld hat. Man kann auch das Haus der Bank verkaufen mit einem Wohnrecht.
    Leider vergessen Sie schon WIEDER auf die EIGENMIETWERTFALLE hinzuweisen. Vorsatz?

    • till sagt:

      Der Eigenmietwert steigt nicht, wenn Sie die Hypothek abzahlen.

      • Roland Kull sagt:

        Stimmt, ist jedoch bei der heutigen Zinssituation (sehr tiefe Zinsen) nicht immer voll kompensierend. Bedeutet, der Eigenmietwert ist meist noch immer höher als die Abzüge via Schulden. Dieses Thema wird sich wieder ändern sobald die Zinsen steigen – jedoch besteht dann auch die Gefahr, dass einige Eigentümer nicht mehr bezahlen können.

  • Roland Kull sagt:

    Generell kommt es auf die Vermögensverhältnisse an. Sind diese gut bis sehr gut kann und muss eine Hypothek aus rein steuerlicher Sicht nicht amortisiert werden. Ist die Schuldnersituation gut, wird man natürlich auch nicht gebeten zu amortisieren, denn dann würden der Bank Geschäfte entfallen (ergänzend siehe u.a. auch mein Kommentar oben als Antwort). Zugleich hat ja eine Amortisation zur Folge, dass einerseits Anlagevermögen verschwindet (für die Amortisation) und zugleich die Hypothek amortisiert würde. Dh. die Bank verliert gleich 2 Geschäfte – das Anlageschäft (Vermögen) und die Hypothek. Wer es sich leisten kann und steuerliche Vorteile (auch die Renovationen planen) nutzen will, muss nicht amortisieren. Wichtig: Einkünfte müssen stimmen, da reicht die AHV alleine oft nicht.

    • Peter Aletsch sagt:

      Warum benötigt man noch Einkommen, wenn das Finanzvermögen schon hoch ist? Kann einfachst und regelmässig verflüssigt werden. Aber auch die Banken kapieren das nicht. Am liebsten sind ihnen Kunden mit garantiertem hohem Einkommen, HNWI-Status und hoher Hypothek. Dabei genügen zwei von dreien.

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