Hypothek vor der Pensionierung abzahlen?

Hypotheken: Kürzere Fristen für die Amortisation. Foto: Bruno Schlatter

Hypotheken: Kürzere Fristen für die Amortisation. Foto: Bruno Schlatter

Ich bin 67 und habe seit Jahren eine Hypothek von 300’000 Franken. Bei der Gebäudeversicherung ist die Liegenschaft für 800’000 Franken versichert. Doch jetzt hat mir die Bank die Hypothek gekündigt. Was soll ich tun? L.S.

Mit Ihrem Problem sind Sie nicht alleine: Viele Banken haben die Hypothekenverträge mit Rentnerinnen und Rentnern überprüft und verfolgen eine im Vergleich zu früher weit restriktivere Praxis, wenn es darum geht, eine bestehende Finanzierung zu erneuern. Nicht selten verlangen die Institute von den Pensionierten eine Teilamortisation des Kredites. In einigen Fällen, wie bei Ihnen, kommt es gar zur Kündigung.

Hintergrund der strengeren Vergabepraxis für Hypotheken an ältere Menschen sind die verschärften Tragbarkeitsregeln. Die von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) genehmigten Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung beinhalten kürzere Fristen für die Amortisation, ein Niederstwertprinzip, bei dem der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis entscheidend ist, und strengere Standards bei der Einkommensanrechnung.

Problem bei der Einkommensrechnung

Gemäss den von Banken angewandten Regeln ist eine Hypothek tragbar, sofern die gesamten Kosten für das Haus und Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Ausserdem muss man wenigstens ein Fünftel Eigenkapital in die Hypothek einbringen. Letzteres ist bei Ihnen gegeben.

Ein Problem dürfte aber die Einkommensanrechnung beinhalten. Sie schreiben mir, dass Sie den aktuellen Hypozins problemlos zahlen können. Bei der Berechnung der Tragbarkeit ziehen die Banken aber nicht die momentan sehr tiefen Hypozinsen bei, sondern setzen weit höhere Sätze ein. Konkret wird in der Regel ein theoretischer Hypozins von fünf Prozent pro Jahr eingesetzt. Dazu kommen ein Prozent für die Nebenkosten und Renovationen sowie die Rückstellung für Amortisationen.

Ihre bestehende Hypothek kostet gemäss dem theoretischen Zins von sechs Prozent somit weit mehr, als Sie bis jetzt tatsächlich zahlen. Falls Sie, wie ich annehmen muss, nur eine geringe Rente haben, dürfte die Bank die Tragbarkeit infrage stellen. Wenn die Bank zum Schluss kommt, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist, darf sie selbst eine erste Hypothek kündigen. Sie muss sich lediglich an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten.

Störende Bankenpraxis

Natürlich rate ich Ihnen, mit Konkurrenzbanken zu sprechen und auszuloten, ob diese die bestehende Hypothek erneuern. Offenbar haben Sie dies bereits getan, aber von mehreren Seiten Absagen bekommen. Dies bestärkt mich in der Vermutung, dass Sie die Tragbarkeitsregeln der Bankiervereinigung nicht mehr erfüllen.

Persönlich finde ich es sehr störend, wenn Banken Kunden, von denen sie während Jahren Zinsen einkassierten, die Hypothek künden, sobald diese im Pensionsalter sind. Faktisch heisst dies, dass man langjährige Kunden plötzlich im Regen stehen lässt, obwohl diese die Zinsen immer brav bezahlt hatten. Genau darum rate ich älteren Menschen in Hinblick auf die Pensionierung, ihre Hypotheken möglichst zu amortisieren.

Leider kann ich Ihnen nur empfehlen, mit weiteren Banken und Versicherungen Kontakt aufzunehmen und ein Institut zu suchen, welches vielleicht doch bereit ist, eine Finanzierung zu übernehmen. Da die meisten Banken gemäss den Standards der Bankiervereinigung handeln, bin ich in Ihrem Fall ehrlicherweise eher skeptisch, ob es klappt. Falls Sie die Liegenschaft nicht verkaufen möchten, müssten Sie versuchen, über alternative Wege eine Finanzierung zu suchen – zum Beispiel über einen Kredit aus Ihrem Verwandten- oder Freundeskreis oder über Crowdfunding bzw. Crowdlending. Auch dies ist nicht einfach, aber eine Möglichkeit, um unabhängig von Banken vielleicht doch noch eine Finanzierung zu ermöglichen.