Hypotheken: Banken profitieren von unterschiedlichen Laufzeiten. Illustration: Getty

Meine Frau und ich wollen unsere Eigentumswohnung verkaufen und eine neue erwerben. Für die neue Wohnung benötigen wir eine Hypothek von 400’000 Franken. Wir möchten diese jedoch in zwei Tranchen aufteilen, nämlich auf je 200’000 Franken, damit wir diese stufenweise zurückzahlen können. Ist eine solche Abmachung mit der Bank möglich und ratsam? P.C.

Banken raten oft, die Hypothek in mehrere Tranchen aufzuteilen. Das kann Sinn machen, wenn man verschiedene Hypothekenarten nutzen will oder beim Zinsszenario unschlüssig ist. Man kann dann beispielsweise eine Tranche als günstige Liborhypothek und eine zweite als Festhypothek mit langer Laufzeit abschliessen oder bei grösseren Beträgen mehrere Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. Faktisch nimmt man dann eine Diversifikation bei den Laufzeiten vor und geht nicht das Risiko ein, dass die gesamte Hypothek im ungünstigen Zeitpunkt ausläuft, wenn die Zinsen stark steigen. Darum wird dieses Szenario oft empfohlen.

Auf den ersten Blick macht eine Staffelung der Laufzeiten durchaus Sinn. Was sich viele Hausbesitzer und Bankkunden allerdings nicht überlegen, ist ein ganz anderer Aspekt: Mit dem Splitting der Hypothek in verschiedene Laufzeiten sind Sie enger an Ihre Bank gebunden. Ein Wechsel der Hypothek wird so erschwert oder während der Laufzeit unter Umständen sogar verunmöglicht. Denn es kann passieren, dass Ihnen ein Konkurrenzinstitut einen günstigeren Kredit anbietet, bei Ihnen aber nur die erste Tranche ausläuft und Sie mit der zweiten Tranche vielleicht noch drei bis vier Jahre gebunden sind.

Für die Bank ist ein solches Splitting der Laufzeiten deshalb vorteilhaft, zumal ein intensiver Wettbewerb um Kundinnen und Kunden mit guten Risiken läuft. Dabei mischen längst nicht mehr nur die Banken kräftig mit, sondern ebenso die Versicherungen und teilweise die Pensionskassen, welche mit der Vergabe von Hypotheken einen Ausweg aus dem Anlagenotstand suchen. Bevor man seine Hypothek in mehrere Tranchen und Laufzeiten aufteilt, sollte man auch an diesen Aspekt denken.

In Ihrem Fall geht es allerdings weniger darum, dass Sie wegen des Zinsszenarios eine Aufteilung der Hypothek in zwei Tranchen erwägen. Vielmehr möchten Sie den Kredit stufenweise amortisieren. Da sehe ich kein Problem. Sie können eine Hypothek gut aufteilen und die Laufzeit so wählen, dass Sie diese auf den gewünschten Zeitpunkt abzahlen können. Möglich sind in der Regel Tranchen zu mindestens 100’000 bis 200’000 Franken. Falls Sie eine rasche Amortisation wünschen, wäre allenfalls eine günstige Liborhypothek für Sie vorteilhaft, da Sie aufgrund der geplanten Amortisation kein grosses Zinsrisiko eingehen. Falls Sie noch erwerbstätig sind, bringt eine indirekte Amortisation über die 3. Säule erhebliche Steuervorteile.

Bedenken Sie zudem punkto Amortisation, dass Banken bei der Vergabe oder Aufstockung von Hypotheken in letzter Zeit deutlich restriktiver geworden sind, falls die Kundinnen und Kunden pensioniert sind, weil mit den für die Berechnung verwendeten theoretischen Zinssätzen von fünf Prozent plus Nebenkosten die Tragbarkeit angesichts der Einnahmen aus AHV und PK-Rente oft nicht mehr erfüllt ist.