Wer frühzeitig aus der Festhypothek aussteigt, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Foto: Getty Images

Da ich mein Haus verkaufe, muss ich meine Festhypothek kündigen. Die Bank sagte mir, dass ich aufgrund der vorzeitigen Kündigung circa 8000 Franken zahlen müsse. Ist das in Ordnung? Was kann ich dagegen machen? M. J.

Gemäss dem Bankbeleg, den Sie mir mitgeschickt haben, läuft Ihre Hypothek noch bis im Januar 2022. Das wären somit noch etwas mehr als vier Jahre. Festhypotheken, wie Sie eine besitzen, ermöglichen eine Planung der Finanzierungskosten auf Jahre hinaus und erlauben es, die aktuell tiefen Zinsen anzubinden. Sie haben aber den grossen Nachteil, dass man an einen Vertrag gebunden ist, auch wenn sich die eigene Lebenssituation verändert und man – wie in Ihrem Fall – das Haus verkaufen muss.

Was genau bei einem vorzeitigen Ausstieg aus der Festhypothek gilt, wird im Basisvertrag festgelegt, der mir nicht vorliegt. Studieren Sie diesen genau. Ich gehe davon aus, dass die Bank an den vertraglichen Vereinbarungen festhält. Üblicherweise verlangen die Institute bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese setzt sich aus den noch bis Vertragsende offenen Zinsen abzüglich Wiederanlagezins sowie einer Umtriebsgebühr zusammen. In Ihrem Fall dürfte die Bank mindestens die 1,17 Prozent Zins auf die Hypothekentranche von 100’000 Franken in Rechnung stellen. Wenn ich das hochrechne, komme ich inklusive Bearbeitungsgebühr der Bank auf etwas mehr als 5000 Franken.

Das wäre dann schon deutlich weniger als die 8000 Franken, die Ihnen Ihr Bankberater genannt hat. 8000 Franken wären überrissen. Das würde ich nicht einfach akzeptieren. Falls Ihre Bank tatsächlich die hohe Summe von Ihnen verlangen würde, sollten Sie das schriftlich zurückweisen und sich an den Schweizerischen Bankenombudsmann wenden, der in Streitfällen zwischen Banken und Kunden vermittelt.

In einem ersten Schritt sollten Sie sich von der Bank schriftlich beziffern lassen, was der Ausstieg kostet. Dann haben Sie die Fakten. Falls Sie bei der Bank noch andere Geschäfte tätigen und ein langjähriger Kunde sind, lässt sich der Betrag vielleicht noch etwas herunterhandeln, zumal Sie ja nicht zu einem Konkurrenten wechseln möchten, sondern das Haus verkaufen müssen und daher die Hypothek nicht mehr brauchen. Bei Kunden, die ihnen wichtig sind, können Banken die Vorfälligkeitsentschädigung auf freiwilliger Basis etwas reduzieren – etwa bei den zusätzlichen Umtriebsgebühren.

Teuer kommt Sie der Ausstieg aber selbst dann, denn die Bank wird auf die Zinszahlung bis Vertragsende beharren. Dennoch sollten Sie das Gespräch mit der Bank suchen und eine Kompromisslösung anstreben. Weit günstiger als eine vorzeitige Vertragskündigung der Festhypothek bei der Bank wäre es allerdings, wenn Sie die Hypothek an den Käufer Ihres Hauses weitergeben könnten. Die meisten Leute brauchen beim Immobilienkauf auch eine Finanzierung. Falls Sie dem neuen Käufer ohnehin beim Preis entgegenkommen müssen, könnte ein Kompromiss darin bestehen, dass er dafür Ihre Festhypothek übernimmt.

Vorausgesetzt, dass es sich um einen zuverlässigen Schuldner handelt, dürfte die Bank zu einer Hypothekenübertragung Hand bieten, da sie damit möglicherweise auch einen neuen Kunden gewinnt. Sie hätten aber Ihr Problem gelöst und könnten sich die hohen Kosten für den vorzeitigen Ausstieg sparen. In jedem Fall sollten Sie sowohl mit der Bank als auch mit dem möglichen Käufer Ihres Hauses so schnell wie möglich das Gespräch wegen der Festhypothek suchen. Die besten Chancen, um die hohen Ausstiegskosten zu sparen, haben Sie, wenn Sie erreichen, dass der Käufer die Hypothek übernimmt, zumal es nur eine kleine Tranche ist.