Eine zehnjährige Hypothek ist eine Fussfessel

Eine zehnjährige Hypothek macht unflexibel. Foto: Getty Images

Eine zehnjährige Hypothek macht unflexibel. Foto: Getty Images

Die 10-jährige Festhypothek auf unserem Haus wird 2018 fällig. Meine Bank ist der Ansicht, dass sich ein Abschluss mit Forward-Gebühr lohnt. Ich zögere, erstens wegen der Gebühren, zweitens, weil ich der Ansicht bin, dass die Zinsen nicht so schnell steigen, und drittens, weil die Bank für eine 10-jährige Hypothek 1,40 Prozent verlangt. Was raten Sie mir? H. B.

Wenn Sie den Vorschlag Ihrer Bank annehmen, macht diese gleich ein doppeltes Geschäft: Erstens kann sie die Forward-Gebühr einstreichen und zweitens – das scheint mir noch wichtiger – kann sie Sie als Kunden an sich binden – nicht nur ein, zwei oder drei Jahre, sondern gleich zehn Jahre.

Die Forward-Gebühr, in diesem Fall also der Zinsaufschlag, lohnt sich meines Erachtens nur, wenn Sie selbst überzeugt sind, dass die Hypozinsen in nächster Zeit stark steigen. Verständlicherweise neigen Banken eher dazu, die Kundinnen und Kunden vor anziehenden Zinsen zu warnen. Denn dann steigt die Wahrscheinlichkeit, dass jemand rasch eine Festhypothek und allenfalls einen Vertrag mit langer Laufzeit unterschreibt. In den letzten Jahren waren diese Warnungen vor steigenden Zinsen immer Fehlalarme.

Fairerweise muss ich einräumen, dass niemand weiss, wann die Zinsen tatsächlich nachhaltig steigen. Ist es nur ein temporärer Zinsausschlag nach oben, wie wir es auch in den vergangenen Jahren schon gesehen haben, oder kündet sich eine echte Zinswende mit anhaltend steigenden Sätzen an? Niemand weiss es, und keiner kann den genauen Zeitpunkt voraussagen.

Letztlich ist es wie an der Börse: Sie als Kunde tragen das Risiko und müssen selbst abschätzen, welches Zinsszenario für Sie plausibel ist. Persönlich gehe ich davon aus, dass die Zinsen in der Schweiz kaum schnell und schon gar nicht sehr stark ansteigen werden, da die Europäische Zentralbank den Aufschwung im Euroland nicht nur mit einer hektischen Zinswende aufs Spiel setzen möchte.

Verbal könnte die EZB zwar das Ende der rekordtiefen Zinsen signalisieren. Das bedeutet aber keineswegs, dass es zu Zinssprüngen kommt. Solange die Zinsen im Euroland tief bleiben, wird auch die Schweizerische Nationalbank nicht an der Zinsschaube nach oben drehen. Aber eben: Eine verbindliche Zinsprognose kann Ihnen niemand geben.

Gegen eine 10-jährige Festhypothek mit Forward-Gebühr sprechen noch zwei andere Aspekte: Tatsächlich ist der Ihnen gebotene Zins von 1,4 Prozent nicht gerade günstig. Wenn Sie mit anderen Banken und auch Versicherungen sprechen, besteht eine gute Chance, dass man Ihnen noch tiefere Sätze offeriert. Was drin liegt, hängt auch von Ihren individuellen Kredit- und Bonitätsbedingungen ab.

Abgesehen von der Zinshöhe würde ich mir auch gut überlegen, ob Sie sich wirklich zehn Jahre vertraglich verpflichten möchten. Sie können zwar die tiefen Zinsen lange für sich binden und schaffen somit für sich eine gewisse Sicherheit. Allerdings sind zehnjährige Verträge immer auch eine Fussfessel. In dieser Zeit können Sie nicht zur allenfalls günstigeren Konkurrenz wechseln.

Vor allem aber weiss man nie, was das Leben alles bringt. Kommt es entgegen aller momentanen Absichten in den zehn Jahren doch zu einem vorzeitigen Verkauf der Liegenschaft, kann sich ein lang andauernder Vertrag als Nachteil erweisen. Lassen Sie sich zu nichts drängen. Vertrauen Sie auf Ihr eigenes Zinsszenario und wählen Sie jene Laufzeit aus, welche Ihren Bedürfnissen optimal entspricht. Denn die finanziellen Folgen müssen Sie letztlich allein tragen.

21 Kommentare zu «Eine zehnjährige Hypothek ist eine Fussfessel»

  • Patrick Meier sagt:

    À propos Fussfessel: Die Glarner Kantonalbank bietet gemäss Webseite die Möglichkeit Hypotheken beim Verkauf gegen eine relativ kleine Gebühr aufzulösen: „Bei Handänderung können Sie die Finanzierung Ihres Einfamilienhauses oder Stockwerkeigentums gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung von nur CHF 1’000 auflösen. Diese Möglichkeit gibt es exklusiv bei der Glarner Kantonalbank.“ Hat jemand diese Möglichkeit auch schon bei anderen Anbietern gesehen?

  • Orakel sagt:

    Was wäre den eine günstigere Alternative zu der beschriebenen 10 jährigen Hypothek zur Geldbeschaffung, Herr Spieler?

    • Roland Fischer sagt:

      Was für eine Frage…
      Schon mal was von Libor gehört?

      • Roger H. sagt:

        Dieser Vergleich hinkt stark… Ich glaube nicht, dass auf zehn Jahre Laufzeit eine LIBOR-Hypothek günstiger ist. Das war die letzten Jahre zwar der Fall, aber das waren auch sehr ungewöhnliche Zeiten. Das Zinsgefüge wird sich wieder einmal normalisieren. Da würde ich eine LIBOR-Hypothek meiden.
        Ich habe in den neunziger Jahren als Bankangestellter hautnah miterlebt, wie kurzfristige Hypotheken innert Monaten bis auf 7 Prozent gestiegen sind. Da ging ein paar Hausbesitzern die Luft aus. Langfristige Verträge blieben deutlich tiefer. Mir sind 1,4 % langfristig lieber, als 0,7% kurzfristig. Wenn die Zinsen mal steigen, ist ein Wechsel teuer und die Zinsen können durch die Decke schiessen. Die meisten haben das noch nie erlebt und glauben das deshalb nicht. Aber es wird wieder kommen…

  • Peter Mayer sagt:

    Wie wahrscheinlich ist es, dass die Zinsen noch weiter sinken werden? Und wenn ja, wieviel. Wie wahrscheinlich ist es, dass die Zinsen steigen werden?

    Wenn man sich das Szenario so überlegt, weniger als 0 % Hypo Zins ist nicht möglich. Die unterste Limite wird wohl 0.5 / 0.75 % sein. Der Kunde könnte also ev. 0.9 % Zinspunkte zu viel bezahlen.

    Umgekehrt könnte der Hypozins aber auch auf alte Werte wie 5 % steigen. Dann hätte er 3.6 % Zinspunkte gespart.

    Ich persönlich würde lieber etwas zuviel bezahlen, um für 10 % Jahre vor dem Risiko eines praktisch gegen oben offenen Erhöhung abgesichert zu sein.

  • Papa Joe sagt:

    Eine Hypothek abzuschliessen ist immer eine Wette gegen die Bank, die Zinsentwicklung besser einschätzen zu können als sie. Ich denke im Normalfall liegt hier die Bank vorne.
    Was bleibt ist eine Änderung der sichtweise. Wenn ich auf 10 Jahre Planungssicherheit brauche, z.B. weil mein Kind das Studium beginnt oder mein Budget nach oben eng ist, kann es gut sein, den Zins zu fixieren. Falls ich frei bin und Zinsschwankungen nach oben aushalten kann, fährt man mit kürzeren Laufzeiten wohl besser. Wichtiger ist wahrscheinlich das Verhandeln mit verschiedenen Banken.

    • H. Hoch sagt:

      @Papa Joe

      Vielen Dank für den Kommentar. Das sind die wichtigen Entscheidungskriterien!

    • Andy sagt:

      Es bietet sich auch eine Mischlösung z.B. mit zwei Hypotheken an, bei dem eine der Hypotheken lang läuft und eine kürzer. So ist man gleichzeitig flexibel und hat eine gewisse Planungssicherheit.

    • loulou55 sagt:

      @Papa Joe
      Ich kann mich an Vertragsbedingungen von Postfinance erinnern, die auch eine Festhypothek „instabil“ machten.
      Gerade bei Leuten wo das Budget eng ist und die Hypothek 80% beträgt, wäre das zur Anwendung gekommen.
      Wenn z.B. der Immomarkt eine Krise mit sinkenden Preisen erleidet, war es damals gem. AGB der Postfinance erlaubt, das ganze Geschäft neu zu beurteilen und die FH einseitig zu künden.
      Der Marktwert wäre neu beurteilt und angepasst worden und es hätte ein Nachschusspflicht an Eigenkapital gegeben.
      Auch ein sinkendes Einkommen wäre so ein Grund gewesen, wenn es Tragbarkeit nicht mehr erfüllt gewesen wäre.
      Ob es diese Klausel noch gibt, allenfalls auch bei anderen Banken/Anbietern weiss ich nicht.

  • BJ sagt:

    Das grosse Risiko, Herr Spieler, ist doch das Refinanzierungsrisiko und auf dieses sollten Sie die fragende Person hinweisen. Heute hat er Glück, weil er genau im Niedrigzinsumfeld refinanzieren kann. Das muss beim nächsten Mal nicht so sein. Einfaches Beispiel: 500‘000 Hypothek, 5 Jahre Laufzeit, ich spare / tilge 20‘000 pro Jahr. Restschuld nach 5j: 400‘000. Kann ich mir die 400‘000 zu 5 bis 8% auch noch leisten? Sonst vielleicht auf 10 Jahre Laufzeit setzen, damit ich „nur“ noch 300’000 Restschuld nach 10j refinanzieren muss.

  • Chwerry sagt:

    Generali
    belastet keine Forward Zuschläge
    Wenn sie jung sind kann 10 Jahre ok sein
    Ab 50 nur noch 6 Jahre max.
    Später 2 Jahre. Vielleicht wollen Sie verkaufen odervescändert sonst Ihre aLebenssituation.
    Das meine Empfehlung

    • Hans-Günter Titze sagt:

      Wieso denn das? Gerade im Alter ist es doch viel sinnvoller, lange Laufzeiten zu haben. Da die Rente nicht steigt, kenne ich meine Belastung . Und falls ich mal verkaufen will, ok, dann muss der Käufer die Hypothek mit übernehmen. Und lassen sie uns mal noch ein paar Jahre weiter sein, dann wird hoffentlich diese grösste Sauerei der Schweizer Banken kein Thema mehr sein und nur noch die tatsächlichen Refinanzierungskosten berechnet werden so wie es eigentlich auch normal ist

  • Homo sapiens sagt:

    Fussfessel ist hart. Die Ehe wäre demnach auch eine solche.
    Seit 2011/2014 sind grössere Zinssenkungen unwahrscheinlich. Die Frage ist eher, wie lange sie noch so tief bleiben. Ich habe damals sehr kurzfristig gestaffelt (2J, 3J, 4J, 5J), so dass jedes Jahr eine Tranche ausläuft. Bevor die Zinsen ansteigen, soll 50% der Gesamthypo auf 10J festgebunden werden. Das erfolgte 2016 (1.12%). Beim Rest kann man je nach Risikobereitschaft 2J wählen. Da man sich mit einer 10J sowieso solange an die Bank bindet, sollten beide gleichzeitig auslaufen (möglicher Bankwechsel).
    Ich kann jedem nur empfehlen, ein Excel mit x versch. Varianten zu erstellen und die totalen Zinskosten auf 10 Jahre zu berechnen.
    Keine Bank wird ihnen so ein Vorgehen empfehlen (versteht sich von selbst).
    VWLer

  • Sparfuchs sagt:

    Auf lange Sicht sind die kurzen Laufzeiten immer günstiger – auch wenn es mal für kurze Zeit umgekehrt sein kann. Statistiken zeigen, dass man mit kurzen Laufzeiten fast immer besser fährt. Im übrigen dürfte es bei uns (wie in Japan schon seit dem letzten Jahrhundert) eine sehr lange Periode tiefster Zinsen geben. Also los, 2-jährige Laufzeiten abschliessen zu aktuell 0.59% bei den günstigsten Anbietern. Einsparung 58%!

  • Michael Bader sagt:

    Swisslife verzichtet seit Mai 2017 auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Handänderung. Das heisst, selbst bei 10 bis 25-jährigen Festhypotheken kann die Liegenschaft vor Ablauf verkauft (oder an die Kinder übertragen) werden, ohne dass der sog. „Penalty“ oder Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Auch das zählt zu einer guten und objektiven Journalismus-Recherche, Herr Spieler!

    • I. Bissig sagt:

      Wird keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wird die in die Zinsen eingepreist. Nichts ist gratis. Da ist mir der ‚Penalty‘ lieber, weil ehrlicher und verursachergerecht.

      • Michael Bader sagt:

        Bei derzeit 1.1% für 10 jährige Festhypotheken kann da wohl nicht so wahnsinnig viel eingepreist sein. Zudem hätten sich nach Ihrer Schlauberger-Theorie die Preise für Hypotheken seit Mai ’17 deutlich erhöhen müssen, als man sich zu diesem Schritt entschlossen hat. Diese jedoch haben sich nur dem allgemeinen Trend entsprechend entwickelt. Das Motiv dazu ist relativ einfach: Viele Wohneigentümer (insbesondere 50+) haben Vorbehalte gegenüber längeren Laufzeiten, weil sie (noch) nicht wissen, was aus ihrem Wohneigentum werden wird., ob die Kinder es übernehmen, ob man verkaufen oder amortisieren soll, etc. An diesem Punkt hat man erkannt, was der Markt braucht. Andere Anbieter ziehen bereits nach. Die einzigen die nichts davon halten sind die Banker. Dumm für den Bonus, gell?

  • Nadine Binsberger sagt:

    Das aller“lustigste“ an Hypotheken, besonders an den langfristigen, ist: der Schuldner muss dem Gläubiger zwar Zinsen zahlen, als eine Art Entschädigung, weil der Gläubiger während der Laufzeit auf sein Geld verzichten muss. Wenn nun der Schuldner aber plötzlich seine Hypothek früher zurückzahlen möchte, dann muss er dem Gläubiger eine Art Strafe zahlen. Offiziell weil man früher aus dem Vertrag aussteigt, als vereinbart. Das würde ja noch plausibel klingen. Aber eigentlich ist es nur nochmals eine „Entschädigung“, nämlich für entgangene Entschädigungen. Das muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen! Bald wird man noch dafür gebüsst, wenn man kein Auto, kein Homecinema, kein Eigenheim, etc. hat – wegen entgangenen Wirtschaftsaufschwungs…

  • Ernst Boller sagt:

    Ein Aspekt ist bisher nicht berücksichtigt worden, nämlich derjenige der „Tragbarkeit“ einer Hypothek für den Schuldner. Das heisst, die Bank rechnet uns vor, was wir uns leisten können. Nach der Pensionierung kann die Neubeurteilung der Tragbarkeit dem Schuldner ein böses Erwachen bescheren. Deshalb kann es im Alter durchaus vertretbar sein, eine länger laufende Festhypothek abzuschliessen, auch wenn der Zins leicht höher ist.

  • Roger H. sagt:

    Fakt ist: Die Zinsen haben mehr Potential zum Steigen als Sinken. Und das werden Sie auch. Wer glaubt, dass die Zinsen immer auf diesem Niedrigniveau bleiben, dem ist eine gewisse Naivität beschieden. Die Interbanken-Zinssätze zeigen uns klar auf, was die Banken in Zukunft erwarten: Die Zinsen werden steigen. Aus Ueberlegungen der Planungssicherheit würde ich die Zinsen möglichst langfristig sichern. Die nächste Finanzkrise wird die kurzfristigen Zinsen explodieren lassen. Das ist normal. Und die nächste Finanzkrise kommt, weil man aus der letzten sehr wenig gelernt hat. Heute werden noch grössere Räder gedreht. Das kann nicht gut kommen…

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