Spielraum bei der Hypothek offenhalten

Immobilien: Künftige Pläne mit der Liegenschaft sollten klar umrissen sein. Foto: Getty

Immobilien: Künftige Pläne mit der Liegenschaft sollten klar umrissen sein. Foto: Getty

Auf meinem Haus lasten Hypotheken von 350’000 Franken. Im Herbst werde ich die eine Hypothek von 150’000 Franken amortisieren. 2019 wird dann die zweite Tranche von 200’000 fällig. Auf dem Haus lastet ein Schuldbrief von 600’000 Franken. Damit ist es mir nicht wohl. Ich könnte der Bank die Umwandlung des Papierschuldbriefes in einen Registerschuldbrief und eine Senkung des Betrages vorschlagen. Ist das eine gute Idee?   E.P.

Mit dem Schuldbrief hat sich Ihre Bank und Hypothekengeberin abgesichert. Die Schuld ist mit dem Grundpfand abgesichert. Die Bank geht praktisch kein Risiko ein, denn Sie haften mit Ihrem Haus und Ihrem Vermögen. Sie können den Schuldbrief entweder in Papierform, wie Sie es bereits haben, oder seit fünf Jahren auch als Register-Schuldbrief führen. Durch die Eintragung ins Grundbuch wird der Register-Schuldbrief erstellt. Es wird in diesem Fall auf die Ausstellung eines Pfandtitels, welcher ein verkehrsfähiges Wertpapier darstellt, verzichtet.

Weil ein Schuldbrief ein Wertpapier darstellt, ist es wichtig, dass man den Schuldbrief in Papierform selbst bei einer erfolgten Amortisation bei der Bank und einer Aushändigung durch diese sicher in einem Banksafe oder wenigstens in einem Tresor zu Hause aufbewahrt.

Einfacher ist es beim Register-Schuldbrief: Hier sind Sie durch Ihren Namen, welcher im Grundbuch eingetragen ist, bereits legitimiert. Wenn Sie nun die Hypothek teilweise amortisieren, besteht die Schuldbriefforderung im Nominalbetrag weiter. Sie können in gegenseitigem Einverständnis mit Ihrer Bank den Betrag im Schuldbrief reduzieren. Doch dies löst Gebühren aus. Da Sie ohnehin beabsichtigen, die Hypothek später ganz zu amortisieren, würde ich auf diesen Zwischenschritt verzichten.

Stattdessen könnten Sie nach vollständiger Amortisation im Jahr 2019 den Schuldbrief von Ihrer Bank zurückverlangen und diesen ganz löschen lassen. Sie könnten dann aber auch den Papier-Schuldbrief in einen Register-Schuldbrief umwandeln und auf Ihren Namen eintragen lassen.

Ob es sich lohnt, den Schuldbrief beizubehalten, hängt von Ihren künftigen Plänen mit der Liegenschaft ab. Wenn Sie jetzt Ihre Hypothek teil- und später dann ganz amortisieren, müssen Sie sich bewusst sein, dass Sie mit steigendem Alter entweder gar keine oder nur noch erschwert eine Hypothek von der Bank bekommen. Die Banken verwenden bei der Berechnung der Tragbarkeit einer Hypothek nicht die aktuell rekordtiefen Zinsen, sondern einen weit höheren theoretischen Durchschnittszinssatz von fünf Prozent. Für viele Pensionierte, welche mit ihrer AHV- und Pensionskassenrente deutlich weniger Einnahmen haben als während des Erwerbslebens, wird eine Hypothek so schwer tragbar.

Falls Sie in nächster Zeit Renovationen am Haus machen müssen oder generell nur wenig liquide Mittel haben, wäre es allenfalls sinnvoll, wenn Sie die Hypothek nicht vollständig amortisieren, obwohl es Ihnen eine schöne Sicherheit gibt, wenn Sie im Alter in einem abbezahlten Haus wohnen könnten. Falls Sie später doch noch einmal eine Hypothek benötigen würden, wäre es ein Nachteil, wenn der Schuldbrief vollständig gelöscht wäre. Dann müssten Sie einen neuen Schuldbrief erstellen lassen, was unnötig Gebühren zur Folge hat.

Darum ist es wichtig, dass Sie sich vor einer vollständigen Löschung des Schuldbriefes genau überlegen, was Ihre mittel- und langfristigen Pläne mit dem Haus sind.

7 Kommentare zu «Spielraum bei der Hypothek offenhalten»

  • Stefan W. sagt:

    Bezüglich der Tragbarkeitsrechnung: Wenden die Banken diese denn nicht auch dann an, wenn eine bestehende Hypothek erneuert werden muss?
    Meine Sorge ist: Wenn ich pensioniert werde, wird mir die Bank ungeachtet meiner stets pünktlichen Zinszahlungen vorrechnen, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben sei, die Hypothek deswegen kündigen und uns so zwingen, in eine dreimal so teure Mietwohnung zu ziehen. Aus diesem Grund plante ich, die Hypothek bis zur Pensionierung zumindest zur Hälfte abzuzahlen.

    So wie ich sie hier verstehe, ist das gar nicht notwendig? Wann kommt denn diese theoretische Tragbarkeitsrechnung zur Anwendung? Nur bei Neukunden?

    • Urs Forster sagt:

      Lieber Stefan W., es ist tatsächlich so, dass die Bank auch bei der Erneuerung einer Hypothek die Tragbarkeitsrechnung machen muss. Dies hat zur Folge, dass man beim Eintritt in den Ruhestand nicht mehr die gleiche Kreditwürdigkeit mehr hat. Dies erstens, weil das Einkommen meist merklich sinkt und bei Rentner in der Regel die Hypothek nur noch 50% des Wertes betragen darf.
      Somit lohnt es sich sehr, dass man die Hypothek bis zum Pensionierungsalter kräftig amortisiert, damit man überhaupt noch eine Hypothek erneuern kann. Bei Personen die ein Wohneigentum mittels WEF gekauft haben, müssen deutlich mehr amortisieren, weil deren Rente deutlich tiefer ausfallen wird. Dies sollte man mindestens 10 Jahre vor der Pensionierung angehen.

  • Peter Neubauer sagt:

    Die Rechnung mit 5 resp. 4.5% tritt auch bei der Erneuerung der Hypothek ein – wenigstens gem. Aussage meines Bankberaters bei der BKB. Mein Vorschlag – ich kann die ganze Hypothek zu einem Satz von 1.2 % für die nächsten 10 Jahre auf einmal auf ein Sperrkonto einbezahlen – aber selbst diese wurde abgelehnt. Meine Lösung – ich kündige bei der BKB – es gibt Banken, die auf den Deal eingehen.

    • Urs Forster sagt:

      Herr Neubauer, Sie werden schwer eine Bank finden, die Ihren Deal mitmacht. Dies deshalb, weil die Regeln zur Berechnung der Tragbarkeit vorgegeben sind.
      Aus finanzieller Sicht lohnt es sich sowieso die Hypothek zurück zu bezahlen. Sie zahlen zwar mehr Steuern, jedoch bleiben Ihnen immer noch mehr Geld übrig. Man kann es ungefähr so rechnen: Pro CHF 100 weniger Schuldzinsen bezahlen Sie etwa CHF 30 mehr Steuern. Es bleiben Ihnen also zusätzlich CHF 70.

  • Nein nicht sagt:

    Herr Forster,
    man kann es aber auch so sehen: Pro CHF 100 verlieren Sie unnötig CHF 30 . Würden Sie die CHF 100 anlegen, gewännen Sie folglich pro Jahr über 30% – nicht schlecht, oder?

    • Urs Forster sagt:

      Stimmt nicht, da Sie die CHF an die Bank bezahlen müssen!
      Es gibt nie einen Break-even beim Schuldzinsenabzug, denn Sie müssen die Schuldzinszahlungen und die Steuerzahlungen immer zusammenzählen.

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