Wohneigentum: Vorsicht beim Baurecht!
Baurecht: Immobilien werden eher erschwinglich. Foto: Getty
Ich habe in Zug eine Eigentumswohnung gekauft und zahle für das Grundstück einen Baurechtszins von 8 Prozent seit Bau. Da aber die Festhypotheken viel niedriger liegen, bitte ich um Mitteilung, ob dies rechtens ist. Der Baurechtszins müsste doch mit den Festhypotheken parallel gehen? J. C.
Eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus und das damit verbundene Grundstück im Baurecht zu erwerben, hat einen grossen Pluspunkt: Man muss deutlich weniger Kapital für den Liegenschaftserwerb in die Hand nehmen, da man das Grundstück nicht kauft, sondern lediglich das Recht zur Nutzung während der vereinbarten Nutzungsdauer. Meist sind es fünfzig bis hundert Jahre. Dank Baurecht werden Immobilien eher erschwinglich – gerade auch für Familien, die wegen der hohen Landpreise oft gar nicht mehr in der Lage sind, Grundeigentum zu erwerben.
Allerdings hat das Baurecht einige Tücken: Nachteile beinhalten die Tatsache, dass einem das Land, auf dem die Wohnung oder das Haus steht, eben doch nicht gehört und man zusätzlich zum Hypothekarzins auch noch einen Baurechtszins bezahlen muss. Darum ist es wichtig, dass man vor einem Vertragsabschluss genau abklärt, wie der Baurechtszins festgelegt wird: Ist es ein fester Zins für die gesamte Dauer des Baurechts, oder ist es ein variabler Zins, und an welchen Referenzzinssatz ist er gekoppelt?
Anspruch auf Reduktion prüfen
Genau dieser Punkt ist in Ihrem Fall entscheidend: Ich rate Ihnen, im Vertrag nachzuschauen, ob das Baurecht für Ihre Eigentumswohnung mit einem fixen Zinssatz abgegolten werden muss oder ob der Zins variabel ist. Da Sie offenbar seit Jahren 8 Prozent zahlen, befürchte ich, dass sie einen festen Zinssatz im Vertrag haben. Dieser wäre dann auch für die Vertragsdauer verbindlich. Einseitige Vertragsanpassungen sind nicht möglich.
Falls doch eine variable Verzinsung im Vertrag drin ist, wäre abzuklären, an welchen Referenzzinssatz der Zins angebunden ist und wie sich dieser entwickelt hat. Der Referenzzinssatz für Mieten beispielsweise ist kürzlich von 1,75 auf 1,5 Prozent gesunken, was Mieterinnen und Mietern das Recht gibt, bei ihren Liegenschaftsbesitzern tiefere Mieten einzufordern. Falls Ihr Baurechtszins neben dem Landwert tatsächlich an diesen Referenzzinssatz, der auf einem Rekordtief notiert, gebunden ist, hätten Sie ebenfalls Anspruch eine Zinsreduktion.
Anhand Ihrer Schilderung gehe ich indes eher davon aus, dass Sie einen fixen Zins im Vertrag haben, zumal der Zins von 8 Prozent sehr hoch ist. Allerdings gilt es zu beachten, dass sich Baurechtszinsen, welche nicht an einen Referenzzinssatz gekoppelt sind, auch nicht auf die Kapitalmarktzinsen ausrichten. Der Baurechtszins muss keineswegs parallel zur Entwicklung bei den Festhypotheken gehen.
Vertrag gilt nach Verkauf weiter
Der Baurechtszins ist Vertragssache: Wenn er fix vereinbart ist, kann man nicht eine Senkung beanspruchen, weil die Hypothekarzinsen und die Kapitalmarktzinsen massiv gesunken sind. Tücken beinhaltet das Baurecht auch bei der Frage der Heimfallentschädigung – wenn also der Boden inklusive Haus an den Grundstückbesitzer zurückgeht. Sobald der Vertrag ausläuft, wird die vertraglich abgemachte Heimfallentschädigung fällig. Hier kommt es immer wieder vor, dass Baurechtnehmer zu tiefe Werte oder Einschränkungen bei der Nutzung im Vertrag akzeptieren.
Nachteilig ist auch, dass man eine Eigentumswohnung oder ein Haus im Baurecht meist schlechter verkaufen kann, denn der Vertrag verliert bei einem Verkauf nicht etwa seine Wirkung. Vielmehr gehen Rechte und Pflichten an den neuen Besitzer weiter. Sind die Konditionen gut, ist dies kein Problem. Wirken die Vertragsbedingungen aber schlecht, drückt dies den Preis oder macht einen Verkauf unter Umständen sogar unmöglich.
Zahlreiche Tücken beim Kauf
Ob Ihre Baurechtszinsen von 8 Prozent tatsächlich gerechtfertigt sind oder nicht, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Ich empfehle Ihnen, den Vertrag entweder mit einem Anwalt oder mit Ihrer Hausbank zu prüfen. Banken schauen bei der Vergabe von Hypotheken für Liegenschaften im Baurecht genauer hin, da ein komplizierter Verkauf für sie ein höheres Risiko darstellt.
Auf den ersten Blick sind Liegenschaften im Baurecht wegen des geringeren Kapitalbedarfs attraktiv. Wegen der zahlreichen Tücken rate ich aber, vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses im Baurecht den Vertrag besonders genau zu prüfen und sich vor Vertragsabschluss die Expertise einer Bank oder eines Anwalts einzuholen, da man sonst später unliebsame Überraschungen erleben kann.
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6 Kommentare zu «Wohneigentum: Vorsicht beim Baurecht!»
Zu beachten ist nicht nur der Zins, sondern auch der dem Zins zugrunde liegende Wert des Grundstücks. Die Grundstückpreise sind in den letzten Jahre stark gestiegen. Wird der Zins angepasst, müsste auch der Wert des Grundstücks angepasst werden. Unter Umständen fährt man also besser mit festem Zins und festem Wert des Grundstücks. Jedenfalls weiss man dann, wie hoch die Belastung ist und ist gibt keine Streitereien über der richtigen Wert oder den richtigen Zins.
Nach Naeppis Einmarsch in die Schweiz wurden die altfeudalen Bodenzinsen verboten. Jetzt feiern die neofeudalen Bodenzinsen Urstaend: Dem Bodeneigentuemer die durch den Dichtestress massiv verstaerkte Wert- und Zinsexplosion, dem Heuslebauer die hohe oder gar auch wachsende Bodenzinslast und die Abschreibung auf dem Gebeudewert….
Warum tut man sich sowas an? Der gute Mann geht jahrezehntelang einer geregelten Arbeit nach, einigermassen erfolgreich, und spart sein Geld tugendhaft. Und dann verschuldet er sich plötzlich bis über den Hals hinaus und steckt sein gesamtes Vermögen in einer einzigen Transaktion in ein einzige Wohnung, die er selber bewohnt. Er ist jetzt mehr als voll investiert, ohne jede Diversifikation, in einer illiquide Anlageklasse, die er nicht versteht. Die Wohnsituation sollte vom Investitionskonzept komplett getrennt werden. Eine sinnvolle Investition zeichnet sich dadurch aus, dass sich reinvestierte unternehmerische Gewinne akkumulieren (Zinseszinsprinzip). Bei einer selbst bewohnten Immobilie ist das grundsätzlich nicht der Fall.
Man darf allerdings durchaus die entfallenen Mietkosten gegenrechnen. Die wenigsten werden es sich unter einer Brücke gemütlich machen, nachdem sie ihr Vermögen schön diversifiziert investiert haben. So ist es durchaus möglich, dass das eigene Haus Gewinne abliefern kann. Das es häufig nicht so ist, soll auch als Warnung an potentielle Investoren dienen.
Bemerkenswert ist auch, dass Vermögensverwalter und Anlagefonds unter dem Vorwand des Anlegerschutzes und der Diversifikation bis ins letzte Detail reguliert werden. Die Finma macht bald schon Vorschriften zur Kaffeemaschine und zum Toilettenpapier. Wenn aber jemand seine gesamten Ersparnisse auf dem Höhepunkt einer geldpolitisch stimulierten Immobilienblase in ein einzelnes selbst bewohntes Haus stecken will, kein Problem, nur zu, wie auch immer. Dem Staat ist es egal, Hauptsache, er kann fünf verschiedene Steuern darauf erheben.
Im Baurecht? Nie und nimmer. Ich betrachte dies als schleichende Enteignung.