Mit einer Hypothek die Rente aufbessern?

Model für eine Immobilienrente: Hypothek abschliessen und den 10-jährigen Zins vorauszahlen. Foto: Getty Images

Modell für eine Immobilienrente: Hypothek abschliessen und den 10-jährigen Zins vorauszahlen. Foto: Getty Images

Meine Frau, 68, und ich, 67, wollten unsere Resthypothek von 100’000 Franken wieder auf 500’000 Franken aufstocken, damit wir mehr zum Leben haben. Doch die Bank lehnte ab, obwohl unser Haus weit über eine Million Wert hat. Bekommen wir wirklich keine Hypothek? Die Zinsen könnten wir ja gut zahlen. F. M.

Rentnerinnen und Rentner wie Sie haben es derzeit schwer, eine neue Hypothek zu bekommen oder eine bestehende aufzustocken, wie Sie das wünschen. Dabei ist es gerade Ihre Generation, die oft sparsam gelebt und die Hypothek über Jahre hinweg brav amortisiert hat. Nun werden Sie von der Bank für Ihren Sparwillen bestraft, indem Sie keinen neuen Kredit mehr erhalten, obwohl dieser mit Ihrer Immobilie mehr als gedeckt wäre.

Der Grund für die weit verbreitete rigide Haltung der Banken bei Hypotheken für Pensionierte liegt bei der Tragbarkeitsregel, welche die Institute befolgen, nachdem die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht und die Schweizerische Nationalbank mehrfach vor Risiken bei den Banken infolge eines Immobiliencrashs gewarnt hatten. Diese Regel schreibt vor, dass bei der Berechnung der Tragbarkeit ein theoretischer Hypozins von fünf Prozent sowie zusätzlich ein Prozent für den Liegenschaftsunterhalt eingesetzt werden sollen. Sie müssen also in der Lage sein, für die halbe Million Hypothek pro Jahr 30’000 Franken inklusive Unterhalt zu berappen, was monatlich 2500 Franken entspricht.

Die Tatsache, dass Sie den finanziellen Rahmen für Ihren Lebensstandard mit der Hypothek aufbessern möchten, zeigt aber, dass das Ihre Möglichkeit übersteigen würde. Zu Recht wenden Sie ein, dass Sie die Zinsen auf aktuellem Niveau durchaus zahlen könnten: Bei einem Zins von aktuell rund 1 Prozent würde Sie die Hypothek nur 5000 Franken exklusiv Unterhalt kosten. Ich würde mit mehreren Banken sprechen und anbieten, dass Sie eine Festhypothek abschliessen und den Hypozins für zehn Jahre gleich mit Vertragsabschluss vorauszahlen. Dann würde die Bank kein Risiko eingehen.

Dieses Modell ist vergleichbar mit der Verrentung von Immobilien, wie sie in Grossbritannien und in Deutschland angewendet wird. Dabei wird eine Tranche der gewährten Hypothek gleich für die Vorauszahlung der lang laufenden Festhypothek an die Bank verwendet. Und nur der Rest wird den pensionierten Immobilienbesitzern für den Lebensunterhalt ausbezahlt.

Natürlich kann man einwenden, dass man im Alter möglichst keine Schulden mehr haben und Kredite möglichst abbezahlt haben sollte, wie ich das im Grundsatz oft empfehle. Doch ergibt es für Sie keinen Sinn, dass Sie das Haus praktisch schuldenlos besitzen, aber zu wenig Geld in Form liquider Mittel fürs Leben haben, weil alles in der Liegenschaft blockiert ist. Freude daran hätten höchstens Ihre Erben.

Prüfen würde ich auch, ob für Sie allenfalls ein Verkauf der Liegenschaft infrage käme und es für Sie unter Umständen sogar bequemer wäre, wenn Sie stattdessen eine Wohnung mieten würden. Das Problem daran ist aber häufig, dass die Miete deutlich höher ist als die Kosten, die Ihnen jetzt mit Ihrem Haus anfallen. Wenn Sie und Ihre Frau lieber weiter möglichst in Ihrem Haus leben möchten, würde ich nicht aufgeben und mit verschiedenen Banken sprechen und das Modell für eine Immobilienrente anbieten.

Erfahrung mit solchen Modellen hat unter anderen der Schweizerische Hauseigentümerverband, bei dem Sie sich ebenfalls erkundigen können. Für beide Seiten ist dieses Modell einer Immobilienrente ein Gewinn: Die Bank trägt praktisch kein Risiko, und Sie können sich dank der höheren Liquidität einen besseren Lebensstandard leisten.

18 Kommentare zu «Mit einer Hypothek die Rente aufbessern?»

  • Hans Graf sagt:

    „Diese Regel schreibt vor, dass bei der Berechnung der Tragbarkeit ein theoretischer Hypozins von fünf Prozent sowie zusätzlich ein Prozent für den Liegenschaftsunterhalt eingesetzt werden sollen. “ Neulich hat Herr Spieler die Banken kritisiert, dass bei der Tragbarkeitsberechnung ein Zinssatz von 5% angewendet wird. Und nun wird dieser Zinssatz von Ihnen als sinnvoll erachtet? Nicht sehr professionell und eher populisitisch, Herr Spieler.

  • Walter Meier sagt:

    Wo steht, dass Herr Spieler dies sinnvoll erachtet? Ich habe eher den Eindruck, das sei nicht der Fall, weil er alternative Strukturierungen vorschlägt.

  • Tobias Müller sagt:

    Wenn die Immobilienpreise sinken und der Darlehensnehmer eine Eigenkapitalnachschusspflicht hat, dann ist Ihr Ratschlag ein Desaster für die Rentner, die ihr Haus in einem sinkenden Markt notverkaufen müssen.

    • Leo Schmidli sagt:

      Welche Nachschusspflicht? Die Hypothek soll CHF 500’000 betragen, das Haus hat aktuell einen Wert von „weit über CHF 1 Mio.“. Selbst, wenn der Marktpreis um die Hälfte einbrechen sollte, wäre die Hypothek immer noch gedeckt und werthaltig.

      • Franz Gödl sagt:

        Tobias Müller hat Recht. Wenn die Immobilien z.B. 40% an Wert verliert, hat der Eigentumüer nur noch eine EK-Quote von 16%. Die Bank wird in so einem Fall einen Nachschuss einfordern, da sie in Zeiten mit fallenden Immobilienpreisen 20% und mehr Eigenkapital verlangt. Falls man nicht fähig ist dies zu leisten, wird die Immobilie zu Ramschpreisen verkauft und dann ist alles Geld weg oder noch mehr.

  • p.noster sagt:

    Sehr geehrter Herr Spieler

    Ich lese Ihre Artikel sehr gerne, Sie geben einem immer mehrere Optionen um dann selbst abzuwiegen was Ideal sein könnte. Herzlichen Dank!

  • Theodor Eisenring sagt:

    Hypozins gleich für 10 Jahre zahlen? Keine gute Idee, was die Steuer angeht, denn Hypozinsen können nur in dem Jahr abgezogen werden, in dem sie bezahlt werden. Die Bank könnte aber ein Sperrkonto eröffnen und die Zinsen – wie es Usus ist – vierteljährlich abbuchen. Das bringt mehr als der Disagio der Bank auf den Zins wegen Vorauszahlung.

    • Thomas Hanhart sagt:

      Naja, der Abzug könnte bald wegfallen, wenn der EMW abgeschafft wird. Allein mir fehlt der Glaube, dass das jemals klappt, obwohl es volkswirtschaftlich sehr viel Stabilität bringen würde, wenn die Leute endlich Hypotheken tiefer oder bis Null abzahlen könnten, ohne wie heute steuerlich so extrem bestraft zu werden.
      Warum wird der Tragbarkeitszins nicht periodisch anhand der Referenzzinssätze angepasst, wie das bei den Mietzinsen ja auch üblich ist. Aktuell sehe ich 3% als gerechtfertigt an, aber sicher nicht 5%. Das sind reine Angstbarrieren jener, die vor 2008 besser hätten aufpassen und intervenieren müssen.

      • tillA sagt:

        Wer das bisschen Steuerersparnis mehrfach der Bank als Zins hinterlässt, kann nicht rechnen oder hat die Banken sehr viel lieber als den Staat. Warum Menschen Steuererleichterungen unlukrativ erkaufen hat sich mir noch nie erschlossen.

  • Josef Marti sagt:

    Mit höherem Lebensstandard auf Pump schafft man es eben nicht, Vermögenswerte in die nächste Generation hinüberzuretten, Herr Spieler hat völlig recht, dass die Erben das gar nicht gerne sehen.

    • Eugen Motz sagt:

      Weshalb sollte ich mein Leben dahingehend aufbauen, dass ich den Erben etwas hinterlasse? Ist noch etwas vorhanden, schön für diese, aber das Lebensziel jedes Einzelnen kann es unmöglich sein, danach zu trachten, beim Ableben den Hinterbliebenen möglichst viel zu hinterlassen.

      • beat graf sagt:

        Meine Rede, Herr Motz. Meine Kinder genossen eine gute Ausbildung und haben gutbezahlte Jobs.
        Wieso soll ich und meine Frau unsere Interessen zurückstellen? Unsere Kinder können ihren „Reichtum“ selbst erarbeiten.
        PS. Das Haus erhalten sie sowieso.

  • Roland Jost sagt:

    Es ist zwar noch wenig bekannt, aber die Lösung für solche Fälle: Die Wohnrente. Man verkauft die Wohnung/das Haus, darf aber drin bleiben bis ans Lebensende (Nutzniessung). Der Nettoerlös aus dem Verkauf wird in monatlichen Raten als Leibrente ausgeschüttet (abgesichert durch Schuldbriefe der eigenen Wohnung). Wenn auch die Kosten für den allgemeinen Unterhalt wie bisher bleiben, ergibt sich eine erhebliche Erleichterung des Budgets. Allerdings: Das Angebot galt bisher nur für Versuchsweise Vertragsabschlüsse; effektiv können Wohnrenten-Geschäfte erst ab Oktober 2017 abgeschlossen werden.

  • Elisabeth Brunner sagt:

    Auch Versicherungen geben Hypotheken und die PostFinance.

  • Weibel Beat sagt:

    Da wäre von der Finma, sowie von den Banken gesunder Menschenverstand gefragt. Ein Rentner, der auf einer unbelasteten Liegenschaft, mit einem Verkehrswert von einer Million Franken, über zum Beispiel 10 Jahr, jährlich 30 – 50 Tausend Franken als Hypothek aufstockt und dann mit 80 Jahren seine Liegenschaft für eine Million verkauft und in eine Wohnung zieht, ist für die Banken mit absoluter Sicherheit kein Risiko. Auch wenn der Hypozins steigen sollte, muss der Rentner ja nur auf den effektiv aufgestockten Betrag Zinsen bezahlen und hat jederzeit die Möglichkeit, die Liegenschaft zu verkaufen.

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