Hypothek: Pensionierte ungerecht behandelt
Tragbarkeit von Hypotheken: Das Vermögen der Rentner sollte berücksichtigt werden. Foto: Getty
Immer wieder ist zu lesen, dass pensionierte Wohneigentümer keine Hypothek mehr erhalten aufgrund der Tragbarkeitsberechnung. Selbst ein Unternehmer, der seinen Kleinbetrieb im Alter von 65 Jahren verkauft und lediglich über eine kleine Pensionskasse verfügt, wird die Tragbarkeitsregeln nicht erfüllen, obwohl er über Vermögen verfügt. Müsste nicht auch das Vermögen berücksichtigt werden? J. Z.
Ja, auf jeden Fall müsste bei der Tragbarkeitsberechnung auch die Vermögenssituation berücksichtigt werden. Die Praxis dazu ist bei den Banken unterschiedlich. Während einige Institute das Vermögen einbeziehen, halten sich andere strikt an die Einnahmen aus AHV- und PK-Rente, was meines Erachtens aber gerade bei vielen KMU kein reales Bild abgibt.
Dafür, dass man das Vermögen bei der Prüfung der Tragbarkeit voll einbezieht, sprechen meines Erachtens zwei Faktoren: Erstens könnte jemand mit dem Vermögen die Hypothek abzahlen oder teilweise amortisieren. Zweitens können Sie sich aus Ihrem Vermögen selbst eine monatliche Rente im Zuge eines Vermögensverzehrs auszahlen lassen. Dann kommen Sie auf weit höhere monatliche Einnahmen.
Einige Banken argumentieren, dass man diesen Vermögensverzehr ja auch stoppen könnte und die monatliche Einnahme so nicht gesichert ist. Doch kann ich diese Überlegung nicht nachvollziehen, da das Vermögen real vorhanden ist.
Offen gesagt, verstehe ich nicht, warum die Banken die attraktive Zielgruppe der Pensionierten so schlecht behandeln. Das Gegenteil sollte der Fall sein: Wenn Sie die demografische Entwicklung anschauen, werden die Pensionierten als Kunden der Banken immer wichtiger. Zudem sind Pensionierte zuverlässige und treue Kunden. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Pensionierter mit einer Hypothek seine Zinsen auf dem Wohneigentum nicht bezahlt, ist gering.
Hypotheken auch für Pensionierte wären für die Banken eigentlich ein gutes und sicheres Geschäft, vorausgesetzt, dass die Belastung auf der Liegenschaft nicht zu hoch ist. Es ist für mich nicht sinnvoll, dass sich viele Banken bei der Vergabe von Hypotheken und der Berechnung der Tragbarkeit so strikt an die 5-Prozent-Zinsregel halten. Faktisch werden oft sogar 6 Prozent angewandt.
Bei der Berechnung werden ein theoretischer Hypozins von 5 Prozent sowie zusätzlich 1 Prozent für die Unterhaltskosten eingesetzt. Da erstaunt es nicht, dass viele Pensionierte die Kriterien der Tragbarkeit nicht mehr erfüllen. Dabei kosten Hypotheken derzeit je nach Laufzeit und Modell lediglich rund 1 Prozent Zins. Selbst wenn die Zinsen irgendwann dann auch bei uns doch wieder mal steigen, was aufgrund der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und der Schweizerischen Nationalbank nicht so rasch passieren dürfte, sind wir noch weit von einem Zinsniveau von 5 Prozent entfernt.
Das Verhalten vieler Banken ist ökonomisch seltsam: Jungen Familien wollen sie wegen der Tragbarkeit keine Hypotheken geben und auch den Pensionierten nicht. Und dies alles mit der Begründung, dass es später allenfalls zu Kreditausfällen und zu einer Bankenkrise kommen könnte. Die diesbezüglichen Warnungen der Nationalbank vor Kreditausfällen bei den Banken und einem Immobiliencrash halte ich ohnehin für scheinheillig: Man sollte sich nämlich kurz überlegen, warum denn seit Jahren ein Boom bei den Immobilien herrscht. Ja, genau, weil die Nationalbank seit Jahren die Zinsen auf einem rekordtiefen Niveau hält – fremdes Geld also praktisch nichts mehr kostet.
Es sind die tiefen Zinsen der Nationalbank, welche massgeblich dazu beitragen, dass so viel Geld in den Immobilienmarkt und übrigens auch in die Aktienmärkte fliesst. Wenn dann die gleichen Institutionen vor einem Crash warnen, wirkt dies irritierend.
Meines Erachtens sollten die Banken ihre Praxis bei der Vergabe von Hypotheken an Pensionierte nochmals überdenken. Rentnerinnen und Rentner sind eine vielversprechende Kundengruppe für die Zukunft, während sich die realen Risiken bei vernünftigen Vergabelimiten für die Banken in engen Grenzen halten, zumal die Kredite durch die Immobilien gedeckt sind.
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58 Kommentare zu «Hypothek: Pensionierte ungerecht behandelt»
Keine Bank verzichtet auf gute Geschäfte. Wenn sie ein Geschäft ablehnt, hat sie ihre Gründe.
Und nein, Martin Spieler, keiner kann sagen, wie sich das Zinsniveau oder der Aktien-/Anleihenmarkt entwickelt!
Eine Eskalation USA-Nordkorea mit Ausbreitung auf China und Russland würde die Aktienmärkte pulverisieren. Zudem verlören viele Staatsanleihen stark an Wert, weil jeder Krieg zu höheren Staatsdefiziten und damit steigenden Zinsen führt.
Verlieren dagegen die Anleger weltweit aus irgendeinem Grund das Vertrauen in den CHF (kleine Volkswirtschaft mit 800 Milliarden an Devisenbeständen) und ziehen sie ihr Geld ab, werden die Zinsen in der Schweiz weit rascher steigen, als Sie Mississippi sagen können.
Ihre Kristallkugel ist wertlos, Martin Spieler.
Wenn Kriege sich nicht lohnen würden, dann würden nicht so viele geführt. Kriege kurbeln die Wirtschaft dreifach an: Erst für die Produktion der Waffen, dann mit dem Einsatz ansonsten arbeitsloser Menschen als Soldaten, und schliesslich für den Wiederaufbau der zerstörten Länder. Das einzige Problem ist, dem Volk den Krieg als „humanitär notwendig“ oder als „Notwehr“ zu verkaufen, indem man den Gegner dämonisiert und stärker darstellt, als er ist. Aber das hat nur am Rande hiermit zu tun. Ich denke nicht, dass Banken bei der Bewertung von Hypothekarrisiken für Rentner ernsthaft die Lage in Nordkorea mitberücksichtigen. Als Sicherheit haben sie das Haus, also wäre es im Grunde völlig egal, ob der Hypothekarnehmer sich die Zinsen leisten kann.
Es gibt nur eine Antwort – Rothschild und Co möchten das so…..
Banken sind wie Elche mit hypertrophen Geweihen, sie unterliegen der Evolution. Diese wird hier vom nachfragenden Markt gebildet. Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung zur Lenkung der Hypothekarverschuldung ist hierzu ein adaequates Mittel.
Immer eggen die armen reichen Alten!
Eine junge Familie sagt zu den Tragbarkeitsregeln: Klar kann der Hyposatz in ein paar Jahren 5 Prozent bezahlen, aber, dies nur wenn es Inflation (zu bekämpfen) gibt und dies wiederum gibt es nicht ohne steigende Löhne:
5% Hypozins bei gleichen Löhnen ist ein absurdes Szenario.
Es geht bei all dem (inkl Eigenkapitalvorschriften für Banken und potentielle Eigentümer) der SNB schlicht darum, die Auswirkungen der tiefen Zinsen auf den Immomarkt zu bremsen, in dem künstliche Hürden eingebaut werden. Das scheint ziemlich zu gelingen.
Steigende Zinsen (als Resultat von Inflation) sind nicht das Problem der Schuldner, sondern der Gläubiger. Inflation ist der Freund des Schuldners, sein Problem wäre Deflation.
Vielleicht wäre es korrekter von Herrn Spieler, wenn er erwähnen würde, dass die FINMA vorschreibt, bei der Tragbarkeitsberechnung einen Zinssatz von 5% anzuwenden. Die populistischen und unfundierten Kommentare bestätigen den tendenziösen Charakter des Artikels. Einige Banken möchten durchaus tiefer gehen. Immerhin durchschaut er das fragwürdige Spiel von SNB-Jordan, der milliardenweise mit Euro’s spekuliert, den Zins damit tief hält und im Gegenzug vor der Immobilienblase warnt.
Es ist leider so wie Herr Spiller schreibt. In die Tragbarkeitsrechnung wird das Vermoegen, bzw der Vermoegensver
ehr nicht beruecksichtigt. Die Prioritaet von Formulismus schliesst leider krestive Loesungen aus. Zum Glueck gibts aber noch realistische Banker, wenn auch immer weniger.
Die Tragbarkeit zielt in vielen Fallen weit daneben und hat nichts mit allfällig kollabierenden Aktienmärkten zu tun.
Wo liegt denn das Risiko, wenn jemand, der ein Haus im Wert von CHF 1,5 Mio. besitzt, darauf eine Hypo von CHF 500′ laufen hat, jedoch keine Einkünfte aufweist, die die Tragbarkeitsrechnung erfüllen würden?
Die Bank hat das Grundpfand und kann die Liegenschaft notfalls verwerten; da wo das Delta zwischen Marktpreis und Verschuldung >50% liegt, ist es schlichtwegs absurd, nach Tragbarkeitskriterien zu verlangen und damit ggf. Menschen zu Zwangsverkäufen zu zwingen; notabene bezieht man dann eine Mietswohnung zu deutlich höheren laufenden Kosten, wie sie vorher beim Wohneigentum angefallen sind….
Der Punkt ist doch, das Verhältnis Hypothek zu Wert relativ tief ist. So gekommen durch Abzahlung, Inflation, Immobilienwertentwicklung. Welche Durchschnittswerte? Ich schätze 25%. Neuhypotheken 75%. Viel riskanter, trotz Erwerbseinkommen (wie lange?) .
Für mich ist es unklar, wieso wir nicht gleich direkt bei Nationalbank Geld leihen können, die hat mehr als 5% Eigenkapital. Wie oft haben in den letzten 100 Jahren diverse Banken ihre Kunden im Regen stehen gelassen oder sie sogar betrogen?
In der Schweiz haben die Leute gefälligst zur Miete zu Wohnen; Wohneigentum geht grad mal gar nicht! Wo kämen wir denn da hin, wenn jeder für sich selbst schauen würde und keiner irgend einem Immobilienkönig mehr Miete bezahlen müsste? Nach diesem Grundsatz scheint das System hierzulande jedenfalls organisiert zu sein. Nicht aus reinem Zufall fressen Wohnkosten den grössten Teil zahlreichster Schweizer Monatseinkommen auf bzw. wohnen die meisten Leute hier zur Miete. Nicht aus Dummheit entstand die unglaubliche Schwachsinnserfindung „Eigenmietwert“ und nur aus purem Neid hat diese Idiotie hier weiter Bestand.
ich sehe den Eigenmietwert nicht als Dummheid oder Neid, sondern als soziale Ausgleichssteuer von der vermögenden Schicht, zu denen die Nachts an der Tankstelle arbeiten, im Denner 10h an der Kasse stehen oder Ihnen die Haare schneiden. Mit 4000.- Brutto können die sich nie Eigentum leisten. Von daher ist es doch korrekt, wenn ich als Eigentümer einen Teil mehr zahle. Oder nicht?
Na so einen Unsinn lass ich selten!
Und es hat der von der Tankstelle vom Eigenmietwert?
Es muss das Ziel jeder Regierung sein dass man Menschen hat dir autonom leben können. Dazu muss man Hand reichen so dass jeder Eigentum besitzen kann. Siehe auch Singapur HDB housing. Eigentumswohnungen für alle.
Hier sind wir ein Entwicklungsland und Menschen mit ihrer Meinung machen und dazu.
Wenn das Vermögen zur Sicherung der Tragbarkeit des Wohneigentums dienen soll, dann geschieht das doch am direktesten, wenn es als zusätzliche Eigenmittel eingesetzt wird. Dadurch werden die Anforderungen ans Einkommen reduziert und die Banken werden mitspielen….
Danke, Herr Spieler, sie liegen richtig. Tatsächlich war ich wegen der Regeln der Raiffeisenbank gezwungen, meine Berner Wohnung mit der Pensionierung zu verkaufen und mein Umfeld zu verlassen. Beim Kauf 12 Jahre zuvor war ich durch die Bank nie auf die Problematik hingewiesen worden. Der Fiskus hat sich auch noch eine schöne Schnitte Gewinnsteuer geholt. Ich bekam den Eindruck, die Banken wollen nichts mit Liegenschaften zu tun haben, falls mal was schief läuft. Auf dem Land konnte ich dank der BeKB und deren etwas generöseren Regeln doch wieder etwas mit Hypothek kaufen. Ich empfehle die BeKB.
Erst fahren die Finanzmanager die Wirtschaft an die Wand. Sie werden mit Steuermitteln gerettet und kassieren wieder ihre exorbitanten Boni und Saläre, dann vermiesen sie dem kleinen Hausbesitzer im Alter sein gewohntes Umfeld und schliesslich kappen die Raubritter der Banken die normalen Zinsen auf den Bankkonten, kassieren überhöhten Kontogebühren und der Umwandlungssatz der Rentner fällt ins Bodenlose. Die von den Mietern und angestellten Arbeitern gewählten Politiker schauen zu und bücken sich vor den Abzockern der Immobilienbranche und wenn der langjährige Arbeiter nach 65 sein Haus verliert nennt sich das freie Marktwirtschaft oder Demokratie.
Wer Vermögen verfügbar hat, der vermindere seine Hypothek. Damit zahlt er viel weniger Zinsen, etwas mehr Steuern und die verminderte Hypothek fällt viel schneller in die Tragbarkeitsspanne. Die Bank hat schliesslich keine Garantie, dass der Hypothekennehmer nicht einfach sein Vermögen verjubelt.
Baenkster leihen bei schoenem Wetter einen Schirm und verlangen ihn zurueck, sobald Wolken aufziehen. Die Rentner sind mit dem Kapitalabschmelz-PK-Schwindel statt der real sicheren Umlagerente generell insolvent. Ab ca. 65 gibts nicht mal mehr Konsumkredite zu Wucherzinsen. Die Renten schmelzen real ab und werden auch noch horrend besteuert. Schon ein Drittel der „Nachlaesse“ landet beim Konkursrichter statt den „Erben“. Tendenz stark steigend….
Ich habe all diese Artikel gelesen und stelle fest, dass es noch ein weiterer Stolperstein in der ganzen Sache gibt. Der Eigenmietwert. Wenn ich als Rentner nicht mehr so eine Einkommen habe wie vor der Pensionierung wird mir unsinnigerweise auch noch ein Eigenmietwert aufgerechnet. Dies verstehe ich nicht.