Immobilienfonds: Nicht so sicher, wie man glaubt
Rathausgalerie Leverkusen (D): Aus dem Portfolio des CS Euroreal. Foto: PD
Eine Bekannte von uns hat einen grösseren Posten CS Immobilienfonds Euroreal in CHF Valor 2248222. Sie hat schon viel Geld verloren, allerdings kürzlich noch eine Dividende erhalten. Soll sie diesen Fonds mit Verlust verkaufen? B. U.
Der CS Euroreal A CHF hat ursprünglich in gewerblich genutzte Immobilien in Europa investiert, zum grössten Teil in Deutschland, aber auch in Frankreich, Italien, Portugal und anderen europäischen Ländern. Doch damit ist es vorbei, denn der Fonds befindet sich in der Abwicklung. Dies bedeutet, der Fonds kauft keine neuen Immobilien mehr, sondern verkauft schon seit mehreren Jahren die Liegenschaften, die sich im Fonds befinden.
Der CS Euroreal ist eine Altlast aus der Finanzkrise: Nach dem Zusammenbruch der US-Grossbank Lehmann Brothers wollten viele Investoren wie bei anderen Vehikeln auch ihre Anteile an dem Fonds wieder zu barer Münze machen. Der Ansturm der Verkaufswilligen sowie der gleichzeitige Einbruch bei den Immobilienpreisen in Europa brachte den Fonds in Schieflage. Schliesslich entschied sich die Fondsleitung, damals noch unter Führung der Credit Suisse, zur Abwicklung des Fonds.
Inzwischen hat die CS diese Hypothek aus der Finanzkrise an die deutsche Commerzbank abgetreten, welche nun weiter daran ist, den Fonds abzuwickeln und Liegenschaften zu verkaufen. Doch dies braucht viel Zeit. Bis all die Immobilien des Fonds verkauft sind, könnte es noch weitere Jahre dauern.
In der ersten fünfjährigen Abwicklungsphase, als die CS noch am Ruder war, hat sie laut eigenen Angaben über 70 Liegenschaften im Wert von 4 Milliarden Euro abgestossen. Gesamthaft wurden seit der Fondsschliessung fast 90 Immobilien für mehr als 5 Milliarden Euro verkauft. Doch noch immer sind rund 20 Liegenschaften für rund 1 Milliarde zu veräussern. Zusätzlich verloren haben die Besitzer dieses Immobilienfonds in Schweizer Franken durch den Wechselkursverlust beim Euro.
Wenn Ihre Bekannte jetzt verkauft, hat sie die Buchverluste realisiert und keine Chance mehr, diese wenigstens teilweise zurückzuholen. Da die Abwicklung des Fonds weiter im Gang ist und weitere Immobilien abgestossen werden, würde ich die Fondsanteile derzeit nicht verkaufen. Meines Erachtens besteht eine gute Wahrscheinlichkeit, dass weitere Mittel aus den Verkäufen für den Fonds generiert werden können und Ihre Bekannte so wenigstens einen Teil ihrer Verluste wettmachen kann. Eine Garantie dafür hat sie allerdings nicht. Auch die Wechselkursverluste aufgrund der Euroabwertung zum Franken dürfte sie kaum aufholen.
Persönlich würde ich den ursprünglich investierten Betrag ganz abschreiben, die Fondsanteile aber behalten und darauf hoffen, dass im Zuge der weiteren Abwicklung weitere Gelder zurückbezahlt werden können, was eine durchaus realistische Erwartung ist. Der CS Euroreal ist für die Anlegerinnen und Anleger, die gutgläubig in diesen investiert hatten, eine Leidensgeschichte und gleichzeitig ein Beispiel dafür, dass man auch bei Immobilienfonds nicht von der falschen Annahme ausgehen sollte, dass diese absolut sicher sind. Oft hört man den Spruch, dass der, der in Beton investiere und auf Immobilienfonds setze, kaum Verluste mache. Das ist natürlich eine Illusion.
Wenn es an den Immobilienmärkten wie in der Finanzkrise in Europa und den USA sowie während der 90er-Jahre auch bei uns in der Schweiz zu einem Crash kommt, muss man auch bei Immobilienfonds mit Zusammenbrüchen rechnen. Wie alle anderen Fonds sind auch Immobilienfonds keineswegs absolut sicher. Auch da muss man sich bewusst sein, welche Risiken man eingeht und sich vor Augen halten, dass Buchverluste oder sogar reale Ausfälle möglich sind. Wenn man diese realen Risiken nicht tragen kann oder will, sollte man auch um Immobilienfonds einen Bogen machen.
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7 Kommentare zu «Immobilienfonds: Nicht so sicher, wie man glaubt»
Was soll denn so eine Aussage „darauf hoffen, dass im Zuge der weiteren Abwicklung weitere Gelder zurückbezahlt werden können, was eine durchaus realistische Erwartung ist.“ Es ist hundertprozentig sicher, das die Immobilien verkauft werden und das damit auch weitere Rückzahlungen erfolgen. Vergessen haben sie auch, das die Objekte teilweise vermietet sind und auch daraus Einnahmen erfolgen. Der Hauptgrund der Fondsschliessung war, das es, im Gegensatz zu den ganz grossen Immofonds der Commerzbank, Deutsche oder Sparkassenorganisation, nicht gelungen ist, Neugeld einzusammeln, da Vertriebspartener weggebrochen sind. Wer allerdings nach dem Fondsschliessen Stücke an den Börsen gekauft hat, freut sich heute über steuerfreie zweistellige Jahresrenditen in der Vergangenheit
Meines Wissens ist der Fonds nicht aufgrund der Finanzkrise geschlossen worden, sondern wegen einer Gesetzesanpassung in Deutschland. Der CS Euroreal wurde in München verwaltet. Aufgrund einer Gesetzesänderung für indirekte Immobilienanlagen konnten Anleger nur noch einmal Jährlich Rücknahmen tätigen, was für viele Investoren (insbesondere Vermögensverwaltungen) zu illiquide war und deshalb panikartige verkauften. Wären die Rücknahmen unter 500 Millionen geblieben, hätte der Fonds nicht schliessen müssen.
Genau! Dazu kommt, dass die Deutschen Aufsichtsbehörden mit haarsträubenden Äusserungen über ihre Erwägung, die Fondsanbieter zu einer Abwertung der Nettoinventarwerte (zu dem die Fondsanteile gekauft bzw verkauft wurden) zu zwingen, die Anteilseigner massenweise zu Verkäufen veranlassten! Man mag viel über die Banken schimpfen aber hier wird nicht zur Kenntnis genommen, was die Aufsichtsbehörden „verbrochen“ haben. Leider wurden diese Leute nie zur Rechenschaft gezogen!
Die Gesetzesänderung gilt für alle offenen Immofonds. Im Gegensatz zum CS ist es anderen Anbietern aber gelungen, trotz Abflüsse ihre Fonds offen zu halten. Dies lag eindeutig daran, das Sie ein Vertriebsnetz im eigenen Filialbereich hatten bzw. noch haben. Dies hatte die CS nicht, denn die Anteile wurden weitestgehend von Kooperationspartner vertrieben und nicht von der CS selbst. Im übrigen war die jährliche Rücknahme nie ein Thema bei Vermögensverwaltern etc.. Die Geldgier der Fondsmanager hatte dazu geführt, das man jede Zeichnung in jeglicher Grössenordnung angenommen hat. Dies wiederum wurde dankend von Leuten als Geldmarktparkplatz angenommen. Und die wollten bzw. mussten nach der Krise dringend raus, denn Sie mussten ja andere Löcher mit den Beträgen schliessen.
@Dellsperger Nein, die BaFin hat gar nichts geändert. Die Bedingungen gab es schon immer . Fakt ist das a) die meisten Bankberater die Aufklärung nie Ernst genommen haben (denn es war ja alles bekannt) und b) der Kunde einfach nur zu faul war, die ausführlichen Prospekte zu lesen. Er hätte nämlich ohne Problem feststellen können, das sehr wohl ein Fonds jederzeit geschlossen werden kann und auch jederzeit abgewickelt werden kann. Das hat es vor der Finanzkrise bei den ganz Grossen schon gegeben, die dann nach Monaten allerdings wieder öffneten.
Der CS hat im Gegensatz zu anderen Fonds 5 Jahre Abwicklung. Beim Übergang auf die Abwicklungsbank gibts keine verpflichtende Auflösungsdauer. Die Politik hat versagt, weil Sie Milliardenverlust der Nomalanleger billigend in Kauf genommen hat.
Die Empfehlung, die Fondanteile nicht zu verkaufen scheint mir wenig begründet. Geht es doch darum, den Verkaufserlös der Anteile den Rückzahlungen aus weiteren Liegenschaftsverkäufen gegenüber zu stellen und das scheint mir, milde ausgedrückt, ziemlich schwierig. Zudem werden erhebliche Rückstellungen gemacht und wenn der Verkauf der Immobilien noch lange dauert, werden in dieser Zeit vermutlich ansehnliche Verwaltungs-Honorare abfliessen.
Wir haben auch auf Behalten entschieden, aber nicht aus Überzeugung. „Gewürfelt“.
@Kurzen Man kann davon ausgehen, das die Gesamtabwicklung bis plus/minus 2025 gehen wird. Vorher wird es diverse Ausschüttungen aus den Verkäufen geben, allerdings dürften vom heutigen Nettoinventarwert 20 bis 30 % erst am Ende ausgeschüttet werden. (da liegen von anderen Fonds Vergleichswerte vor). Wenn Sie den aktuellen Börsenkurs von 17,80 EUR zugrunde legen, kann man sich selbst ungefähr ausrechnen, was für eine jährliche Rendite auf Endlaufzeit herauskommt. Die Einnahmen sind im Augenblick wesentlich höher als die Verwaltungshonorare, bei anderen Fonds wurden die nach Verkauf der Immobilien erheblich gekürzt. Das Fondsvermögen ist zwar währungsgesichert, nur interessiert das an den deutschen Börsen z.Zt. keinen Menschen. Er hat voll die Abwertung mitgemacht