Wer die Hypothek amortisiert, macht ein gutes Geschäft

Auf Nummer sicher: Geld sparen mit dem Abbau der Hypothek. Foto: PD

Auf Nummer sicher: Geld sparen mit dem Abbau der Hypothek. Foto: PD

Wir besitzen ein Eigenheim mit einer Festzinshypothek. Macht es Sinn, die Hypothek aufs Alter so weit wie möglich zurückzubezahlen, um die Zinszahlungen zu verringern? Und was passiert mit einer Hypothek, wenn wir das Haus verkaufen würden? R.M.

Aus meiner Sicht ist es sinnvoll, Hypotheken auf das Alter hin möglichst abzubauen oder sogar ganz zu amortisieren. Erstens gehen Sie so nicht das Risiko ein, dass die Bank von Ihnen nach der Pensionierung, wenn Sie ohnehin weniger Geld zur Verfügung haben, plötzlich eine Amortisation einfordert, was immer wieder vorkommt.

Zweitens sparen Sie durch die Amortisation die Zinsen bei der Bank. Hier können Sie eine einfache Rechnung machen: Vergleichen Sie den bezahlten Hypozins mit der Rendite, die Sie mit Ihrem Geld mit risikolosen Anlagen erwirtschaften können. Sehr sichere Bundesobligationen werfen praktisch nichts mehr ab – ebenso das Sparkonto auf der Bank. Somit fahren Sie besser, wenn Sie den Hypozins sparen, selbst wenn Sie noch den Steuereffekt durch den Zinsabzug in der Steuererklärung mit berücksichtigen, wobei dieser Effekt meist überschätzt wird und in erster Linie oft ein Marketinginstrument der Banken ist, die ihre Hypotheken verkaufen möchten.

Attraktiv wäre es für Sie nur, die Hypothek zu behalten, wenn Sie eine weit höhere Rendite mit Ihrem Geld erreichen würden. Das ist durchaus möglich, zum Beispiel mit Aktien. Doch die damit verbundenen Risiken sind erheblich. Sie müssen selbst beurteilen, ob Sie diese Risiken eingehen möchten und können, zumal Sie ja gleichzeitig noch einen Hauskredit offen haben.

Wer die Hypothek bis zur Pensionierung amortisiert, erhöht meines Erachtens seine finanzielle Sicherheit im Alter und ist nicht mehr abhängig von einem Darlehensgeber. Wenn jemand für den Hauskauf ursprünglich noch Geld aus seiner Pensionskasse im Rahmen der Wohneigentumsförderung vorbezogen hat, rate ich generell, dieses Kapital rechtzeitig noch während des Erwerbslebens in die Pensionskasse zurückzubezahlen. Damit wird die durch den Vorbezug geschwächte Altersvorsorge wieder gestärkt.

Einen Vorbehalt mache ich allerdings, wenn die Pensionskasse finanziell nicht robust und in einer Unterdeckung ist. In einem solchen Fall sind die genauen Umstände im Detail zu prüfen. Im Zweifelsfall würde ich das Geld lieber auf der Bank behalten und punkto Sicherheit keine Risiken eingehen. Lassen Sie sich diesbezüglich von Ihrer Hausbank beraten, und erkundigen Sie sich auch direkt bei Ihrer Pensionskasse bezüglich der aktuellen finanziellen Lage der Kasse.

Falls Sie planen, aufs Alter hin Ihre Liegenschaft zu verkaufen, würde ich dies bei der Planung Ihrer Festhypotheken berücksichtigen. Ein Käufer ist nicht verpflichtet, Ihre bestehende Hypothek zu übernehmen. Falls Sie sehr attraktive Konditionen haben, ist er vielleicht bereit, einzuspringen. Wenn er am Markt aber bessere Bedingungen bekommt, wird er dafür kaum Hand bieten. Darum ist es wichtig, dass Sie sich nicht mehr zu lange binden, falls Sie ohnehin einen Hausverkauf ins Auge fassen. Denn Festhypotheken sind verbindlich: Wenn Sie diese vorzeitig auflösen, fallen für Sie für die Restlaufzeit hohe Zusatzkosten an, obwohl Sie den Kredit gar nicht mehr benötigen.

 

 

26 Kommentare zu «Wer die Hypothek amortisiert, macht ein gutes Geschäft»

  • Anton Schneider sagt:

    Im Alter kann Liquiditätsbedarf ein Grund sein, die Hypothek nicht vollständig abzuzahlen.
    Warum soll ich beim Tod ein abbezahltes Haus hinterlassen und mir bis zum Tod alles vom Mund absparen? Warum nicht eine tragbare Hypothek halten und dafür zB 300’000 genussvoll bis zum Tode ausgeben? Am Ende gibt es keine Geschädigten – die Erben oder der Staat kassieren am Ende einfach ein bisschen weniger, wenn eine Resthypothek auf dem Haus stehen bleibt – aber ich hinterlasse keine Verluste und schädige niemanden.

    • M Wymann sagt:

      Sie sind ein Optimist, Herr Schneider. Es ist doch viel wahrscheinlicher, dass man das Geld vor dem Tod im Pflegeheim verbraucht, nicht so genussvoll, aber nötig. Aber das unterstützt Ihre These natürlich.

  • Alex Wehrli sagt:

    Was auch immer vergessen geht bezüglich Steuern: Auch der Zinsertrag auf der Bank muss versteuert werden, schon deshalb zieht der Steuervorteil bei einer Hypthek nicht.

  • mcpinkpoet sagt:

    Ich kann die Gedanken von A.Schneider voll unterschreiben. Finde die Argumentation von Herrn Spieler etwas „Schnee von gestern“ – das haben bereits die Generationen vor mir gepredigt erhalten. Natürlich kann der Standpunkt der Bank mal einen Strich durch eine Rechnung machen. Aber ich habe gerade erlebt, dass es auch mit 60 möglich ist, noch nicht selbstgenutztes Wohneigentum zu erwerben…auch wenn wir nicht Millionäre sind…
    D.h. wir haben uns gegenüber der Bank ansehnlich verschuldet…aber wir können damit Liquidität generieren…ohne gleich alles für die Amortisation verwenden zu müssen.

  • Dieter Widmer sagt:

    Der Artikel enthält etliche Ungereimtheiten. Bei vielen Überlegungen von Martin Spieler gilt das Gegenteil. Etwa: Wer die Hypothek zurückzahlt, verliert wohl einen beträchtlichen Teil seiner finanziellen Reserve. Oder: Der Eigenmietwert gewichtet stark bei den Einkommenssteuern. Im Übrigen bringt Spieler im zweiten Teil des Beitrages so viele Vorbehalte an, dass seine These zunehmend ins Wanken gerät.

    • Beat Zahnd sagt:

      Da bringen Sie aber auch selber etwas durcheinander. Der Eigenmietwert ist wie er ist und hat nichts mit dem Thema zu tun.

  • Waldvogel sagt:

    Bravo, richtige Einstellung

  • Susanne Heyer sagt:

    Alle recht und gut, aber ich vermisse einen Hinweis auf den Eigenmietwert, der dann immer noch zu versteuern ist. Dieser gleicht den fehlenden Zinsabzug wieder aus.

    • Beat Zahnd sagt:

      Das ist falsch. Der Eigenmietwert ist wie er ist und hat somit nichts mit dem Thema zu tun. Ob Sie nun eine Zinsabzug haben oder nicht, ist für den Eigenmietwert praktisch irrelevant. Einige wenige Franken kann der Unterschied höchstens machen, da sich ohne Zinsabzug der Grenzsteuersatz erhöht.

      • Michael Blanc sagt:

        Damit Sie aber die Zinsen von den Steuern abziehen können, müssen Sie diese Zinsen erst mal der Bank bezahlen. Bei einem Grenzsteuersatz von 15-30% heisst dies, dass Sie zwischen 85-70% weniger im Sack haben als wenn Sie eben keine Zinsen zahlen müssen und dafür „etwas“ mehr Steuern zahlen. Klar, die Banken wollen die Hypos verkaufen, aber wenn man einfach mal rechnet, was man Ende Jahr im Portemonnaie hat, dann hat derjenige mehr, der keine Hypothek mehr hat. Das ist nun mal Fakt und wird meistens verschwiegen.

  • mengold sagt:

    sehr geehrter herr spieler

    was „vergessen“ ging bei Ihrer analyse, ist meines erachtens das gegenrechnen die steuerbelastung des eigenmietwerts.
    bei der momentanen zinsbelastung sollte dies nicht ausser aucht gelassen werden, v.a. wenn man wegen des eigenmietwerts in eine höhere einkommensklasse rutscht, z.b. oben genannter sich zwischen 30 und 60k bewegt.

    • Peter Grassi sagt:

      Mengold, was für einen Unterschied macht es beim Eigenmietwert, ob nun eine Hypothek besteht oder nicht?

      • mengold sagt:

        @grassi: die hypozinsen können von den steuern abgesetzt werden bezw. die zinsen für die hypothek werden vom EMW abgezogen.

  • mengold sagt:

    sorry: oben sollte es heissen: das gegenrechnen der steuerbelastung….

    • Mario sagt:

      Das wurde im Artikel behandelt und mit, meiner Meinung nach völlig korrekt, „wird überschätzt“ kategorisiert.
      In der heutigen Zeit habe ich das Gefühl, dass diese Unwahrheit wiederholt wird um sich der traurigen Realität zu verweigern, dass das Gros der Leute ihre Hypothek gar nicht abbezahlen können.
      Gerne würde ich aber einmal ein Beispiel sehen, wo das Abzahlen der Hypothek zu wirklichen Mehrkosten führt.

      • M Kuster sagt:

        Da gebe ich ihnen recht. Zuden rate ich jedem, mittels des elektrischen Steuerprogramms die Szenarien am eigenen Beispiel einmal durchzugehen. Meist lautet die Antwort: mehr Steuern ja, aber noch mehr Ersparnis beim Hypozins

  • Benedikt Weber sagt:

    Steuerwirkung des Eigenmietwerts vergessen, sorry, Analyse ist darum nicht brauchbar. Zudem kommt der Vermögenseffekt (abbezahlte Immobilie), der ein Auswirkung Krankenkassenbeihilfen, Ergänzungsleistungen und ähnliche haben kann. Darum: nur so amortisieren wie unbedingt notwendig, ja nicht mehr.

    • Peter Grassi sagt:

      Herr Weber, der Vermögenseffekt ist bei gleicher Lebensweise aber auch so da. Wenn Sie die Immobilie nicht abbezahlen und dafür das Geld auf einem Sparkonto bunkern, werden Sie früher oder später auch keine Almosen mehr vom Staat erhalten. Wenn die Alternative zur Amortisation allerdings „verjubeln“ heisst, dann haben Sie natürlich recht.

  • M.Kuster sagt:

    Nun, ob Eigenmietwert oder nicht. Fast alle Banken verlangen bei einer Pensionierung oder vorzeitigem Ruhestand eine generelle Neubeurteilung der Hypotheken. Und da werden manchem die Augen ganz weit aufgehen. Denn die Banken sind dann nicht mehr so grosszügig wie bei einem normalen Salär. Oft muss Erspartes oder die ganz schnell mal die 3. Säule, dass für kleine und grössere Träume gedacht war, opfern um die Hypothek zu reduzieren. Viel zu viele Menschen setzen sich überhaupt nicht mit der Situation des Altwerdens auseinander. Das muss man nicht mit 30 aber ganz sicher mit 50. Unser Leben wurde mit Kündigungen gegen Ende 50 und ohne Aussicht auf neue Jobs auf den Kopf gestellt. Aber wir haben es dann auch wieder auf den Kopf gestellt. Nur muss man sich darüber Gedanken machen

  • Peter Wermelinger sagt:

    Einverstanden mit dem Artikel, wenn es ältere Personen betrifft. Bei jüngeren Personen bin ich aber anderer Meinung: Eine 10 Jahre Festhypothek bekommt man z.B bei Versicherungen bei 1% oder knapp drüber. Bei z.B. konservativ-ausgewogenem Riskoprofil sollte der Obligationenateil momentan in Cash gehalten und den Aktienanteil von rund 35% in Dividendenperlen oder ETFs angelegt werden. In 10 Jahren ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, eine durchschnittliche Rendite zu erzielen, die höher als den Zins der Hypothek ist. Der allfällige Kapitalgewinn bei den ist erst noch steuerfrei.

  • Jacques Bonhomme sagt:

    Ich werde nie mehr amortisieren, als es die Bank meiner Situation gemäss von mir verlangt. Schuldzinsen können bei den Steuern vom Einkommen abgezogen werden (gleichen Eigenmietwert etwas aus). Die Hypothek beim Vermögen.
    Es steht meinen Nachfahren frei, meine Eigentumswohnung nach meinem Ableben zu verkaufen. Mein Anteil geht ja an sie. Man merke sich, wer im Alter auf ein 1. Kl. Ticket im Zug verzichtet (ist selbst schuld); seine Nachfahren werden es sicher tun.

  • Roberto krähenbühl sagt:

    Ich schliesse mich der Meinung von Herr Schneider an und auch von herrr bonhomme. Mann kann als Hausbesitzer nun sein Geld verbrauchen wenn man eine Hypothek hat. Da interessiert mich steuern, hypzins etc. gar nicht.
    Ich kennt ein Freund der hat ein Haus von 2 Mio. und keine hyp. Und ein Konto von 80 ooo.–. Seine Eltern sagten immer hyp zurückzahlen und nun kann er die Fenster nicht sanieren und mit wir kommt er auch nicht mehr auswärts essen. Ohne Kinder und Frau freuen sich die weit entfernten Verwandten.

  • marsel sagt:

    Die Hypothek amortisieren ist ein Luxus, den sich Leute mit sehr hohen Einkommen leisten können. Schön für die. Ich hingegen werde in den nächsten 20 Jahren keine 600’000 zusammensparen können. Das, was ich erübrigen kann, investiere ich lieber ins (über 100 Jahre alte) Haus.

  • Vinzenz Bieri sagt:

    Das würde mir nicht einfallen, die Hypothek abzubauen, denn schuldenfreies Wohneigentum würde durch den Eigenmietwert so richtig abgezockt, weil der Steuerabzug flöten geht.

  • Peter Werder sagt:

    Folgender Aspekt wurde hier noch nicht erwähnt: Steht genügend Kapital für die Amortisation (und Hausunterhalt) zur Verfügung, wird es wohl angelegt, also Börsen-Risiken ausgesetzt. Durch Abzahlung verschiebt man dieses Vermögen von Finanz- in Sachwerte = geringere Risiken!

  • Hugo sagt:

    Unser Haus ist jetzt noch zu ca 30% fremdfinanziert. wir sind beide 50 und berufstätig. Die Vorsorgegelder sind unangetastet.
    Was spricht dagegen das Haus in den nächsten 10 Jahren komplett zu amortisieren und den Kindern zu überschreiben (Wohnrecht) ?

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