Hypothek: Flexibilität oder Sicherheit?

Kostenfalle: Bei der Libor-Hypothek können schnell ansteigende Zinsen zum Problem werden. Foto Getty Images

Kostenfalle: Bei der Liborhypothek können schnell ansteigende Zinsen zum Problem werden. Foto Getty Images

Wir haben die Wohnung meiner Schwiegereltern gekauft. Nun stellt sich die Frage, ob wir uns für eine Libor- oder für eine Festhypothek entscheiden sollen und wenn eine Festhypothek, für welchen Zeitraum. B. H.

Bevor Sie sich für ein Hypothekenmodell entscheiden, sollten Sie sich fragen, wie viel Risiken Sie bei den Zinsen eingehen möchten und können und von welchem Zinsszenario Sie selbst ausgehen. Falls Sie damit rechnen, dass die Zinsen noch lange extrem tief bleiben, fahren Sie mit einer Liborhypothek sehr gut. In den letzten Jahren mit den rekordtiefen Zinsen war ein Liborvertrag in der Regel die günstige Möglichkeit, seine Immobilie fremdzufinanzieren.

Die Abkürzung Libor steht für London Interbank Offered Rate, welche an den Finanzmärkten als Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt genutzt wird. Schon seit einiger Zeit bewegt sich etwa der 3-Monats-Libor in Schweizer Franken im Negativbereich. Wenn Sie heute eine Liborhypothek abschliessen, bezahlen Sie mit ihrem Zins faktisch die Marge der Bank, sodass Sie meist eine Liborhypothek mit einem Zins von unter einem Prozent bekommen.

Der Kredit ist somit spottbillig, dafür gehen Sie aber ein Risiko ein: Falls die Zinsen plötzlich rasch ansteigen, sind Sie nicht abgesichert, sondern müssen ebenfalls schnell deutlich höhere Hypozinsen bezahlen. Sie tragen also das Zinsänderungsrisiko. Immerhin bieten einige Banken an, dass Sie während der Laufzeit von einer Liborhypothek in eine hauseigene Festhypothek wechseln können. Sollten die Kapitalmarktzinsen in die Höhe klettern, sind aber auch diese nicht mehr ganz billig.

Wenn Ihnen Sicherheit wichtig ist und Sie möglichst wenige Risiken eingehen möchten, sollten Sie eher eine Festhypothek vorziehen. Bei dieser können Sie die Zinskosten genau budgetieren. Auch diese Verträge sind angesichts der tiefen Zinsen weiterhin günstig, wobei die Differenz zwischen Liborhypothek und Festhypothek mit kurzer Laufzeit von zwei Jahren oft gar nicht mehr so gross ist. Wenn diese gering ist, fahren Sie mit einer zweijährigen Festhypothek meist besser. Allerdings tragen Sie auch da ein beschränktes Zinsrisiko.

Die tiefen Zinsen binden können Sie mit längeren Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren, welche allerdings teurer sind. Im historischen Vergleich sind die Sätze aber nach wie vor sehr tief. Ob sich eine lange Laufzeit mit zehn Jahren für Sie lohnt, hängt von Ihren persönlichen Lebensumständen ab. Der Pluspunkt ist neben der Berechenbarkeit das ausgeschlossene Zinsänderungsrisiko während der langen Laufzeit. Man hat die tiefen Zinsen wirklich fix.

Oft wird allerdings ausgeblendet, dass das Leben manchmal eine unerwartete Wendung nimmt: Ein Todesfall, eine Scheidung oder andere Veränderungen im Leben können dazu führen, dass man eine Liegenschaft plötzlich verkaufen muss. In solch einer Situation kann sich eine lange Festhypothek als Nachteil erweisen. In der Regel kann man aus einer Festhypothek nicht ohne zum Teil beträchtliche Zusatzkosten aussteigen.

Es gilt für Sie also abzuwägen, wie Sie Ihre eigenen Lebensumstände einschätzen und welche Zinsrisiken Sie auf sich nehmen möchten. Persönlich rechne ich nicht mit einer raschen Zinswende nach oben. Dennoch: Irgendwann werden auch bei uns die Zinsen wieder steigen. Dann sind Sie froh, wenn Sie sich abgesichert haben. Bei der Festlegung der konkreten Zinssätze spielt neben dem Objekt auch Ihre eigene Bonität eine grosse Rolle.

Ich rate Ihnen, sich zusätzlich zu ihrer Hausbank von mindestens einer weiteren Bank und einer Versicherung, welche ebenfalls Hypotheken vergibt, eine konkrete Offerte für Ihren Hauskredit offerieren zu lassen. Dann sehen Sie die Unterschiede bei den Konditionen und können entscheiden.

13 Kommentare zu «Hypothek: Flexibilität oder Sicherheit?»

  • Chris Stoffer sagt:

    Der „Experte“ hat das wichtigste vergessen, nämlich das man eine Hypothek auch aufteilen kann oder am besten muss. Also zb. 1 Teil 10 Jahre, 1 Teil 5 Jahre und 1 Teil Libor. So hat man eine Balance zwischen kosten und Risiko.

    Was auf jeden Fall nicht schlau wäre, ist eine 10 Jährige Hypothek über den gesamten Betrag. Wenn man dann die neue Hypothek braucht, hat man 0 Verhandlungsspielraum. Und noch blöder, wenn man in einem Zinshoch steckt. Unterteilt man die Hypothek in unterschiedlichere Laufzeiten federt man dieses Risiko ab.

    • P.S.G. sagt:

      Wieso kein Verhandlungsspielraum? Man kann dann ja eine hier so gehypte Liborhypothek abschliessen. Wenn in 10 Jahren die Zinsen hoch sein sollten, dann sind sie überall hoch: Libor, flexible Hypothek, feste Hypothek ob kurz oder lang. Es ist tatsächlich so wie Herr Spieler sagte: Libor versus Festhypothek ist (etwas) Zinsersparnis versus Sicherheit.

    • a.c. sagt:

      Wenn man Angst vor einem Zinsanstieg nach Ablauf einer 10 Jährigen Hypothek hat, dann stimmt die Tragbarkeitsrechnung sowieso nicht und man sollte besser gar nichts kaufen. Dann sollte man aber auch die Finger von Liborhypotheken lassen, denn was bei einer festen Hypothek in 10 Jahren eintreffen könnte (höhere Zinsen), kann bei einer Libor morgen der Fall sein (zugegeben, das Risiko ist momentan klein). Langfristige Hypotheken bieten aber ganz klar mehr Sicherheit, und für diese Sicherheit bezahlt man halt etwas, „there is no such thing as a free meal“. Das gibts nur auf dem Pony Hof.

      • a.c. sagt:

        Zudem muss man ja eine grössere Optik haben: wenn z.B. der Kreditgeber nur Festhypotheken anbietet (z.B. Versicherung), dafür aber gerade dieser Anbieter im individuellen Fall eine grössere Hypothek ermöglicht als andere, sodass man z.B. keine Pensionskassengelder braucht oder dadurch beim Hauskauf eine grössere wertsteigernde Renovation ermöglicht wird so kann der „Gewinn“ durch Steuerersparnisse, höherer Immobilienwert und vor allem höhere Renten nach der Pensionierung die Ersparnisse einer Liborhypothek gegenüber einer Festhypothek bei weitem übersteigen. Diese „Metaebene“ ist manchen Liborjüngern nicht immer ganz klar. Bei den Hypotheken gibt es meiner Meinung nach nicht schwarz oder weiss, sondern es kommt immer auf die individuelle Situation an.

  • Pjotr Müller sagt:

    Ich kenne viele Leute, denen die angebliche Sicherheit wichtiger war und die bereits seit vielen Jahren einen deutlich höheren Zins zahlen. Hätten sie sich damals für die Libor-Hypothek entschieden und das eingesparte Geld auf die Seite gelegt, wären sie für einen allfälligen Zinsanstieg bestens abgesichert.
    Ich bin mir sicher, dass diese Strategie auch heute noch aufgehen würde.

    • Ike Conix sagt:

      Ich habe das gesparte Geld gleich dafür verwendet, dass ich gar keine Hypothek mehr brauche. Zinsanstiege sind für mich seither nicht mal mehr ein kleines Schreckgespenst. Ich hatte der Versicherung, von der ich vor vielen Jahren die letzte Hypothek hatte, ein Gegengeschäft angeboten, die lehnten es aber hochnäsig ab, sie ehrten mein Alter nicht. Nun können sie auf Kosten der PK-Versicherten selber schauen, wie sie ihr Geld sicher anlegen.

  • Lucero sagt:

    Es ist von Vortei und macht durchaus Sinn, bei einer ungewolten Veräusserung der Liegenschaft. Dem neuen Eigentümer die Hypothek zu übertragen statt der Bank mit grossem Nachteil den Vorang zu geben. Man zahlt dem neuen Eigentümer einfach die Zinsdifferenz für die bestehende Laufzeit, falls er eine günstigere Hypothek abschliessen könnte.

  • Alexander Thomann sagt:

    Ich halte den Eindruck, der oft und auch in diesem Artikel vermittelt wird – nämlich, dass bei langen Festhypotheken keine Zinsrisiken bestehen – für verfehlt.
    Man nehme ein einfaches Beispiel: Zwei Jahre vor dem Ablauf einer 10-jährigen Festhypothek steigen die Zinsen rasant an, und sind beim Ablaufzeitpunkt auf einem Rekordhoch. Da die Hypothek erneuert werden muss, hat man nun keine Wahl und muss zu hohen Zinsen abschliessen. Hätte man aber eine kurzfristige Hypothek gehabt, hätte man während des Anstiegs bereits reagieren und dann eine mittellange Festhypothek mit erträglichen Zinsen abschliessen können.
    Auch mit einer Festhypothek bestehen Zinsrisiken – eine Reaktion auf eine Veränderung am Markt ist einfach seltener nötig aber auch seltener möglich.

    • Chris Stoffer sagt:

      Korrekt. Deshalb muss man immer mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten machen. zb.Libor, 5 und 10 Jahre.

  • loulou55 sagt:

    Ich glaube mich zu erinnern, dass diese „In Stein gemeisselten Festhypo-Zinsen“ durch Banken AGBs ausgehebelt werden können.
    Meines Wissens war besonders die Postfinance in der Kritik. So soll es bei sogenannten „veränderten Verhältnissen“ (sinngemäss) der Bank möglich sein, das ganze Geschäft neu zu beurteilen und die bestehenden Hypotheken zu annullieren und neu abzuschliessen.
    Beispiel:
    Jemand hat die maximale Hypo-Finanzierung ausgeschöpft und nun steigen die Zinsen. Die Bank wird dann das Geschäft neu bewerten und evtl. auch den Marktwert des Objekts ändern. Das könnte eine Erhöhungen der Eigenmittel erfordern und die Tragbarkeit verändern. Die alte Hypovereinbarung würde dadurch hinfällig.
    Ist das richtig…??

  • Maissen isidor sagt:

    eine Hypothek in mehreren Tragen ist nicht sinnvoll, weil man ist an die Bank gebunden ist, und hat somit keinen Verhandlungsspielraum mehr für Verhandlungen oder die Bank zu wechseln.

  • Hanspeter Portmann sagt:

    Mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, ist das Dümmste was man machen kann. Dann ist man immer gebunden, da die Verträge nie gleichzeitig enden. Das bindet mehr als heiraten!

Kommentar

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