Was braucht es, um den Traum vom Eigenheim wahr zu machen? Richtig rechnen! Foto: Alessandro Della Bella/Keystone

Unser grösster Traum wäre eine Eigentumswohnung. Wahrscheinlich können wir uns das nie leisten. Welches sind die Voraussetzungen beim Geld? V. M.

Für viele in der Schweiz bleibt Wohneigentum tatsächlich ein Traum, weil die Preise für den Boden und die darauf erstellte Baute hierzulande sehr teuer sind. Das führt dazu, dass die Schweizerinnen und Schweizer im Vergleich zum Ausland riesige Hypothekarschulden haben. Ganz ohne Hypotheken könnten sich die wenigsten jemals ein Eigenheim leisten. Doch selbst mit Hypothek sind die Hürden für die Realisierung Ihres Traums hoch.

In den letzten Jahren haben die Banken die Regeln zur Vergabe von Hypotheken unter dem Druck der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) und der Schweizerischen Nationalbank sogar noch verschärft. Die beiden Haupthürden sind das erforderliche Eigenkapital und die Tragbarkeit der Hypothek. Damit Sie von der Bank oder Versicherung einen Hauskredit bekommen, müssen Sie wenigstens 20 Prozent des Wertes der von Ihnen zum Kauf beabsichtigten Immobilie einbringen können. Das ist viel Geld. Wenn eine Wohnung 800’000 Franken kostet, sind das immerhin 200’000 Franken, die Sie bereitstellen müssen, damit die Bank oder Versicherung den Rest finanziert.

Zwar dürfen Sie zum Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum auch Kapital aus Ihrer Pensionskasse beziehen oder dieses verpfänden. 10 Prozent Eigenkapital muss aber unabhängig von einem Pensionskassenbezug von Ihnen kommen. Etwa in Form von Ersparten. Auch ein Darlehen von Verwandten wie Eltern oder Geschwistern, das rückzahlbar ist, darf dafür nicht eingesetzt werden. Genutzt werden dürfte Geld von Eltern oder anderen Verwandten als Eigenkapital nur, wenn es ausdrücklich nicht zurückbezahlt werden muss.

Beim Beispiel der Eigentumswohnung müssten Sie somit zusätzlich zum möglichen Pensionskassengeldbezug mindestens 100’000 Franken auf der hohen Kante haben und es für den Hauskauf verwenden können. Allerdings gilt es dann noch die zweite Hürde zu nehmen: die Tragbarkeit. Dabei prüft die Bank, ob Sie den Hauskredit mit ihrem Einkommen auch dann noch tragen können, wenn die Zinsen stark steigen.

Sie dürfen bei der Kostenrechnung nicht nur von den aktuell rekordtiefen Hyposätzen ausgehen. Vielmehr sollten Sie einen technischen Zinssatz von wenigstens 5 Prozent einsetzen. Ausserdem müssen Sie einplanen, dass bei einer Immobilie immer noch beträchtliche Nebenkosten anfallen und allenfalls eine zweite Hypothek zu amortisieren ist. Darum würde ich realistischerweise einen technischen Zinssatz von 6 Prozent für Ihre eigene Tragbarkeitsberechnung einsetzen.

Banken finanzieren in der Regel nur zwei Drittel des Kaufpreises im Rahmen einer ersten Hypothek. Die verbleibende Differenz zwischen Kaufpreis abzüglich Eigenkapital würde dann über eine teurere zweite Hypothek finanziert. Diese muss aber in der Regel innert zehn bis fünfzehn Jahren amortisiert werden.

Auch Ihre Altersvorsorge sollten Sie trotz Haustraum nicht vernachlässigen. Bei der Tragbarkeit gilt die einfache Faustregel: Die Kosten für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung dürfen pro Monat ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Ich rate Ihnen, ein detailliertes Haushaltsbudget aufzustellen. Anhand von diesem und den zu budgetierenden Kosten für Kredite, Nebenkosten und Haus sehen Sie dann schnell, ob Ihr Traum vom Eigenheim machbar ist – oder eine Illusion ist.