Immobilienaktien: Nicht so sicher, wie viele meinen
In Immobilien wird viel Kapital investiert: Neubau in Zürich. Foto: Gaetan Bally (Keystone)
Wegen der tiefen Sparzinsen haben wir unser Geld in Schweizer Immobilienfonds und -aktien investiert. Diese werfen einen schönen Ertrag ab. Sicherheit ist uns wichtig. Darum fragen wir: Wie sicher sind unsere Immobilienanlagen? X. B.
Da Sie die einzelnen Fonds und Immobilienfirmen, an denen Sie Aktien halten, nicht konkret nennen, kann ich Ihre Frage nur generell beantworten: Solange sich der Schweizer Immobilienmarkt robust entwickelt, sind Ihre Immobilienanlagen recht sicher. In den Fonds und Immobilienformen stecken reale Werte, die sich nicht einfach in Luft auflösen. Auch ein Crash auf dem hiesigen Liegenschaftenmarkt ist aus meiner Sicht derzeit nicht absehbar.
Die nach wie vor sehr tiefen Zinsen machen die Immobilienfinanzierung auf der einen Seite günstig. Auf der anderen Seite sorgen die rekordtiefen Zinssätze für eine anhaltende Nachfrage nach Immobilien. Gerade institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Versicherungen leiden unter einem Anlagenotstand, da sehr sichere Frankenanleihen uninteressant sind und sie der Nationalbank Negativzinsen zahlen müssen, wenn sie zu viel liquide Mittel halten. Da lohnt es sich meist besser, weiteres Kapital in Immobilien anzulegen.
Obwohl in den USA die Zinsen bereits gestiegen sind, spricht in Europa und damit auch bei uns in der Schweiz wenig für eine rasche und starke Zinswende. Auf den ersten Blick gibt es einige Argumente, die darauf hinweisen, dass Immobilien noch einige Zeit eine sichere Anlage sind. Auf den zweiten Blick allerdings offenbaren sich beträchtliche Risiken: Abgesehen vom bereits erwähnten Zinsänderungsrisiko, das den Markt je nach Heftigkeit einer späteren Zinswende deutlich beeinflussen könnte, sehe ich ein oft unterschätztes Risiko in den Bewertungen der Immobilien sowie der Immobilienfonds und -aktien.
Gerade weil sehr viele Anleger in den letzten Jahren auf der Suche nach konservativen Investmentalternativen auf Liegenschaften gesetzt haben, sind die Preise insbesondere von Renditeliegenschaften stark gestiegen. Die mit vielen Immobilien erreichbaren Renditen sind aber massiv unter Druck gekommen. Wir sehen eine hohe Nachfrage nach Renditeobjekten und einen Anlagedruck wegen der Negativzinsen. Darum nehmen institutionelle Investoren in Kauf, dass neu erworbene Objekte nur noch bescheidene Renditen abwerfen.
Diese Entwicklung ist nicht nachhaltig. Darum müssen Sie als Besitzerin von Immobilienfonds und -aktien damit rechnen, dass es in diesem Segment über kurz oder lang zu Bewertungskorrekturen kommt. Sollten sich die Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt dereinst verändern, sind die aktuell hohen Bewertungen angesichts der schwachen Renditen nicht mehr gerechtfertigt. Dann dürfte es bei vielen Immobilienvehikeln zu Korrekturen kommen.
Wann dies der Fall ist, weiss ich auch nicht. Ich warne aber davor, Investments in Immobilienfonds und -aktien sowie deren Renditen als garantiert und blind als sehr sicher einzustufen. Umso wichtiger ist es, die Zusammensetzung eines Immobilienvehikels auf Faktoren wie Objektqualität, Erträge, Wohn-, Gewerbe-, Industrie-, Handel- und Büroliegenschaften genau zu analysieren. Erst daraus lassen sich die effektiven Risiken realistisch beurteilen, welche oft höher sind, als viele meinen.
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3 Kommentare zu «Immobilienaktien: Nicht so sicher, wie viele meinen»
Wie Herr Spieler korrekt erwähnt, wird das Wertberichtigungsrisiko oft unterschätzt respektive ignoriert. Das geht schon länger so und das Risiko einer Blase die platzt, in Form aufgeschobener aber unbedingter Wertberichtigungen, nimmt zu.. Erforderliche aber nicht gemachte Wertberichtigungen dürfte es gemäss aktuellen Rechnunglegungsvorschrifen true and fair zudem theoretisch gar nicht geben. Die Realität ist aber eine andere.
Es ist,so,dass eine Bank jederzeit aus irgendwelchen Grüden einen Immobilienfonds schliesst und man nachher fast gezwungen wird,seine Anteile für einen Bruchteil des Wertes abzugeben. Ist mir passiert bei einem Fonds,welcher die Credit Suisse inne hatte.
Der Fonds wurde geschlossen,an einen Liquidator weitergegeben,dann wurde einem ein Kaufvorschlag gemacht,schlussendlich habe ich diesen an der Bösre noch verkaufen können ( für das Doppelte,welcher der Liquidator bot). Am eben immer noch mit Verlusten von ca. 60% . Finger weg von Immobilien!!!
Die Liquidation des von Ihnen erwähnten Fonds ist passiert, weil zu viele Anleger ihre Anteile verkauft haben. Der Fonds ist nicht in der Lage, kurzfristig Immobilien zu veräussern und kommt in einen Liquiditätsengpass. Ab einem gewissen Punkt wird der Fonds vom Regulator gezwungen, zu liquidieren. Die Bank hat keinen Vorteil daraus. Wenn Sie das vermeiden möchten, investieren Sie in Immobilienaktien, aber wie immer nicht alles auf das gleiche Pferd setzen, auch hier drohen Risiken, jedoch bleibt Ihnen die langjährige Liquidation erspart.