Wie Wohnungsbesitzer die Steuerrechnung entlasten
Unterhaltskosten: In der Steuererklärung geltend machen. Foto: Getty
Als Inhaber einer Eigentumswohnung müssen wir jährlich Beiträge an den Erneuerungsfonds bei der Verwaltung zahlen. Ist dieses Geld bei den Steuern abzugsfähig? G. T.
Ja. Zwar gibt es kantonal Unterschiede, in den meisten Kantonen dürfen Sie die Kosten, welche Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung in den Erneuerungsfonds einzahlen müssen, von den Steuern abziehen. Voraussetzung ist allerdings, dass dieses Geld dann wirklich für den Unterhalt der Liegenschaft eingesetzt wird. Zudem dürfen Sie die Kosten dann nicht doppelt geltend machen – also entweder die effektiven Kosten für den Unterhalt oder die Beiträge an den Erneuerungsfonds, mit dem dann die Unterhaltskosten finanziert werden.
Generell kann man als Liegenschaftenbesitzer getätigte Reparaturen an seiner Immobile in Abzug bringen, ebenso Versicherungsprämien gegen Schäden von Feuer, Glasbruch oder Wasser. In vielen Kantonen ist auch der Gartenunterhalt bei den Steuern abzugsfähig. Bei den Unterhaltsarbeiten gilt der Grundsatz, dass mit den getätigten Kosten der Wert der Immobilie erhalten werden soll. Wenn man zwanzig oder dreissig Jahre nichts mehr an einer Liegenschaft macht, die Fassade nicht erneuert oder auch im Innern den Zustand vernachlässigt, leidet der Wert der Anlage. Als Faustregel gilt der Grundsatz: Wenn man etwas ersetzt, das bereits besteht oder es repariert und saniert, kann man die Kosten in der Steuererklärung geltend machen. Steuerlich interessant sind in der Regel auch energiesparende Massnahmen.
Voraussetzung für die Abzugsfähigkeit aller Kosten ist, dass man Belege für die Arbeiten und den konkreten Aufwand vorlegen kann. Ohne Quittungen kann die Abzugsfähigkeit vom Fiskus in Zweifel gezogen und verweigert werden. Alles, was indes den Wert der Liegenschaft erhöht, ist in der Regel nicht steuerlich abzugsfähig. Wer seine Küche oder das Badezimmer so saniert, dass damit die Fläche vergrössert und mehr Luxus besteht, kann die Kosten dafür nur teilweise gelten machen.
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4 Kommentare zu «Wie Wohnungsbesitzer die Steuerrechnung entlasten»
Betreffend Kt. ZH orientiere ich mich am „Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften (vom 13. November 2009)“, in der Fassung vom 11. September 2012. Das Merkblatt ist publiziert auf der Internetseite des Kantonalen Steueramtes Zürich, schafft Transparenz, beantwortet (fast) alle Fragen, und ist damit eine wertvolle Hilfe für Privateigentümer.
Nachzutragen wäre meines Wissens, dass wertvermehrende Auslagen bei einem späteren Verkauf bei der Berechnung der Gewinnsteuer in Abzug gebracht werden können. Deshalb sollte man auch für wertvermehrende Auslagen ein Verzeichnis führen und die Belege (langfristig) aufbewahren.
Es wird Neid geben von Seiten der Mieter. Und warum will der Bundesrat den Eigenmietwert nicht abschaffen? Weil es grosse Steuraufsälle gäbe, da die Abzüge bei den heutigen Hypozinsen und einem normalen Unterhalt den Eigenmietwert selten erreichen. Auch die Banken sind dagegen. Sie würden im Hypothekargeschäft viel weniger „Kunden“ sprich Milchkühe haben.
Für jeden Rechnungsbetrag beim Unterhalt seiner Eigentumswohnung bezahlt der Besitzer dem Staat 8% Mehrwertsteuer (MWSt) und für die Rechnungen als solche muss einzig und allein er selbst dafür gerade stehen. Die Rechnungen von Bauhandwerkern sind nicht etwa billig – mit Stundenlöhnen von 100 Franken pro Stunde muss allemal gerechnet werden. Im Vergleich zwischen den eigenen Kosten für den Unterhalt und dem Steuerabzug fällt dieser nicht ins Gewicht, insbesondere weil zum eigenen Einkommen der Eigenmietwert oben drauf kommt als Miete für den Staat und dadurch der Eigentümer stets in höhere Steuerprogressionen aufsteigt. In der Schweiz sind 70 Prozent Mieter und diese wissen sehr wohl warum. Sie bleiben mobil und müssen sich nicht mit dem Unterhalt und Steuerabzügen herumschlagen.