Bank kündigt Rentnern die Hypothek
Die Bank will, dass Rentner ihre Hypothek mehr amortisieren. Aber woher das Geld nehmen? Foto: Getty Images
Meine Frau und ich besitzen seit über 25 Jahren ein kleines Einfamilienhaus. Jetzt, da wir pensioniert sind, kommt plötzlich die Bank und will, dass wir mehr amortisieren. Das ist doch unfair. Wir haben nicht viel Geld. Warum macht die Bank das? B. H.
Ich verstehe, dass Sie sich über Ihre Bank ärgern. Da bezahlt man während Jahren brav den Hypozins, und ausgerechnet nach der Pensionierung, wenn die Einkünfte abgenommen haben, klopft die Bank an und will eine Teilrückzahlung der Hypothek. Leider geht es nicht nur Ihnen, sondern vielen Rentnerinnen und Rentnern oder Leuten, die kurz vor der Pensionierung stehen, derzeit so.
Persönlich finde ich dieses Vorgehen der Banken störend und nicht gerade vertrauensfördernd. Allerdings hat das Verhalten einen regulatorischen Hintergrund. Die Banken sind heute aufgrund der verschärften Regulation gezwungen, die Tragbarkeit von Hypotheken strenger zu prüfen. Das trifft besonders Pensionierte. Weil sie nach der Pensionierung weniger Einkommen haben als während des Erwerbslebens, stufen die Banken die Tragbarkeit einer Hypothek oft nicht mehr als genügend ein. Darum rate ich, Hypotheken in Hinblick auf das Alter möglichst zu reduzieren oder sogar wenn möglich ganz abzubauen.
Generell gilt heute die Faustregel: Die Kosten für die Hypothek und das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihrer regelmässigen Einkünfte aus der AHV, PK-Rente usw. betragen. Nur dann stufen die Banken die Hypothek als genügend tragbar ein. Doch Vorsicht: Die Banken verwenden für ihre Berechnung nicht etwa die aktuell rekordtiefen Hypozinsen, sondern theoretische Zinsen von fünf Prozent plus Nebenkosten – also sechs Prozent. Dabei beziehen sie sich auf die Richtlinien der Bankiervereinigung.
Das führt zum Widerspruch, dass jemand real die Hypothek problemlos bezahlen könnte, die Tragbarkeit von der Bank aber negativ eingestuft wird. Dahinter steht auch der enorme Druck der Schweizerischen Nationalbank auf die Banken, bei der Hypothekenvergabe vorsichtiger zu sein. Damit will die SNB einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise und einen Immobiliencrash sowie hohe Kreditausfälle bei den Banken verhindern. Das klingt zwar löblich, ist aber widersprüchlich: denn ausgerechnet die Nationalbank ist es, welche mit ihren Tiefzinsen und Negativzinsen die Basis dafür schafft, dass Immobilien weiterhin attraktiv sind und die Preise darum weiter ansteigen werden.
Kaum Rendite auf dem Geld
2010 habe ich Anteile vom ZKB-Fonds Zinsertrag Nachhaltig (Valoren 3’929’945) gekauft. In letzter Zeit dümpelt dieser Fonds pro Anteil bei 950 Franken herum. Ertragsausschüttungen und Börsenverlust halten sich etwa die Waage. Wird sich dieser Fonds erholen, oder ist trotz der positiven Ausschüttung ein Verkauf ratsam? K. R.
Die Kursentwicklung Ihres Fonds ist tatsächlich nicht berauschend. Das hat in erster Linie aber damit zu tun, dass der Fonds in Anleihen von erstklassigen Schuldnern investiert. Diese müssen die vom Fondsmanagement definierten Kriterien für eine nachhaltige Unternehmensführung erfüllen. Zusätzlich zur Nachhaltigkeit müssen die Schuldner also ein gutes Kreditrating aufweisen.
Etwas mehr als ein Fünftel der im Fonds enthaltenen Schuldner verfügt über ein sehr gutes AAA-Rating, 30 Prozent ein AA-Rating, 22 Prozent ein A-Rating und 26 Prozent ein immer noch genügendes BBB-Rating. Zu den grössten Positionen des Fonds zählen Anleihen der Stadt Zürich, der Stadt Bern, des Kantons Freiburg oder der Allianz. Das Ausfallrisiko bei Schuldnern im A-Rating-Bereich ist sehr gering. Doch das hat seinen Preis. In Zeiten rekordtiefer Zinsen, wie wir sie derzeit erleben, erhält man auf Obligationen von erstklassigen Schuldnern, wie sie in Ihrem Nachhaltigkeitsfonds enthalten sind, kaum noch Zins.
Zum Vergleich: Die Rendite der Bundesobligationen mit 10 Jahren Laufzeit bewegt sich gar im Minusbereich. Die tiefen Zinsen haben zur Folge, dass Sie auch in Zukunft von Ihrem Fonds keine starke Erholung und auch keine deutlich höhere Rendite erwarten dürfen. Sie müssen sich fragen, ob Sie Abstriche bei der Sicherheit machen möchten. Dann könnten Sie in einen Nachhaltigkeitsfonds mit einem Aktienanteil wechseln, der mehr Rendite verspricht.
Wenn Ihnen aber neben der Nachhaltigkeit auch die sehr hohe Schuldnerqualität wichtig ist, müssen Sie sich wohl noch einige Zeit mit geringen Renditen zufriedengeben. Solange Sie mit der Ausschüttung aus dem Fonds noch mehr lösen, als Sie auf dem Sparkonto an Zins erhalten, würde ich den Fonds behalten. Wenn dies nach Gebühren aber nicht der Fall ist, können Sie das Geld ebenso gut einfach auf Ihr Sparkonto legen. Bei der ZKB kommen Sie in den Genuss einer Staatsgarantie. Ihr Geld ist somit sehr sicher parkiert.
Kein Grund, das Geld in Deutschland zu parkieren
Wir haben schon längere Zeit Euros in Deutschland bei der Commerzbank platziert. Es sind dies: A116S6 / LU 1079726920 Kons. AEO (rund 43’000 Euro) und A0M 16S / LU0321021155 Balance AEO (rund 45’000 Euro). Das Geld wurde in der Schweiz immer versteuert. Wie beurteilen Sie die Commerzbank und die beiden Anlagen? Sollten wir das Geld lieber in die Schweiz transferieren? L. R.
Die beiden Fonds, welche Sie bei der Commerzbank in Deutschland im Depot haben, sind zwei Portfoliofonds, die von einer Tochter der Allianz Asset Management verwaltet werden. Es sind klassische Mischfonds, welche das Kapital breit diversifiziert in die verschiedenen Anlageklassen investieren.
Negativ aufgefallen sind mir bei diesen Finanzvehikeln vor allem die Kosten. Unter der Kostenkennziffer Total Expense Ratio TER weisen die beiden Fonds hohe Gebühren von rund 2 Prozent und 2,5 Prozent aus. Im Klartext: Ihr Fonds muss mindestens schon zwei Prozent Rendite erwirtschaften, damit Sie mit dieser Anlage, abgesehen von den Ausschüttungen, nicht Geld verlieren. Das ist mit konservativen Anlagen im derzeitigen Tiefzinsumfeld gar nicht so einfach.
Aus meiner Sicht sind diese Fonds teuer, und ich persönlich würde auf weit günstigere, passiv verwaltete Exchange Traded Funds umsteigen, die je nach Art weniger als die Hälfte der Gebühren verlangen. In eine andere Richtung als das reine Anlagerisiko zielt Ihre Frage betreffend der Zukunft und Sicherheit der Commerzbank, welche schon seit einiger Zeit immer wieder für negative Schlagzeilen sorgt.
Grundsätzlich gilt, dass Bankeinlagen innerhalb der Europäischen Union bis zu 100’000 Euro pro Kunde und Bank gesetzlich geschützt sind. Dazu kommt, dass Ihre Einlagen nicht auf dem Sparkonto der Bank liegen, sondern in Fonds angelegt sind. Wertpapiere bleiben bei einem Bankkonkurs im Besitz der Kunden. Ihr Geld wäre selbst bei einem Bankenzusammenbruch somit nicht gefährdet.
Ich verstehe dennoch Ihre Verunsicherung. Denn die Commerzbank geht wie auch die Deutsche Bank durch eine gewaltige Umstrukturierung. Das Institut unterzieht sich einer rigorosen Schrumpfkur und hatte bekannt gegeben, 9600 seiner 45’000 Vollzeitstellen bis 2020 zu streichen. Immerhin sollen gleichzeitig 2300 neue Jobs in anderen Bereichen der Bank geschaffen werden. Angesichts des massiven Umbruchs in der Branche würde es mich auch nicht überraschen, wenn sich die Commerzbank dereinst mit einer Konkurrentin aus Europa zusammenschliessen würde.
Wie viele andere Banken in Europa auch leidet die Commerzbank unter den aktuellen Tiefzinsen, den stark gestiegenen regulatorischen Anforderungen sowie der Zurückhaltung der Kunden. Damit konfrontiert sind auch die Schweizer Banken. Gesamthaft präsentieren sich diese aber weit robuster als die grossen deutschen Institute. Einen offensichtlichen Pluspunkt, das Geld in Deutschland zu lassen, sehe ich nicht. Vor diesem Hintergrund würde ich das Geld in die Schweiz transferieren und es einem soliden Schweizer Institut anvertrauen. Da Sie das Geld versteuert haben, sind auch die Steuern kein Hinderungsgrund.
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17 Kommentare zu «Bank kündigt Rentnern die Hypothek»
Das Problem hockt bei der unsinnigen Besteurung des Eigenmietwertes. Kenne viele Rentner, die ein abbezahltes Haus haben und vielleicht eine Rente von Fr. 30 000.–, welche schnell mal eine Steuerrechung von Fr. 10 000.– im Haus haben aufgrund dieses Eigenmietwertes und bekanntlich muss man ja auch Vermögensteuer auf diese Liegenschaft zahlen.
aber solange sie die hypozinsen von den steuern abziehen konnten, d.h. finanziell von diesem system profitiert haben, haben sie auch nicht gemurrt.
Wo ist dann das Problem mit der Bank wenn die Hypothek abbezahlt ist?
Sie sollten mal den Steuerrechner benutzen. In der Stadt ZH beträgt die Steuerrechnung für ein Ehepaar mit 30’000 steuerbarem Einkommen und 500’000 Vermögen ca. Fr. 1’600. Bundessteuer fällt keine an.
In Zürich muss bei CHF 30’000 Renteneinkommen aber eine Liegenschaft mit Steuerwert von CHF 2.6 Mio. vorhanden sein, dass durch den Eigenmietwert alleine die Steuern CHF 10’000 betragen. Abzüge sind dabei nicht berücksichtigt. Mein Mitgefühl hält sich in sehr engen Grenzen…
CB: Steuerwert von 2,6 Mio heisst Marktwert von bis zu 4 Mio. Das könnte einen EMW von bis zu 80’000 ergeben. Bei einem Einkommen von nur 30’000 könnte das Ehepaar dann aber immerhin den Härtefallabzug geltend machen.
@Pius Tschirky
Mit einer Rente von 30’000 haben Sie auch mit 40’000 Eigenmietwert keine Steuerrechnung von 10’000. Mein Einkommen und mein Eigenmietwert sind jeweils höher. Meine Steuerrechnung nach all den vielen Abzügen und Freigrenzen liegt (Ehepaar) immer unter 800 Franken Staatssteuer und Bundessteuer zahle ich gar keine…..
Vermögenssteuer ist das wenigste.
Aber die Einkommenssteuer welche das Einkommen
für ein bescheidenes Haus um über 15’000– aufgrund des Eigenmietwertes, welcher zum Renteneinkommen aufgrechnet wird ist einmalig in der Eidgenossenschaft. Geld als Einkommen zu versteuern welches gar nicht hereinkommt !!!
Bund und Kantone sollten sich schämen.
ZKB Anlagefonds – wichtige Ergänzung!!
Der Fonds hat eine Rendite auf Verfall von 0.91 %, die TER 0.9 % (Fondskosten pro Jahr) = NULL RENDITE für den Kunden. Zudem muss der hohe Coupons als Einkommen versteuert werden.
Mit anderen Worten: Ein Verlustgeschäft – sofort verkaufen – wie alle Obligationen- und gemischte Anlagefonds.
Alain Lauber, Finanzexperte und Konsumentenschützer, Bretzwil BL
Und noch vor kurzem hatten sie Widmer Schlumpf applaudiert, welche die strengeren Tragbarkeitskriterien zu Ende ihrer Amtszeit durchdrückte. Und jetzt sind sie ihr Häuschen los.
Ganz einfach, die Bank will ans Häuschen….
Herr Spieler, als „unabhängiger Wirtschafts- und Finanzexperte“ könnten sie auf Alternativen hinweisen:
1. Kommerzielle Hypotheken werden nicht nur von Banken vergeben (z.B. VZ oder Hypotheken-Börse können da weiterhelfen).
2. Man kann durchaus unter Privaten Darlehensverträge abschliessen. Hintergrund: viele ältere Leute erneuern ihre abgelaufenen „Oblis“ nicht und lassen viel Geld auf einem Konto herumliegen (bis irgendwann die Negativzinsen oder ein „bail-in“ durchschlagen). Was spricht dagegen, sich z.B. im „Jahrgänger-Klub“ einen Kredit zu organisieren?
Bringen wir es auf den Punkt: Waren in den letzten 30 Jahren mit all den Milliardenverlusten und Milliardenbussen der Banken die Rentner jemals das Problem der Banken? Nein, die Finma bricht in ihrer Weitsicht jeden Liegenschaftenbesitzer über einen Leisten und schafft damit für eine ganze Generation unmögliche Situationen. Die Tragbarkeit im Rentenalter ist zum Thema Nummer 1 der Banken geworden. Selbst wenn jemand eine Festhypothek auf 10 Jahre mit z.B. 1.5 % pro Jahr abschliessen kann, wird mit hypothetischen 5 % gerechnet. Die Bank ist auf Grund dieser Vorlage aber nicht in der Lage zur Erkenntnis zu gelangen, dass hier keine Gefahr droht. Abgesehen davon sind die Hypotheken meistens innerhalb von 2/3 des VW und damit wäre ein Verkauf auch jederzeit ohne Verlust für die Bank möglich.
Danke Herr Zweifel Sie reden mir aus der Seele. Das ganze ist eine Sauerei. Seriös kalkulierte Hypos werfen am Schluss immmer Gewinn ab. Schon die Schätzungen sind ein Witz, wird das Land doch nicht wirklich mit eingerechnet, so z.b. in meinem Fall. Das Land 1.7 Millionen im Verkaufs Mittelwert beste Lage Agglo wird nicht beachtet, lediglich das Haus mit 900’000Sfr. bei der berechnung. Das ganze ist also Unternutzt. Sollte ich verkaufen müssen, werde ich ins Ausland gehen, das Leben geniessen und danach später arm wieder kommen. Danach darf die Allgemeinheit meine Miete und EL kosten tragen weil ich ja nichts mehr besitze quasi als Dank an die Regelungen der Finma.
Ich lese immer wieder, wieviel oder wie wenig, Fonds Gebühren kosten.
Jedoch niemand sagt; das auf Fonds im Depot happige Depotgebühren
verrechnet werden.
Die bescheidenen Erträgen gewisser Fonds werden oft durch die Depotgebühren wieder weggefressen.
Kennt jemand eine Bank welche für Banken
eigene Fonds keine Depotgebühren verlangt, so wie für Banken eigene Aktien ?
UBS verlangt bereits für UBS Aktien 50% Depotgebühren !
Mich würde interessieren ob die Bank Depotgebühren und Courtagen in Deutschland auch so hoch sind wie bei uns ?
Einkaufstourismus — könnte sich auch für Bankgeschäfte lohnen ¨!
Die Banken beachten auch das Risiko ihres Ablebens Herr B.H. Bei wenig Einkommen wie in ihrem Fall, wohnen Sie möglicherweise das kleine EFH einfach herunter und erneuern nichts mehr. Dann wäre nach ihrem Tod der Marktwert ihrer Immobilie schnell einmal weniger wert als ihre Hypothek, und die Bank müsste den Verlust ans Bein streichen. Noch weiter Schulden machen? Die Witwe allein im Hause lassen? Oder mehr für die Amortisation der Hypothek am Munde absparen? Wie wäre es mit einem Alterssitz mieten? Das Eigenheim im Internet ausschreiben lassen? In der Folge wären Sie mit etwas mehr Vermögen sicher glücklicher und die Kosten und Umstände für ihr EFH auf alle Zeiten los! Auch schon von einer schönen Gegend in der Schweiz geträumt? Wagen Sie den Umzug und werden Sie glücklicher Mieter!
Hier in Australien kann man als Rentner die Hypothek auch wieder erhoehen. Je nach Vertrag: Die Bank zahlt einen bestimmten Betrag pro Monat bis zu 80% des Wertes des Hauses oder einen (natuerlich kleineren Betrag) bis ans Lebensende und dann gehoert das Haus der Bank……es gibt verschiedene Varianten. Die Kinder haben dann natuerlich auch die Chance einzuspringen und den Verkauf zu verhindern.
Gut, wir haben keinen Eigenmietwert zu versteuern aber das aeltere Menschen ihr Haus verkaufen muessen obwohl sie ja noch eine Wertanlage (Haus) haben zum aufbrauchen finde ich absolut unverstaendlich.