Hypothek: Der Steuereffekt wird überschätzt
Hypothek amortisieren: Man spart dadurch Zinsen. Foto: Getty
Ich habe eine Frage in Bezug auf die Amortisation der Hypothek. Aus meiner Sicht ist eine Amortisation der Hypothek immer die wirtschaftlichste Option. Ich sehe die Rendite der Anlage, wenn man nicht amortisiert, nicht als einen entscheidenden Punkt. Vielmehr sehe ich den Vorteil bei einer Amortisation darin, dass dadurch die Kosten der Hypozinsen wegfallen. Wie beurteilen Sie meine Sichtweise? T.K.
Ich teile Ihre Sichtweise, dass die Amortisation einer Hypothek in den meisten Fällen ökonomisch attraktiv ist. Und zwar einfach darum, weil man sich die Zinsen für die Hypothek sparen kann. Der Steuereffekt, der gegen eine Amortisation ins Spiel gebracht wird, wird meines Erachtens oft überschätzt. Selbst wenn man den Grenzsteuersatz berücksichtigt und der Steuerabzug wegfällt, fährt man in der Regel mit der Amortisation unter dem Strich besser.
Nicht ganz so eindeutig ist die Frage nach der Anlage: Wenn jemand in der Lage ist, mit dem Kapital, das er für die Amortisation verwendet, eine sehr hohe Rendite zu erwirtschaften, würde er unter Umständen besser fahren. Das ist allerdings eine theoretische Aussage. Denn neben der möglichen Rendite muss auch das Risiko gebührend berücksichtigt werden. Falls jemand zehn oder mehr Prozent Rendite erwirtschaften könnte, geht er entsprechend hohe Risiken ein. Der Amortisation müsste man sinnvollerweise eine Anlage des Kapitals mit geringen Risiken gegenüberstellen. Ansonsten vergleicht man Äpfel mit Birnen und kommt zu einem verzerrten Resultat.
Mit sehr konservativen Anlagen in Schweizer Franken erreicht man derzeit angesichts der Negativzinsen oft nicht einmal ansatzweise die Höhe des Hypozinses. Während die Bundesanleihen der Eidgenossenschaft eine Negativrendite aufweisen, zahlt man selbst für eine günstige Hypothek im Schnitt rund ein Prozent Zins. Diesen Gap kann man auch mit dem Steuervorteil von Zinsabzügen meist nicht wettmachen.
Ohnehin wird meines Erachtens bei Ihrer Fragestellung von vielen der Risikoaspekt zu wenig beleuchtet: Abgesehen davon, dass es derzeit schwierig ist, eine ansprechende Rendite zu erwirtschaften, sind die Folgen, wenn die Anlage in Buchverlusten resultiert, fatal. Dann sitzt man auf der einen Seite weiterhin auf einer Hypothek, die man eigentlich hätte abzahlen können und auf der anderen Seite auf Verlusten. Das Kapital, mit dem man hätte amortisieren können, ist dann geringer.
Eigentlich gibt es einen alten Grundsatz, dass man nur Geld anlegen sollte, wenn man keine Schulden hat. Oder anders ausgedrückt: Man sollte nur Geld investieren, das man auch problemlos verlieren kann. Solange man einen Kredit offen hat, ist man nicht in der Lage, Geld problemlos zu verlieren. Auch diese Überlegung spricht meines Erachtens für eine Amortisation.
Konditionen der Pensionskassen genau vergleichen
Meine Pensionskasse hat ihre Umwandlungssätze angepasst. Früher beliefen sich diese bei einer Pensionierung mit 63 Jahren auf 5.4 Prozent und bei 65 Jahren auf 5.6 Prozent. Jetzt gelten andere Zahlen: Bei Pensionierung mit 63: 4.8 Prozent und bei 65 Jahren nur noch 5 Prozent. Verglichen mit der Pensionskasse des Kantons Bern (im Schnitt 5.4 Prozent) erscheint dies mickrig! Da ich selbstständig tätig bin: Soll ich die Pensionskasse wechseln? C.Z.
Ich würde einen Wechsel zumindest ernsthaft prüfen. Jeder Prozentpunkt, den Sie beim Umwandlungssatz im überobligatorischen Bereich besser fahren, macht später einiges für Ihre Pension aus. Im obligatorischen Bereich gilt ja nach wie vor der gesetzlich vorgeschriebene Umwandlungssatz von 6,8 Prozent. Ein Altersguthaben mit 65 von 100’000 Franken ergibt damit eine jährliche Altersrente von 6800 Franken. Im überobligatorischen Teil wurde dieser Satz von den meisten Vorsorgeeinrichtungen bereits gesenkt und zwar deutlich, so wie bei Ihrer Kasse. Gemäss Vorstellungen von Bundesrat Alain Berset soll der Umwandlungssatz künftig auch im obligatorischen Bereich von 6,8 auf 6 Prozent reduziert werden. Ob dies beim Volk durchkommt, ist eine ganz andere Frage.
Was die Vorsorgeeinrichtungen im überobligatorischen Bereich bereits vollzogen haben, soll künftig also auch im obligatorischen Bereich passieren. Persönlich rechne ich damit, dass dies nur der Anfang wäre: Wenn die Zinsen weiter extrem tief bleiben und die Lebenserwartung der Versicherten weiter steigt, dürften die Umwandlungssätze künftig noch mehr unter Druck kommen. Sowohl im obligatorischen als auch vor allem im überobligatorischen Bereich. Die Pensionskassen und Versicherungen verfolgen derzeit gegenseitig genau, wer welchen Schritt macht. Viele Kassen sind daran, ihre Sätze im überobligatorischen Bereich weiter anzupassen.
Normalerweise kann man seine Kasse nicht einfach wechseln. Da Sie selbstständig sind, haben Sie andere Möglichkeiten. Ihnen rate ich, von mehreren Vorsorgeeinrichtungen eine Offerte einzuholen. Dann können Sie vergleichen. Allerdings muss ich Sie warnen: Auch wenn eine Kasse derzeit höhere Umwandlungssätze im überobligatorischen Bereich hat, bedeutet dies für Sie keine Garantie. Auch diese Kasse dürfte früher oder später ihre Umwandlungssätze weiter reduzieren. Möglicherweise fahren Sie aber immer noch besser, als wenn Sie bei Ihrer Kasse bleiben. Ein Vergleich lohnt sich auf jeden Fall. Immerhin geht es für Sie um viel Geld.
Quellensteuern zurückfordern
Ich besitze deutsche Aktien. Bei der Dividendenauszahlung ist jeweils 26.375 Prozent Quellensteuer abgezogen worden. Für die Rückerstattung der Quellensteuer verlangt meine Bank nun 120 Franken Gebühr pro Titel. Kann man das nicht billiger haben, wenn man das R-D-1-Formular selber ausfüllt? H.K.
Ja, Sie können die Quellensteuern auch selbst zurückfordern und sich so die hohen Gebühren sparen. Letztlich geht es dabei um einen etwas mühsamen administrativen Aufwand, den Sie selbst leisten können und für den die Bank die happigen Kosten verrechnet. Im Zuge des bestehenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Schweiz und Deutschland können Sie die bereits abgezogene Quellensteuer wieder geltend machen. Konkret müssen Sie das DA-1-Formular, welches Sie von Ihren kantonalen Steuerbehörden erhalten, ausfüllen und Ihrem Steueramt einreichen. Allerdings beträgt der anrechenbare Teil nur 15 Prozentpunkte.
Ihnen wurde aber mehr abgezogen. Doch auch den darüber hinaus gehenden Teil können Sie zurückfordern – nämlich direkt bei den deutschen Steuerbehörden. Nachdem Sie in einem ersten Schritt das DA-1-Formular zusammen mit den Bankbelegen, welche die Zinsen und Dividenden sowie die Abzüge aufzeigen, beim Kantonssteueramt eingereicht hatten, bestätigt Ihnen dieses, dass Sie hierzulande wohnen und steuerpflichtig sind. Dies ist die Voraussetzung, dass Sie die Quellensteuer in Deutschland vollumfänglich zurückverlangen dürfen.
Wenn Sie die Bestätigung sowie alle Belege und Formulare zusammen haben, können Sie diese ans deutsche Finanzamt schicken und die Quellensteuer so selbst einfordern. Das entsprechende Formular für Deutschland finden Sie auf der Homepage der Eidgenössischen Steuerverwaltung www.estv.admin.ch. Meines Erachtens lohnt es sich, die Quellensteuer in Deutschland geltend zu machen, da Sie ansonsten beträchtliche Summen verlieren und einen Teil Ihrer mit deutschen Aktien erwirtschafteten Rendite flöte geht.
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27 Kommentare zu «Hypothek: Der Steuereffekt wird überschätzt»
Auf das gedudel des verfechters der HYPOamortison FRAGEN:
1. Warum dann der EIGENMIETWERT?, gäbe es diesen nicht, hätten tausende! keine Hypothek auf genommen, die Hypothek ist aus diesem Grund ein MUSS.
2. ein reicher Immobilienbesitzer, der von seiner Bank, Hypotheken bis 95% erhält? was sollte dieser amortisieren? mit 95% HYPO nenn ich das STEUEROPTIMIERUNG. Herr Finanzexperte!
Naja, so viele sind das auch wieder nicht die ein Haus mit 100% EK erwerben können. Und bei den sehr Vermögenden ist Verschuldung extrem attraktiv weil nur sie beim Spekulieren mit extrem hohem Hebel operieren können, sie haben neben Immobilien auch erstklassige Aktien und andere Wertpapiere als Sicherheiten zu bieten, so dass sie sich besonders billig verschulden können während auf den verpfändeten Wertpapieren weiterhin Dividenden fliessen. KMU’s dagegen zahlen für Bankkredite je nach Branche bis zu 8%.
Eigentlich ist die Rechnung für die Haushaltskasse einfach. Da der Steuereffekt immer nur ein Bruchteil der Hypothekarzinsen sein kann, empfielt es sich, die Hypothek abzuzahlen. Beispiel: Wer 1 Franken Hypothekarzins an die Bank zahlt, hat einen Steuerabzug von 1 Franken und spart damit vielleicht 20 Rappen Steuern. Die Belastung der Haushaltskasse beträgt somit 80 Rappen. Wer der Bank nichts bezahlen muss, kann den Steuereffekt nicht sparen und bezahlt 20 Rappen mehr Steuern. Die Belastung der Haushaltskasse beträgt somit 20 Rappen statt 80 Rappen. Berücksichtigt man noch den Eigenmietwert, ist der Steuereffekt vielleicht 25 Rappen, statt 20 Rappen. Am Prinzip ändert sich aber nichts.
Es gibt da schon noch relevante Steuereffekte die insbes. in Zeiten höherer Renditen fürs Kässeli ausschlaggebend waren, so zB die indirekte Amortisation über die Säule 3a: voller Schuldzinsabzug über die ganze Hypothek bei steuerfreien Erträgen der in der Säule 3a gebildeten Anlagen. Der spätere Kapitalbezug der 3. Säule nach 60 wird privilegiert besteuert getrennt vom übrigen Einkommen.
Nunja Herr stocker, STEUEROPTIMIERUNG (warum auch immer das gross geschrieben wird…) ist Ihnen möglicherweise wichtiger, als unter dem Strich mehr Geld im Kässeli zu haben. Wie der Herr Steuerexperte schön dargelegt hat: Zahlt man Zins ist er weg, zahlt man Steuern ist nur ein viertel oder weniger weg…
Dem Eigenmietwert ists Wurst, ob Zinsen gezahlt werden oder nicht. Der einzige mir einleuchtende Grund nicht auf Null zu amortisieren ist Liquidität, sofern man sie braucht.
Genauso habe ich es auch gemacht. Habe mein Haus abbezahlt.
Noch immer, wie in früheren Artikeln, erwähnen Sie den gewaltig ins Gewicht fallende Eigenmietwert nicht. Sehr rätselhaft! Dies fördert Zweifel an Ihrer Unabhängigkeit.
Der Eigenmietwert ist ein Vorteil und kein Nachteil. Ein Nachteil ist er nur für jene armen Schlucker die nicht in der Lage sind ihre Liegenschaft anständig in Schuss zu halten, die sollten das Haus besser verkaufen solange es noch nicht vollständig abgewirtschaftet ist. Da auch wertvermehrende Investitionen (Umweltschutz- und Energiesparmassnehmen) abzugsfähig sind muss der EMW als Konzession hinhalten.
Her Marti Sie vergessen wohl etwas nämlich dass irgend wann, meist wenn die Besitzer älter sind, nach jahrelangen Renovationen es einfach nichts mehr gibt das gemacht werden kann!
Hypothek abbauen ist in allen Fällen das Beste aus den genannten Gründen. Alles andere ist Spekulieren, wenn man schon spekulieren will, dann sollte man sich nicht in einer überteuerten lokalen Währung wie CHF verschulden sondern in einer Fremdwährung mit Abwärtstrend zB Euro oder £.
@Berger: Verstehe Sie nicht: Was hat denn die Höhe der Hypothek mit dem Eigenmietwert zu tun?
Herr Spieler schreibt vom Steuereffekt. Damit ist meiner Meinung nach auch der Eigenmietwert gemeint.
Es gibt aber noch einen anderen Grund zu amortisieren. Man ist dann nämlich unabhängig und das ist mir sehr wichtig. Meine Bank kann dann nicht bei meiner Pensionierung kommen und mich zwingen mein Haus zu verkaufen weil ich entsprechend irgendwelchen bankinternen Berechnungen zu viel Hypothek hätte.
Der von Ihnen erwähnte „andere Amortisations-Grund“ könnte wichtiger werden, als er jemals war, und zwar aus den von Ihnen aufgeführtenn Gründen. Wundern würde mich da gar nichts.
Als Selbständiger sollte man eher die PK’s meiden und dafür den grossen Säule 3a Abzug machen, unselbständige können das nicht und haben auch keine freie PK Wahl. In absehbarer Zukunft werden die Umwandlungssätze im überobligatorischen Teil gegen Null sinken sodass am Schluss alle auf dem BVG Minimum hocken (dessen Umwandlungssätze wiederum sinken), ausser natürlich die Teppichetage mit ihren Bel Etage Kader Versicherungen. Da der Kapitalbezug im BVG Minimum bald verboten wird wird das Fussvolk in eine lächerliche Mini Zwangsrente gezwungen.
Sehr geehrter Herr Spieler – vielen Dank für die unkonventionelle Darlegung der Amortisation. Ich bin seit Jahren dieser Meinung. Viele Leute die vehement das Stehenlassen der Hypothek verteidigen sind selber nicht in der Kategorie Steuerzahler, bei denen die Steuerbelastung wirklich signifikat sinkt. Mir scheint, da haben die Banken das Denken von Häuslebesitzern ganz schön infiltieret. Es kommt noch ein weitere Faktor dazu: Ein abbezahltes Haus bringt mir auch eine Unabhängigkeit die ich geniesse. Ich habe vor x Jahren den Wechsel vom Mieter zum Hauseigentümer erlebt. Für mich hat sich die Steuerrechnung damals halbiert und als wir investierten sanks sie auf praktisch 0. Der Eigenmietwert hat mich damals und heute kaum starkt belastet, denn er liegt weit unter dem eigentlichen Mietwert.
Ich habe nie ganz verstanden, wieso es in der Schweiz bei vielen schon fast als Ideal gilt, eine möglichst hohe Hypothek dauerhaft zu halten. Erwähnt man gar so etwas wie Amortisieren oder Eigenkapital über dem vorgeschriebenen Minimum wird man oft regelrecht ausgelacht. Dabei ist diese vorsätzliche Verschuldung doch letztlich ein Schuss ins eigene finanzielle Knie, Eigenmietwert hin oder her..
Bei den sinkenden PK Sätzen fällt bei meiner anstehenden Pensionierung der Eigenmietwert noch mehr ins Gewicht und macht mir tatsächlich Bauchweh.
Die Rückforderung des 15 % übersteigenden Teils der Quellensteuer in D ist inzwischen viel komplizierter geworden. Das geschilderte Verfahren funktioniert nicht mehr.
Dere deutsche Amtsschimmel hat zugeschlagen….
Wer amortisiert kann zwar ein wenig Zinsen sparen, verliert jedoch die Macht und Freiheit über das eigene Kapital. Deswegen werde ich mein Haus niemals zurückbezahlen. Es gibt Werte die eben wichtiger sind als die Rendite. (bei mir ist die sogar i.O.)
Welche „Macht und Freiheit“ verliert man denn bitte dadurch? Das Gegenteil ist doch richtig, solange ein Haus mit einer substantiellen Hypothek belastet ist, ist das Wohneigentum nichts anderes als Scheineigentum, denn es gehört faktisch der Bank und kann dieser sehr schnell vollständig zufallen bei kleinsten Liquiditätsproblemen. Wirklich in Kontrolle des eigenen Kapitals ist man darum erst, wenn der eigene Besitz schuldenfrei ist..
Der eigene Besitz (bezahltes Haus) ist zwar schuldenfrei aber man kann nicht über dieses Geld verfügen. Es ist sozusagen für die Erben reserviert. Ich nutze jedoch dieses freie Kapital für nachhaltige Zwecke indem ich es reinvestiere für Patenkinder, Anlagen etc. Niemals würde ich mein Haus ganz abbezahlen.
T.K. Hauptargument für eine Amortisation der Hypothek ist Ihre Einkommenssituation nach der Pensionierung. Da Sie damit rechnen müssen, dass Ihr Einkommen nach der Pensionierung um ca. 25-30% kleiner sein wird und Sie deshalb nach den Tragbarkeitsberechnungen der Banken weniger Hypotheken verzinsen und amortisieren können, empfiehlt es sich die Hypothek auf mind. 50% des Verkehrswerts der Liegenschaft zu amortisieren. Sonst können Sie unter Umständen Schwierigkeiten bei der Refinanzierung von auslaufenden Hypotheken kriegen. Mit der zunehmenden Alterung der Gesellschaft werden die Banken diesbezüglich strengere Richtlinien machen oder von der FINMA erhalten, da bin ich mir ziemlich sicher.
Amortisation von Hypotheken
Ich bin auch der Meinung, dass der Steuereffekt überschätzt wird, vorallem im heutigen Zinsumfeld. Daher ist die Amortisation einer Hypothek wirklich eine gute Idee. Was jedoch im Artikel nicht erwähnt wurde, was jedoch zu berücksichtigen ist, sind folgende Punkte: 1. Nach der Amortisation sollte trotzdem eine Liquiditätsreserve bestehen (für Notfälle, Investitionen und Renovationen usw) und 2. ist je nach Einkommenssituation die Wiederaufstockung der Hypothek nicht ganz so einfach (Tragbarkeit, Pfandrechte)
Quellensteuer rückfordern
Die genannten Kosten sind für die Ausstellung einer Körperschafts-Steuerbescheinigung durch die ausländische Depotbank. Das Einreichen der CH-Bankbelege genügt, wie von Herr Weinberger bereits erwähnt, nicht mehr.
Wenn man die Hypothek nicht amortisiert, behält man Liquidität. Der auf der Hypothek bezahlte Zins ist die Prämie dafür. Die Prämie ist Einkommens- und somit steuersenkend, das heisst man zahlt sie nicht im vollen Umfang (wird nicht im vollen Umfang damit belastet). Das Wiederaufstocken der Hypothek bei Liq.Bedarf ist wohl mühsamer als das Nichtamortisieren. Das kommt im Beitrag, ebenso wie in den Kommentaren bis hierher nicht vor.
Ich finde, die Antwort von Herrn Spieler war klug und achtsam formuliert, allerdings etwas unvollständig. Den Eigenmietwert hätte er nur schon deswegen in seine Antwort einbeziehen müssen, weil er als Argument oft genug ins Feld geführt wird für eine relativ hohe bleibende Hypothekarschuld. Hier wäre Klartext angebracht: Man muss schon sehr gut verdienen und auch noch recht vermögend sein, damit sich diese (für viele vermeintliche) Steuersparstrategie unter Berücksichtigung aller Risiken auch wirklich lohnt. Darum meine Sicht: Ordentlich amortisieren und den Eigenmietwert per Abstimmung endlich abschaffen, und zwar unter Preisgabe des Kredit-Steuerabzugs von selbst bewohnten Immobilien. Da hat man im Alter von der Seite etwas Ruhe. Es gibt auch dann noch genug Sanierungskosten.
Jetzt sind aber alle schon ein bisschen sehr depressiv.
Für die 600K Hypothek zahle ich 1.5% Zins, also 9K. Ein Drittel davon gibt mir die Steuerverwaltung zurück. Das heisst, alles was man mehr als 1% aus den 600K rausholt, ist gewonnen.
Oder anders gesagt: Ein Kredit für 1% ist eben schon ein sehr günstiger Kredit.
Beispiel: Wer mit der Liquidität vor 4 Jahren ein zusätzliches Haus oder eine Eigentumswohnung gekauft hat, ist jetzt sicher reicher, als der, der das Geld brav der Bank brachte.
Also entweder kann man mit Geld etwas anfangen, dann ist das eine gute Gelegenheit, oder man kann es nicht, dann soll man das Geld der Bank bringen.
Mir scheint, dass viele Hüslibesitzer in die klassische Schweizer Falle plumpsen: Sie gebärden sich wie Millionäre, sind aber keine und werden auch nie welche sein. Das ganze Geschwafel von wegen „Steuerstrategie“ und „Optimieren“ ist auch in meinem Kollegenkreis virulent. Es sind die gleichen Leute, die unbedingt einen Audi fahren und dicke Ferien auf Pump machen müssen. Was sie aber kaum bedenken: Hüsli-Abzahler fahren langfristig sicherer als stolze Schuldenmacher. Wenn es hart auf hart kommt, kann man mit der Steuerbehörde immer noch über Ratenzahlung, Stundung etc. verhandeln. Mit einer Schweizer Bank wird das nie im Leben klappen. Das werden in den nächsten Jahren viele merken.