Kann ein teurer Spass werden: Erbvorbezug von Wohneigentum. Foto: Sophie Stieger

Unser Vater ist verwitwet und möchte uns zwei Söhnen eine Eigentumswohnung im Baurecht überschreiben. Quasi als Erbvorbezug mit Nutzungsrecht für ihn, aber ohne Kostenfolgen für uns. Er würde die Hypothekarzinsen, Steuern, Unterhalt etc. weiterhin bezahlen. Wir haben Zweifel, ob das wirklich so einfach ist, wie er sich das vorstellt. Wie sehen Sie das? M. H.

Das Vorhaben Ihres Vaters ist an sich sympathisch. Allerdings ist es nicht ohne Kostenfolgen für Sie, wenn er es in der von Ihnen beschriebenen Form realisiert. Er kann Ihnen die Wohnung durchaus schenken und ein Nutzungsrecht behalten. Mit der Übertragung der Liegenschaft an Sie und Ihren Bruder haften Sie aber gegenüber der Bank, Grundinhabern und weiteren Stellen wie Behörden und Infrastrukturanbietern. Die Bank müsste mit einer Übertragung der Hypothek einverstanden sein.

Falls Ihr Vater die Hypothek behält und die Zinsen dafür bezahlt, müssten Sie den so erzielten Ertrag aber versteuern. Ebenso müssten Sie die Wohnung künftig als Vermögen versteuern. Auch würde Ihnen und Ihrem Bruder ein Eigenmietwert angerechnet, da Ihnen die Wohnung ja gehört. Aus meiner Sicht wäre es möglicherweise einfacher, wenn Ihnen Ihr Vater die Wohnung vollständig mit allen Rechten und Pflichten schenkt. Ein Nutzungsrecht könnte dennoch berücksichtigt werden.

Ganz kostenneutral dürfte die Übertragung sicher nicht erfolgen. Ich rate Ihnen, die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen entweder mit Ihrer Hausbank oder mit einem Notar im Detail zu prüfen und mögliche Varianten auszuloten. Wenn klar ist, welche Variante Sie vorziehen, würde ich einen Vertrag, in dem alle Folgen geregelt sind, von einem Notar erstellen lassen. Sobald es zu einer offiziellen Eigentumsübertragung kommt, braucht es ohnehin einen entsprechenden Vertrag. Daher ist es sinnvoll, wenn Sie auch die damit verbundenen weiteren Einzelheiten und Steuerfolgen sauber regeln. Damit können Sie sich später unangenehme finanzielle Überraschungen und viel Ärger ersparen.

Mündliche Renditeversprechen sind nichts wert

Durch einen Arbeitskollegen bin ich auf eine Anlage des BZ Berater Zentrums gestossen. Bei der Anlage «Konservativ» werden 4 Prozent Zins garantiert mit garantierter 100-Prozent-Auszahlung des angelegten Kapitals. Abgezogen werden ein einmaliger Abzug von 500 Franken – 0,5 Prozent der Anlage – und jährliche Depotgebühren von 100 Franken – 0,1 Prozent der Anlage. Können Sie mir zu dieser Anlage raten? J. B.

Gemäss dem Anlagevorschlag, den Sie mir mitgeschickt haben, investiert Ihre Vermögensverwaltungsfirma bei der konservativen Variante maximal ein Viertel des Kapitals in Aktien und den Rest in Obligationen und in Cash. Falls sie mit einer konservativen Strategie trotz der momentanen rekordtiefen Zinsen tatsächlich 4 Prozent Rendite erreicht, würde sie einen guten Job machen. Zum Vergleich: Schweizer Pensionskassen haben gemäss der neusten Swisscanto-Pensionskassenumfrage im letzten Jahr im Durchschnitt eine Rendite von 1,1 Prozent erzielt.

Sie schreiben mir weiter, dass Sie der angeblich «garantierte Zins von 4 Prozent stutzig macht, obwohl auf der Modellrechnung die Rede von einer angenommenen Rendite von 4 Prozent ist». Damit sprechen Sie einen entscheidenden Punkt an: In der Modellrechnung, die man Ihnen abgegeben hat und die mir ebenfalls vorliegt, wird die Rendite nirgendwo garantiert. Vielmehr wird eine «durchschnittlich zu erwartende Jahresrendite für die Variante konservativ» von 4 Prozent aufgeführt.

Rechtlich hätten Sie mit diesen Unterlagen keine Möglichkeit, eine Garantie der Rendite geltend zu machen. Vielmehr wäre dies eine Zielvorgabe, die man zu erreichen hofft. Da nützt es auch nichts, wenn Ihnen Ihre Beraterin am Telefon eine solche Rendite mündlich in Aussicht stellt. Auch finde ich in den Unterlagen keine verbindlichen Angaben, dass Ihr Kapital garantiert ist. Damit das Kapital garantiert ist, muss es gegen mögliche Verluste abgesichert sein und Sie müssten schriftlich eine Bestätigung haben, dass Sie keine Buchverluste erleiden und Ihnen die Kapitaleinlage zusätzlich zur erwirtschafteten Rendite zu hundert Prozent zurückbezahlt wird.

In den Unterlagen jedenfalls gibt es dafür keine schriftlichen Garantien, die rechtlich durchsetzbar wären. Nicht klar ist mir ausserdem, wofür genau Sie den einmaligen Abzug von 500 Franken beim Einstieg in dieses Finanzvehikel bezahlen. Das würde ja bereits einen Teil Ihrer Rendite wegfressen. Aus meiner Sicht geht die Rechnung mit den angeblich garantierten 4 Prozent Rendite nicht auf. Schon gar nicht, wenn jemand, wie Sie betonen, sein Erspartes sehr konservativ anlegen möchte.

Ich persönlich würde von Angeboten mit solchen Versprechungen die Finger lassen. Falls Ihnen jemand eine Rendite sowie einen Kapitalschutz garantiert, reichen nie mündliche Versprechungen. Zwingend nötig sind dafür offizielle schriftliche Garantien der Firma, denn nur diese sind einklagbar.

Im Alter Notreserven behalten

Auf unserer Wohnung lastet noch eine Hypothek von 100’000 Franken, die auf Ende 2016 ausläuft. Wir könnten einen Teil abzahlen, was aber für den Rest eine variable Hypothek bedeutet. Oder wir können eine Festhypothek für 3 Jahre abschliessen und dann die Hypothek vollständig abzahlen. Was raten Sie einem Rentnerehepaar? H. R.

Rentnern empfehle ich in der Regel eine Hypothek mit steigendem Alter möglichst zu amortisieren. In Ihrem Fall ist die Ausgangslage aber komplexer. Erstens bieten die Banken zinslich attraktive Hypotheken mit festen Laufzeiten von zwei, drei oder mehr Jahren oder auch günstige Liborhypotheken üblicherweise nur ab Tranchen von 100’000 Franken an.

Wenn Sie beispielsweise 50’000 Franken amortisieren und dann für den Rest eine variable Hypothek zu einem Zins von 2,25 Prozent aufnehmen müssen, fahren Sie schlechter, als wenn Sie den ganzen Betrag als Festhypothek mit einem Zinssatz von rund 1 Prozent platzieren. Zusätzlich profitieren Sie von einem positiven Steuereffekt. Letztlich müssen Sie mit Ihrer Bank anhand der konkreten Zinsen im Detail ausrechnen, was attraktiver ist.

Zweitens müssen Sie sich bewusst sein, dass Sie im Alter keine neue Hypothek erhalten, falls Sie die Hypothek abzahlen. Wenn Sie über keine weiteren Reserven als den Betrag verfügen, den Sie für die Teilhypothekamortisation verwenden möchten, würde ich in Ihrem Fall eher von einer solchen abraten. Gerade im Alter brauchen Sie neben Ihren Einnahmen aus AHV- und Pensionskassenrente etwas Reserven für unerwartete Kosten – etwa für die Pflege, falls sich Ihr Gesundheitszustand plötzlich stark verschlechtern würde.

Vor diesem Hintergrund würde ich wohl eine günstige Festhypothek wählen, das Ersparte sicher anlegen und erst die Hypothek auflösen, wenn Sie die ganze Summe abzahlen können und auch noch etwas Reserven auf der Seite haben.