Logo

Wo Mietpreis-Berge sich erheben

Von Iwan Städler, 8. September 2015 Kommentarfunktion geschlossen
Die höchsten Mieten zahlt man heute am Genfersee und in Zürich. Wie rasant sich das Wohnen in den vergangenen 15 Jahren in der Schweiz verteuerte, zeigen unsere animierte Grafik und eine interaktive Karte mit allen Gemeinden.

Für einmal stehen die markantesten Gebirge nicht in den Alpen. Stattdessen ragen sie bei Genf und Zürich in die Höhe. Auch in Zug und St. Moritz sind beachtliche Gipfel auszumachen. Willkommen in der Mietpreislandschaft Schweiz! Sie zeigt nicht geografische Höhen und Tiefen, sondern das Niveau der Mieten. Wo sich hohe Berge mit dunkelroten Gipfeln erheben, sind Wohnungen besonders teuer. In den hellen Talregionen hingegen darf man mit tiefen Mieten rechnen.

Anders als bei echten Bergen, deren Höhe sich über Jahrtausende kaum ändert, können Mietpreisberge rasant wachsen oder erodieren. Dies lässt sich hier eindrücklich beobachten:

ch_version_7.3

 

Die animierte Karte veranschaulicht die Entwicklung der letzten 15 Jahre. Sie zeigt, wie sich die Mieten am Genfersee seit der Jahrtausendwende mehr als verdoppelt haben. Und sie illustriert, wie die Preise auch im Engadin massiv gestiegen sind, seit drei Jahren aber wieder sinken.

Die Karte basiert auf einem umfangreichen Datensatz, der das Mietpreisniveau aller Schweizer Gemeinden ausweist – seit dem Jahr 2000 bis heute. Erhoben hat die Daten das Immobilienberatungsbüro Wüest & Partner. Es wertet seit Jahren die Wohnungsangebote aller gängigen Internetportale aus. Und es erfasst die Inserate in 120 Zeitungen und Zeitschriften. Daraus resultiert die grösste Mietpreis-Datensammlung der Schweiz.

Exorbitante Mietpreise im Raum Genf

Anhand der Werte für Vierzimmerwohnungen haben die Politgeografen Michael Hermann und Mario Nowak die Landschaft für den TA modelliert. Sie zeigt Angebotsmieten – also jenes Preisniveau, das Wohnungssuchende auf dem freien Markt antreffen. Nicht berücksichtigt sind Wohnungen ohne Mieterwechsel. Diese sind im Schnitt günstiger, denn Hauseigentümer dürfen bestehende Mieten nicht nach Belieben dem Markt anpassen. Stattdessen müssen sie sich ans Mietrecht halten, das sie bei Erhöhungen einschränkt.

Für Wohnungssuchende sind aber die Preise entscheidend, die effektiv auf dem Markt angeboten werden. Und diese sind vor allem in der Stadt Genf sowie in deren Vororten exorbitant. Am höchsten sind sie in Genthod. Dort kostet eine mittlere Vierzimmerwohnung mit 110 Quadratmetern auf dem freien Markt durchschnittlich über 3300 Franken pro Monat. Ohne Nebenkosten. Nicht wesentlich günstiger sind Cologny, Carouge und Genf. Auch dort werden Vierzimmerwohnungen im Internet und in Zeitungen im Mittel für über 3200 Franken angeboten.

Das sei auf die attraktive Lage am See und auf die wirtschaftliche Prosperität der Region zurückzuführen, sagt Patrick Schnorf, Immobilienexperte bei Wüest & Partner. In den letzten 15 Jahren haben sich am Genfersee zahlreiche internationale Unternehmen angesiedelt. Das zog viele Arbeitskräfte an, wodurch die Nachfrage nach Wohnungen stark stieg. Das Angebot mochte nicht mithalten, wodurch die Preise auf dem freien Markt in die Höhe schossen.

Auf der folgenden interaktiven Karte können Sie nach Ihrer Gemeinde suchen und sie mit anderen vergleichen:

Zur Vollbildansicht

Am extremsten stiegen die Mietpreise in der Genfer Gemeinde Carouge. Dort sind sie seit der Jahrtausendwende um spektakuläre 170 Prozent in die Höhe geklettert. Auch in den meisten anderen Genfer Gemeinden haben sich die Preise mehr als verdoppelt. In der Stadt selbst legten sie auf dem freien Markt um 140 Prozent zu.

Ein Grossteil der Genfer Wohnungen wird aber gar nicht im Internet oder in Zeitungen angeboten. Sie gehen unter der Hand weg sowie über Wartelisten, womit sie von Wüest & Partner nicht erfasst werden können. Die Mieten dieser Wohnungen liegen in der Regel tiefer und sind oft staatlich reguliert. Entsprechend sind sie auch weniger gestiegen als auf dem freien Markt, wo die Mietpreise regelrecht explodiert sind.

Im Vergleich dazu ist die Stadt Zürich geradezu ein Hort der Mietpreisstabilität. Aber auch hier kletterten die Angebotsmieten auf dem freien Markt seit der Jahrtausendwende um 65 Prozent in die Höhe – auf gegenwärtig 2800 Franken für eine mittlere Vierzimmerwohnung ohne Nebenkosten. Im gesamtschweizerischen Schnitt erhöhten sich die Mietpreise um 53 Prozent.

Etwas geringer fiel der Anstieg in Goldküstengemeinden wie Zollikon, Küsnacht, Erlenbach und Herrliberg aus. Zur Jahrtausendwende gehörten diese vier Orte noch zu den fünf teuersten Gemeinden (zusammen mit St. Moritz). Inzwischen findet man keine Goldküstengemeinde mehr unter den Top 25.

Erstaunlich günstiges Basel

Unterdurchschnittlich stiegen die Mietpreise auch in der Region Bern. In der Stadt selbst muss man heute 35 Prozent mehr zahlen als zur Jahrtausendwende. Besonders günstig ist die Bundesstadt aber nicht. Für eine mittlere Vierzimmerwohnung werden 2200 Franken fällig – etwa gleich viel wie in Luzern und mehr als in Basel.

In der Stadt am Rheinknie ist eine mittlere Vierzimmerwohnung für rund 2100 Franken zu haben. Damit ist Basel unter den sieben grössten Schweizer Städten am günstigsten – trotz florierender Pharmaindustrie. Wie ist das möglich? Patrick Schnorf gibt zu bedenken, dass ein Teil der Basler Arbeitskräfte in Deutschland und im Elsass wohnt. In Basel selbst wuchs die Bevölkerungszahl in den letzten 15 Jahren nur moderat – viel moderater als in Zürich, Genf und Lausanne. Entsprechend ist die Nachfrage nach Basler Wohnungen weniger stark gestiegen. Auch ist dort der Anteil an Neubauten geringer. Ein Grossteil der Basler wohnt in Altwohnungen, die in der Regel günstiger sind.

Auf und ab im Engadin

Am allergünstigsten ist das Wohnen hierzulande im Jura, wo man in etlichen kleineren Gemeinden weniger als 1000 Franken pro Monat zahlt. Ganz anders im Oberengadin: Dort hat die internationale Nachfrage nach Immobilien nicht nur die Hauspreise hochgetrieben, sondern auch die Mieten. Den Höhepunkt erreichten diese im Jahr 2012. Damals gehörten St. Moritz, Celerina, Sils und Silvaplana allesamt zu den zehn teuersten Gemeinden der Schweiz. In den letzten drei Jahren sind die Mieten aber wieder gesunken – um mehr als zehn Prozent. Patrick Schnorf führt dies auf den starken Franken, auf den Rückgang der russischen Nachfrage und auf vermehrte Kontrollen im Rahmen der Weissgeldstrategie zurück. Zwar wirken sich diese Veränderungen in erster Linie auf den Zweitwohnungsmarkt aus. Aber indirekt beeinflussen sie auch die Erstwohnungsmieten.

Betrachtet man die gesamte Zeitspanne seit der Jahrtausendwende, sind die Mieten nur in wenigen kleinen Gemeinden gesunken. Etwa im Bündner Oberhalbstein. Stark gefallen sind sie aber auch dort nicht. Einen massiven Einbruch erlebte die Schweiz letztmals zu Beginn der 90er-Jahre, als eine Immobilienkrise die Mieten nach unten trieb. Seither geht es stetig aufwärts. Auch die Finanzkrise vermochte den Trend nicht zu kehren. Schnorf erklärt sich dies mit der Zuwanderung, die in den Jahren 2008 und 2009 besonders intensiv war. Sie stützte die Nachfrage und liess die Mietpreis-Berge weiter wachsen.

Zur Methodik

In der Schweiz kommt es jährlich zu rund 400’000 Mieterwechseln. Den Grossteil davon erfasst das Monitoring von Wüest & Partner. Doch die Vermieter schreiben nicht alle frei werdenden Wohnungen im Internet oder per Inserat aus. Verzichten sie darauf, fliesst der entsprechende Mietpreis nicht in die Datensammlung ein. Etwa bei einer Vergabe unter der Hand oder via Warteliste.

Vor allem bei Genossenschaftswohnungen kommt dies oft vor. Generell werden günstige Wohnungen eher unter der Hand weitergereicht als teure Apartments. Die Angebotspreise liegen also im Mittel etwas tiefer als hier ausgewiesen. Die Zahlen von Wüest & Partner zeigen, womit man rechnen muss, wenn man im Internet oder per Inserat eine Wohnung sucht. Dies trifft für 60 bis 80 Prozent aller Mieterwechsel zu.

Ein Blick in Immobilienportale wie Homegate oder Immoscout erweckt freilich nicht den Eindruck, die Mieten seien in der Realität etwas tiefer als hier ausgewiesen. Im Gegenteil. Die meisten Wohnungen sind in diesen Portalen teurer. Die Erklärung dafür: Teure Wohnungen bleiben länger ausgeschrieben als günstige, weil günstige schneller weggehen. Um dieser Wahrnehmungsverzerrung nicht zu unterliegen, erfasst Wüest & Partner eine ausgeschriebene Wohnung nur einmal.

Wohnungen wurden luxuriöser

Pro Gemeinde weisen wir hier jeweils die Medianmiete aus. Das ist jener mittlere Wert, bei dem die Hälfte der erfassten Mieten darüber liegt und die andere Hälfte darunter. Aus Gründen der Vergleichbarkeit sind die Daten auf eine mittlere Vierzimmerwohnung mit 110 Quadratmetern normiert.
Der Ausbaustandard kann je nach Gemeinde variieren und sich im Verlauf der Zeit ändern – je nach Zustand der momentan angebotenen Wohnungen. Heute seien die Wohnungen besser ausgestattet als noch vor 15 Jahren, weiss Immobilienexperte Patrick Schnorf. Manch ein Objekt verfüge inzwischen über zwei Badezimmer. Und ein Glaskeramikherd sei heute der Normalfall. Sind in einer Gemeinde vor allem Neubauten auf dem Markt, drückt dies die mittlere Angebotsmiete folglich etwas nach oben. Wo dagegen viele Altwohnungen in eher schlechtem Zustand angeboten werden, kann die mittlere Miete unter jener einer Wohnung im «Normalzustand» liegen.

Tendenziell ist der Ausbaustandard in Regionen mit teuren Mieten höher. «In der Regel verdient man dort mehr, weshalb man sich eine bessere Wohnung leisten kann», sagt Schnorf. Das erklärt aber nur einen Teil der Mietpreisunterschiede. Wichtiger sind die Bodenpreise. Und wie in jedem Markt ist auch hier das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage entscheidend. (is.)