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Wie das Platzen der Immo-Blase zu verhindern wäre

Von DB, 19. September 2015 Kommentarfunktion geschlossen
Die Gefahr wächst, dass es wieder zu einer Immobi­lienblase kommt, wie die Preisanalyse von Eigentumswohnungen in 130 Gemeinden zeigt. Wer die Entwicklung stoppen will, muss den Hebel an zwei Orten ansetzen.
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Von Michael Marti und Arthur Rutishauser

Der Entscheid der Nationalbank hat es vergangene Woche klargemacht. Die Zinsen bleiben wohl noch auf Jahre hinaus auf ­rekordtiefem Niveau. Das sind gute Neuigkeiten für Hausbesitzer und jene, die es werden wollen. Dank Hypothekarzinsen von 1 bis 2 Prozent lässt sich auch ein Millionenhaus finanzieren. Damit wächst die Gefahr, dass es wie in den Achtzigerjahren wieder zu einer Immobi­lienblase kommt. An gewissen Orten ist es bereits heute so weit.

Eine Analyse von «Sonntags­Zeitung»/Datenblog in Zusammenarbeit mit dem Beratungsunternehmen Iazi zeigt, dass die Immobi­lienpreise an gewissen ­Orten explodiert sind. Es öffnet sich eine Immo-Preisschere. Mit einem Plus von über 100 Prozent sind das vor allem Orte mit überdurchschnittlich hohen Preisen – also dort, wo die begehrten Lagen sind und die Luxusimmobilien ­stehen. Hingegen tut sich kaum ­etwas, wo die Häuser und Wohnungen schon immer billig waren.

«Die Immobilienpreise im ­Luxussegment sind tatsächlich viel stärker gestiegen als im Durchschnitt», bestätigt Iazi-Chef Do­nato Scognamiglio. «Daher kann man in gewissen Regionen von ­einer Blase sprechen. Diese wird in den nächsten Jahren vermutlich platzen. Wann genau lässt sich ­allerdings nicht sagen.»

Untersucht wurden die 130 grössten Gemeinden der Schweiz. Spitzenreiter ist Meilen an der Zürcher Goldküste, dort stiegen die Immo-Preise auf mehr als das ­Doppelte. Am schwächsten waren die Zuwächse in ländlichen Ge­bieten der Ostschweiz und im Jura.

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Mit sieben Faktoren lässt sich der Anstieg der Immobilienpreise zu 70 Prozent erklären. Der wichtigste ist der Preis an sich: Je teurer eine Wohnung ist, desto schneller stieg ihr Preis in den letzten zehn Jahren. Ein Rückblick in die ­Neunzigerjahre zeigt eine weitere ­Schere, denn je weniger die Durchschnittspreise von Häusern und Wohnungen damals gesunken sind, desto mehr legen sie jetzt zu. Eine tiefere Steuerbelastung führt auch zu höheren Preisen, genauso wie ein tieferer Ausländeranteil.

Beim Ausländeranteil ist allerdings eine Differenzierung angebracht. Eine Zuwanderung aus der EU und den USA wirkt preistreibend, ein hoher Anteil an Immigranten aus Osteuropa, vor allem aus Ex-Jugoslawien und der Türkei, hingegen lässt tendenziell weniger hohe Zuwächse erwarten.

Das Platzen der Blase und eine Talfahrt der Immobilienpreise hätte für die Volkswirtschaft verheerende Folgen. Die Schweiz erlebte das in den Neunzigerjahren: Die Wirtschaft stagnierte, die Regional­banken wankten, und die Arbeitslosigkeit war auch hierzulande ­ungewohnt hoch.

Als 2007 die Häuserpreise in den USA zusammenkrachten, rasselte die ganze Welt in die Wirtschaftskrise. Darum warnt die ­Nationalbank seit Jahren vor einer Überhitzung im Häusermarkt. Und die Währungshüter haben Massnahmen ergriffen. So zwangen sie die Banken, bei den Ver­gabekriterien darauf zu achten, dass Immobilien für Familien auch dann tragbar bleiben, wenn die Zinsen wieder auf 5 Prozent steigen, was gegenüber heute mehr als einer Verdoppelung entspricht.

Genützt hat es allerdings nicht viel. So ist das Volumen der Hypothekarkredite seit 2004 um 186 Prozent gewachsen, seit 1990, als die Immobilienblase in der Schweiz platzte, um 365 Prozent. Das ­Bruttoinlandsprodukt und die Immobilienpreise sind im Durchschnitt aber nicht einmal halb so schnell gewachsen. Ein klares Indiz für eine Blasenbildung in der Schweiz als Gesamtes – erst recht in den Hochpreisregionen.

Das sei eine gefährliche Entwicklung, findet Iazi-Chef Donato ­Scognamiglio: «Die Hypothekar­verschuldung im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt hat sich seit 1980 praktisch verdoppelt. Das stellt ein nicht zu unterschätzendes ­Risiko für die Volkswirtschaft dar, wenn es wie in den Neunzigerjahren ­unerwartet zu stark sinkenden ­Preisen kommen sollte.»

Womit sich die Frage stellt, ob denn die Nationalbank mit ihren Dämpfungsmassnahmen nicht am Ziel vorbeischiesst. Dazu sagt ­Scognamiglio: «Die Preisdynamik im mittleren Preissegment konnte dadurch reduziert werden. Die Risiken einer weiteren Preiskorrektur im Luxussegment sind dadurch aber nicht gebannt.»

Das sollte die Politik auch beachten, wenn es um allfällige weitere Massnahmen geht. Dass der Bezug von Pensionskassengeldern für den Erwerb von Wohneigentum auf 10 Prozent begrenzt wurde, sei sinnvoll, sagt Scognamiglio. Eine weitergehende vom Bund diskutierte Verschärfung erachtet er aber zum heutigen Zeitpunkt als «nicht zielführend». Wenn schon, dann müssten die Massnahmen auf die hochpreisigen Immobilien zielen. Ein Politikum, denn die vorliegende Untersuchung zeigt, wo man ansetzen müsste, wenn man die Preise dämpfen will: Der Staat müsste die Steuerbelastung erhöhen und die Zuwanderung von Reichen begrenzen.