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Wo am wenigsten Wohnungen leer stehen

Von Iwan Städler, 16. September 2014 12 Kommentare »
In der Stadt Zürich hat sich die Zahl der unvermieteten Wohnungen innert eines Jahres verdoppelt, wenn auch auf tiefem Niveau. In Basel hingegen spitzte sich der Mangel an Wohnraum weiter zu.
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Am 1. Juni dieses Jahres stand in der Schweiz jede hundertste Wohnung leer. Das hat gestern das Bundesamt für Statistik (BFS) bekannt gegeben. Genau genommen betrug die Leerstandsquote 1,08 Prozent. Damit stieg sie erstmals seit sieben Jahren wieder über die 1-Prozent-Marke. Im Vergleich zu den Vorjahren hat sich die Situation also etwas entspannt. Doch der Immobilienexperte Patrick Schnorf von der Beratungsfirma Wüest & Partner spricht immer noch von einem knappen Markt: «Die Nachfrage ist sehr stark bei einem vergleichsweise niedrigen Angebot. Das führt zu hohen Mietpreisen.»

Ende der 90er-Jahre war die Leerwohnungsquote vorübergehend fast doppelt so hoch. Sie sank dann aber ­rasant und bewegt sich seit 2002 um die 1-Prozent-Marke.

Die jüngste Entspannung ist laut Schnorf nicht etwa auf eine moderatere Nachfrage nach Wohnraum zurückzuführen. Im Gegenteil: Die Zuwanderung ist unvermindert stark. Noch stärker wuchs aber das Angebot, weil sehr viele Wohnungen gebaut wurden.

Das zeigt sich vor allem in der Stadt Zürich. Hier hat sich die Leerstandsquote von 0,11 auf 0,22 Prozent verdoppelt. Diesen Trend kann man in vermindertem Ausmass für die gesamte Agglomeration Zürich beobachten, wo die Quote von 0,65 auf 0,77 Prozent stieg.

Ganz anders in der Agglomeration Basel: Hier nimmt die Zahl der leer stehenden Wohnungen seit Jahren stetig ab – auch 2014 wieder. Inzwischen ist der Wert auf 0,43 Prozent gesunken. Schnorf erklärt sich dies mit dem Erfolg der Basler Pharma und der dadurch ausgelösten Zuwanderung an Arbeitskräften. Allein in der Stadt Basel nahm die Zahl der Einwohner im vergangenen Jahr um 1350 zu. Gleichzeitig kamen 2013 aber nur 171 zusätzliche Wohnungen auf den Markt. Entsprechend tief ist dort mit 0,23 die Leerwohnungsziffer. In den nächsten Jahren werde sich dies aber ändern, prognostiziert der Kanton Basel-Stadt. Gegenwärtig werde mehr gebaut.

Bereits eingesetzt hat die Entspannung in den Agglomerationen Genf und Lausanne. Dort ist die Leerwohnungsziffer in den letzten Jahren sukzessive angestiegen – allerdings auf sehr tiefem Niveau. So weisen die beiden Westschweizer Wirtschaftsräume nach wie vor die tiefste Quote aller Schweizer Agglomerationen aus. In der Stadt Lausanne selbst stehen gar lediglich 0,08 Prozent aller Wohnungen leer – halb so viele wie im Vorjahr.

Deutlich entspannter präsentiert sich der Wohnungsmarkt in der Stadt Bern, wo die Quote von 0,39 auf 0,48 Prozent gestiegen ist. Einen noch grösseren Sprung verzeichnet das BFS für die ganze Berner Agglomeration. Dort kletterte die Ziffer von 0,82 auf 1,04 Prozent und liegt damit nur leicht unter dem gesamtschweizerischen Durchschnitt.

Vergleicht man die Kantone, so weisen Jura (2,25) und Solothurn (2,13) die höchsten Werte aus. Dort stehen rund doppelt so viele Wohnungen leer wie in der übrigen Schweiz. Immobilien­experte Schnorf führt dies auf eine vergleichsweise schwache Nachfrage in den wirtschaftlich weniger starken Regionen zurück. In den Kantonen Basel-Stadt (0,23), Basel-Landschaft (0,32), Zug (0,39) und Genf (0,39) hingegen ist der Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum gross. Hier sind die Werte auch deshalb tief, weil es sich mehrheitlich um städtisch dominierte Kantone handelt.

Der Saisonarbeiter-Effekt

Aussagekräftiger ist ein Blick auf die Bezirke. Hier fallen nebst den bereits besprochenen Städten Zürich, Basel und Lausanne vor allem der Baselbieter Bezirk Sissach sowie einzelne Tessiner Täler auf, die seit Jahren sehr tiefe Leerstandsquoten verzeichnen.

Das andere Extrem ist der Walliser Bezirk Entremont, wo mehr als jede zwanzigste Wohnung leer gemeldet wurde. Vor allem die Gemeinde Bagnes, zu der auch die Skistation Verbier gehört, weist sehr hohe Leerbestände aus. Dort war am 1. Juni jede dreizehnte Wohnung unvermietet. Gemeindepräsident Eloi Rossier erklärt sich dies durch die vielen Studios und Appartements, die im Winter an die rund 1600 Saisonarbeiter vermietet werden. Im Sommer hingegen beschäftigt die Skistation viel weniger Personen, weshalb am Stichtag des 1. Juni viele Wohnungen leer standen.

Auch der Bezirk Gösgen weist mit 3,22 Prozent eine besonders hohe Leerstandsquote aus. Michèle Lütolf von der Gemeinde Obergösgen führt dies auf den Bau vieler neuer Mehrfamilienhäuser zurück, die nur teilweise vermietet werden konnten.

Hier gehts zu den interaktiven Karten mit sämtlichen Gemeinden und Bezirken

Im Kanton Zürich hat sich der Wohnungsmarkt noch stärker entspannt als in der ganzen Schweiz. Hier standen am 1. Juni 5359 Wohnungen leer – fast 30 Prozent mehr als im Vorjahr. Grund dafür sind die vielen Neubauten – vor allem im Zürcher Oberland, im Glattal, am linken Seeufer und in der Stadt Zürich.

In den Bezirken Zürich und Pfäffikon hat sich der Leerwohnungsbestand gar verdoppelt. Vor allem die Gemeinde Pfäffikon selbst weist eine sehr hohe Leerstandsquote von 5,5 Prozent aus. Worauf dies zurückzuführen ist, konnte man gestern bei der Gemeindeverwaltung Pfäffikon nicht erklären.

Noch höher fällt die Leerwohnungs­ziffer mit 6,11 Prozent in Schönenberg ob Wädenswil aus. Gegenwärtig finde in der Gemeinde ein Generationenwechsel statt, sagt Bausekretär Ernst Bühler. Dadurch würden etliche Objekte frei, die nicht sofort wieder besetzt werden könnten. Dennoch dürfte die Quote von Schönenberg überzeichnet sein. Laut Bühler wurden nämlich irrtümlicherweise auch Wohnungen gemeldet, die noch gar nicht fertig gebaut sind und daher nicht in die Statistik gehören.

Elf Zürcher Gemeinden haben dagegen keine einzige leer stehende Wohnung gemeldet – Wettswil am Albis und Volken bereits zum fünften Mal in Folge. In der Weinländer Gemeinde Volken stünden wenige Wohnungen zur Miete, sagt Gemeindeschreiberin Lara Brandenberger. Und wenn mal eine auf den Markt komme, sei sie schnell weg. Auch in Wettswil sind die Wohnungen laut Gemeindeschreiber Reinhold Schneebeli schnell vermietet und verkauft.

Sehr tief ist die Leerstandsquote ebenfalls in den Städten Winterthur und Zürich, wobei Winterthur (0,20) neuerdings leicht unter Zürich (0,22) liegt. Dasselbe gilt für Dietlikon (0,06), Schlieren (0,16) und Seuzach (0,18). Man sollte solch geringe Differenzen allerdings nicht überinterpretieren.

Oft nahtlos weitervermietet

Die Leerwohnungsziffer ist nicht der einzige Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt. Wüest & Part­ner ermittelt überdies eine sogenannte Angebotsziffer. Zu diesem Zweck wertet die Beratungsfirma Zeitungsinserate sowie Onlineportale wie Homegate und Immoscout24 aus und stellt dieses Angebot in Relation zum Gesamtwohnungsbestand.

Bei Mietwohnungen ergibt sich so eine gesamtschweizerische Angebots­ziffer von 5,2 Prozent, bei den Eigentumswohnungen eine solche von 6,4 Prozent. Es gelangen also deutlich mehr Objekte auf den Markt, als vorübergehend leer stehen. Logisch: Denn die meisten Wohnungen können nahtlos weitervermietet werden.

Dies ist vor allem in grösseren Städten der Fall, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist. Dort unterscheidet sich die Angebotsziffer denn auch besonders stark von der Leerstandsquote. In der Stadt Zürich zum Beispiel ist die Angebotsziffer 25-mal so hoch wie die Leerwohnungsziffer. «Hier können aufgrund der hohen Nachfrage auch schlechte Wohnungen sofort weitervermietet werden, ohne dass sie zwischendurch leer stehen», weiss Schnorf.

In Regionen wie dem Berner Jura hingegen ist die Leerwohnungsquote gar höher als die Angebotsziffer. Einige leer stehende Wohnungen scheinen also derart unattraktiv zu sein, dass sie nicht einmal regelmässig ausgeschrieben werden.

Das heisst aber nicht, dass sich die Leerwohnungsquote und die Angebotsziffer widersprechen. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse decken sich in der Regel. So ist im vergangenen Jahr auch die Angebotsziffer gestiegen – bei den Mietwohnungen leicht und bei den Eigentumswohnungen stärker. Die Entspannung am Wohnungsmarkt ist also gleich doppelt statistisch belegt.

Was gilt als Leerwohnung?

Als Leerwohnungen gelten gemäss dem Bundesamt für Statistik alle bewohnbaren Wohnungen und Einfamilienhäuser, die am Stichtag (1. Juni) unbesetzt sind. Ob sie möbliert oder unmöbliert sind, ist egal. Sie müssen aber zur Miete oder zum Verkauf angeboten sein. Nicht gezählt werden Mansarden, separate Zimmer ohne eigene Küche sowie Notunterkünfte in Baracken. Erheben müssen die Daten die Gemeinden – mithilfe der Elektrizitätswerke, anhand von Registern oder durch eine Umfrage bei den Vermietern. Das kann zu Ungenauigkeiten führen. Nicht erfasst werden Wohnungen, die nahtlos weitervermietet werden. Die Leerwohnungsziffer darf also nicht mit dem Angebot verwechselt werden. Sie ist aber laut Immobilienexperten ein aussagekräftiger Wohnungsmarktindikator.

12 Kommentare zu “Wo am wenigsten Wohnungen leer stehen”

  1. Martin Cesna sagt:

    Könnte es sein, dass manche Wohnungen gar nicht der Vermietung, sondern der Unterbringung von Schwarzgeld dienen?
    Bei dauernd leeren Geschäften kommt man auf diese Idee mit der Frage, wie die wohl ihre Miete bezahlen können?

  2. Jan M. sagt:

    Und Sudis müssen im Bunker wohnen als Übergangslösung da sie keine Wohnungen zu tieferen Preisen finden. Warum habe ich das Gefühl dass niemand etwas gegen die hohen Mieten unternimmt? Muss der Mittelstand bald ganz aufs Land flüchten?

  3. Ben Zibble sagt:

    Auch das Thema geht unter Investitionsschutz… für Investoren,nicht für kleine Kreditnehmer, Häslebauer und Schuldner. Soziale und Gesellschafltiche Aspekte spielen da keine grosse Rolle sondern die machenschafen der Lobbyisten der Finanz und Kreditwirtschaft. Je tiefer der Lehrbestand desto grösser die Mangelwirtschaft (über die wir bei den Sovjets stets gelacht haben) und desto grösser die Gier und die Profite vorallem wenn das allesnoch mit liberalisierten Märkten verbunden wird. Selektive Wahrnehmung…. warum wir aber beim Thema Mangelwirtschaft über andere lachen, bei uns selber aber eine Errungeschaft eines angeblich intelligenten und leistungsfähigen Gesellschaftssystems erkennen wollen bleibt im dunklen…

  4. Daniel Hofstetter sagt:

    Wir haben noch Glück und können in Basel eine “günstige” 4 1/2 Zimmerwohnung für 2’900 mieten. Als Familie ist es der Albtraum eine preiswerte Wohnung zu finden. Eine 4 1/2 für 2’200.- ist auch in der Agglo unmöglich, in der Stadt erst recht. Und wenn, ist sie im 5. Stock ohne Lift und 85 m2 (Ja ein bisschen Ansprüche haben wir).

    Baut auf dem Wolf endlich Wohntürme, oder das Manhattenprojekt. Das würde die Situation in der ganzen Regio entlasten. Und ich meine nicht die 10 oder 20 Stöckigen. Eine kleine feine Wolkenkratzersiedlung mit einem Hauch von Ästhetik.

  5. michael thomas sagt:

    In Basel löst man den Wohnungsmangel so, indem Schweizer zu Gunsten von Asylanten aus den Wohnungen geworfen werden.

  6. Franz Studer sagt:

    Die meisten leeren Wohnungen wären durchaus Familien tauglich. – Bloss ist es der Preis nicht…..

  7. sepp z. sagt:

    Was bringen viele neue Leerwohnungen in der Stadt Zürich, wenn diese nur für Reiche erschwinglich sind und deshalb leerstehen? In den neuen Hochhäusern im Kreis 5 stehen dutzende millionenteure Wohnungen seit mehr als 2 Jahren leer.

    • Hans P. Meier sagt:

      Auch Reiche müssen wohnen. Zudem werten zahlungskräftige Bürger (und damit gute Steuerzahler) eine Gemeinde auf. Gerade der Stadt Zürich würde eine solche Aufwertung gut tun. Seitens der Stadt müsste mehr in Richtung Gentrifizierung getan werden. Leider stehen die Scheuklappen der Linken dem im Weg.

      • Alexander Larsson sagt:

        Hallo Herr Meier, vermutlich ein tendenziell eher provokativ gemeinter Beitrag? 🙂

        In Zug gehen ja auch mittlerweile die Wohnungsmieten hoch, Alternative wäre
        da das Kaufen. Aber wer bekommt schon einen Kredit ueber 700 000 fr?

        Siehe z.B. hier: Apartments in Zug

        Richtig safte Preise, meine Guete…

    • Ramon Nomar sagt:

      Sepp Z, Sie haben die Wahl die Umstände zu verbessern. 1. Bildung und damit bessere Anstellungsbedingungen 2. ausserhalb der Stadt wohnen und 3. die Kosten einschränken (Handy, Auto, Ferien und Krankenkasse). Indem Sie vor leere Wohnungen hinstehen kommen Sie nicht weiter.

    • Laila sagt:

      Normale Wohnungen in nicht besonders schönen Gegebenden werden werbetechnisch aufgewertet und als Design-Objekte ausgeschrieben. Ziel: In den ersten rund 10 Jahren tüchtig absahnen. Anschliessend möglichst nicht renovieren und nach wie vor viel verdienen…
      Wie es wohl in 10-20 Jahren in Bezug auf die Mieten aussehen wird? Wenn die Generation 45+ in die Rente kommt und kaum noch eine Wohnung mit den verfügbaren Mitteln finanzieren kann?

    • Nele Kluser sagt:

      Genau so ist es! Die halbe Stadt steht leer, aber alles ab 3000.- aufwärts. Viele Menschen haben nicht mal einen solchen Betrag insgesamt für alles pro Monat zur Verfügung.