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Wo man in der Schweiz mit tiefen Mieten rechnen darf

Von Iwan Städler, 4. Juni 2014 24 Kommentare »
Die Schweizer Siedlungsfläche in knapp fünf Millionen Zellen aufgeteilt: Dank einem neuen Modell lässt sich im Detail zeigen, an welchen Lagen wie hohe Mieten bezahlt werden.
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Die folgenden Karten basieren auf Daten des Immobilienberatungsbüros Wüest & Partner, das die Wohnlagen bis fast auf die Liegenschaft genau bewertet hat. Dafür teilten die Experten die Schweizer Siedlungsfläche in knapp fünf Millionen Zellen von jeweils 25 auf 25 Meter auf. Anschliessend ermittelten sie für jede Zelle die Standortqualität und rechneten diese in einen Mietpreis für eine Standardwohnung um.

Klicken Sie auf die Karte für eine noch detailliertere Ansicht:

Mietpreise Schweiz

 

Das heisst nicht, dass in der Zelle effektiv eine Wohnung zu diesem Preis vermietet wird. Das Lage-Rating zeigt jedoch die Zahlungsbereitschaft an einem bestimmten Punkt. Die tatsächlich bezahlte Miete hängt auch davon ab, wer die Wohnung vermietet – etwa eine Immobilienfirma, eine Genossenschaft oder die Stadt. Auch können gesetzliche Bestimmungen eine tiefere Miete bewirken, als der Markt zulassen würde. Und schliesslich spielt natürlich der Zustand der Wohnung eine Rolle. Alle hier angegebenen Mietpreise beziehen sich auf eine vor fünf Jahren erstellte, durchschnittliche 4½ -Zimmer-Wohnung mit 110 Quadratmetern. Dank dieser Standardisierung lassen sich die Lagen miteinander vergleichen.

Hier geht es zu den Karten für Zürich und Winterthur.

Dabei zeigt sich, dass die Standortqualität innerhalb einer Gemeinde stark schwanken kann. Selbst zwischen zwei Nachbargrundstücken ist der Unterschied manchmal gross – je nach Aussicht, Hangneigung und Lärmbelastung. Solche Lageeigenschaften sind für eine Wohnung entscheidend. «Auch vergoldete Wasserhahnen können eine ungünstige Standortqualität nicht wettmachen», weiss Ronny Haase von Wüest & Partner.

Wie aber misst man die Qualität der Lage? Wüest & Partner hat für alle fünf Millionen Zellen diverse Standortfaktoren ermittelt – etwa die Aussicht auf Seen und Berge, die Ruhe sowie die Distanzen zu Schulen, Läden und ÖV-Haltestellen. Danach wurden diese Werte mit den effektiven Miet- und Verkaufspreisen verknüpft. Letztere haben die Experten über mehrere Jahre erhoben, indem sie Immobilienanzeigen in Zeitungen und Onlineportalen auswerteten.

Die Kombination der Datensätze erlaubt nun Rückschlüsse, wie stark eine Lageeigenschaft den Mietpreis einer Wohnung beeinflusst. Beispiele dafür zeigt unsere Tabelle. Dabei handelt es sich natürlich stets um eine Annäherung ans Durchschnittsempfinden. Denn nicht alle sind gleich lärmempfindlich. Und nicht allen ist die Seesicht gleich viel wert.

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Nicht berücksichtigt sind im Modell soziodemografische Faktoren wie das Einkommen, die Nationalität oder die soziale Schicht der Nachbarn. Sie ergeben sich aber zum Teil aus den anderen Lageeigenschaften. Denn je ruhiger, zentraler und aussichtsreicher ein Quartier ist, desto vermögendere Bewohner wird es anziehen. Ärmere werden sich die hohen Preise dagegen kaum leisten können.

Betrachtet man die ganze Schweiz, so werden Mikrofaktoren wie Aussicht und Lärm von Makrofaktoren wie dem Steuerniveau und der Nähe zu einem Wirtschaftszentrum überlagert. Am Südufer des Bodensees gäbe es zum Beispiel viele ruhige Wohnlagen mit toller Aussicht. Aber die Mietpreise sind trotzdem nicht überdurchschnittlich, weil die Ostschweiz generell eher günstig ist.

Mit den landesweit tiefsten Mieten – weniger als 800 Franken pro Monat für eine 4½-Zimmer-Wohnung – darf man in den jurassischen Gemeinden Les Enfers und Le Bémont rechnen. Verantwortlich dafür sind die periphere Lage und die schlechte Erschliessung. Von solchen Mietpreisen können die Einwohner von Cologny GE nur träumen. Dort schlägt eine 4½ -Zimmer-Wohnung mit mehr als 5000 Franken zu Buche. Auch Genf, Zürich und Feriendestinationen wie St. Moritz und Klosters-Davos sind relativ teuer.

Mieter und Hauseigentümer haben in vielerlei Hinsicht dieselben Bedürfnisse. Beide schätzen eine schöne Aussicht und die Nähe zum öffentlichen Verkehr. Doch im Ausmass gibt es Unterschiede. So legen etwa Einfamilienhausbesitzer deutlich mehr Wert auf eine tolle Aussicht, während den Mietern die kurze Gehdistanz zur nächsten Haltestelle wichtiger ist. Entsprechend unterscheiden sich die Lagekarten für Mietwohnungen und Einfamilienhäuser. Das zeigt sich etwa bei Mobilfunkantennen. «Diese schrecken Eigentümer viel stärker ab als Mieter», weiss Ronny Haase. Nochmals andere Kriterien gelten – logischerweise – für Verkaufslokale und Büroräume.

All diese Daten bietet Wüest & Partner den Kunden in einem Geoinformationssystem an. Wir beschränken uns hier auf die Karten für Mieter. Vielleicht findet der eine oder andere ja einen tollen Flecken, von dem er bis anhin noch nichts wusste.

24 Kommentare zu “Wo man in der Schweiz mit tiefen Mieten rechnen darf”

  1. Luca Bobst sagt:

    Schon wieder Analysten die den Bezug zur Realität verloren haben. Bedretto-Tal oder Indemini ab 2000.-/Mt ist wahres Wahnsinn. Die Immobilienblase beginnt am Tisch solcher Analysten.

  2. geviert@web.de sagt:

    Ich bin froh, dass es auch in der Schweiz Redaktionen gibt, die in der Lage sind, sich differenziert, politisch korrekt und respektvoll zu artikulieren. Das ist nicht jedem gegeben.
    Wem das nicht liegt, der möge sich anderen Postillen zuwenden. Es gibt davon genügend in diesem Land.

    • Hans Meier sagt:

      Warum ist “OeV-Erschliessung” oder “Verkehrslaerm” ein valides Kriterium, “Soziokulturelle Durchmischung” aber nicht? Ist das nicht ein Zeichen fuer eine Schere im Kopf?

  3. F. Berger sagt:

    Einmal mehr werde ich darin bekräftigt, mit Wohnort Region Olten völlig richtig zu liegen! Mit dem Zug 30 Minuten nach Zürich, Basel, Bern, Luzern, Biel, mindestens 2 x die Stunde. Und das bei tiefen Mieten. Und tiefen Lebenshaltungskosten. WAS WILL MAN MEHR?

    • Hans Meier sagt:

      Nicht in Olten wohnen muessen, zum Beispiel? 🙂

    • Ruedi sagt:

      Gut für Sie, aber auch nur danke tiefer Transportkosten. Wenn plötzlich alle da wohnen wollten?

    • Dieter Neth sagt:

      Ja Olten hat den wohl günstigsten Wohnraum der Schweiz. Mit 1500 Fr pro Monat inklusive Nebenkosten ist man für 4 1/2 Zimmer schon dabei. Auch für Zugmuffel ist man mit dem nahen Autobahnkreuz schnell in halb Europa. Zum Flugplatz in Kloten hat man von hier kaum länger als von den Zürcher Vororten. Und jetzt ist man als Zuzüger wieder besonders gesucht, damit ein bisschen Geld in die klamme Stadtkasse kommt. Olten ist übrigens nicht so bünzlig wie etwa gewisse Gegenden des Aargaus, für eine Kleinstadt ist die Gegend sehr multikulturell und man kommt sogar aus miteinander.Schliesslich ist das Wetter besser als in Zürich, weil es keinen See hat mit seinen kalten Ausdünstungen und auch keinen Nordstau. Wer keinen Schnee mag ist hier richtig, man sieht nicht mal die Alpen, und zum schneien ists oft zu warm. Während es in der Deutschschweiz östlich der Reuss noch lange rumnieselt reisst am Jurasüdfuss der Himmel rasch auf. Womit wir nicht mehr dienen können ist mit dem dichten Oltner Herbstnebel, es hat nur noch den typischen Mittelland Hochnebel wie überall sonst.

  4. Julia sagt:

    Genau! Wer, aber WER, kontrolliert die die Redakteure so vollständig, dass die Realitäten uniform in so gut wie allen Medien verschwiegen werden?! Unglaublich, wenn es nicht so offensichtlich wäre.

  5. Lars sagt:

    Mir ist auch das Kriterium SVP-Anteil wichtig. Das sind dann Orte, in die ich nicht hinziehen werde, z.B. Kanton Schwyz, Kanton Glarus. Mir gefällts besser, wo die Menschen etwas offener sind und nicht so Voruteile gegenüber Hochqualifizierten Ausländern oder auch Asylsuchenden haben.

  6. Puck sagt:

    Sehr Interessant. Aber wenn ich sehe, dass das Modell am Schattenhang des Wohlensees in der Eymatt oder – zwar am Südhang aber mit Aussicht aufs AKW Mühleberg – am Westende des Wohlensees Mieten von über 2400 errechnet, zeigt das deutlich die Grenzen des Modells (und dessen Zürisee-Orientierung) auf. Dies sei jedem Vermieter gesagt, der auf dieser Basis höhere Mieten anpeilen will: Es ist nur ein Modell.

  7. teo meier sagt:

    das gambarogono im tessin (schattenseite mit immopreisen, die etwa 60% unter denjenigen auf der anderen Seite liegen (ascona, ronco, usw) ist teurer als die Sonnenseite??

    • aw sagt:

      Erstaunt mich auch sehr. Bin im ti wohnhaft und kenne diese umgebung. Muss ja oberstes segment in luxus sein!!!

    • Heidi Müller sagt:

      Schwarzes Vermögen bevorzugt die Schattenlage;)

  8. Philip Santschi sagt:

    Zwei weitere Einflussfaktoren sind offensichtlich: der Steuerfuss und die Immobilienspekulation mit Zweitwohnungen. Ersteres ist schön zu sehen an den 1000+ Franken Unterschied an manchen Kantonsgrenzen. Und zweiteres sieht man gut zb. in den Seitentälern von Graubünden.

  9. Laila sagt:

    Zahlungsbereitschaft:
    Betonung auf Bereitschaft: In den Ballungszentren MUSS jeder mindestens so viel oder mehr bezahlen. Ob er/sie es kann und wer deshalb auf Unterstützung vom Staat angewiesen ist (KK), interessiert die Immobilien-Lobby herzlich wenig. Es gibt viele Wohungsangebote, welche massiv über dieser Preisklasse liegen (z.B. Zürich und Umgebung) und teilweise alt und verlottert sind. Das Preis-/Leistungsverhältnis stimmt nicht, aber die Menschen haben keine Alternativen, und der Rubel rollt (noch) weiter.

  10. Marcel sagt:

    Bin ich der Einzige der sich an den Kopf tippt, weil ich selbst Wohnpreise von 1700 schon ziemlich teuer finde? Die Mietpreise kennen kein Verhältnis mehr, wenn ich mir bedenke dass selbst Vermieter im Wallis (man bedenke dass die dort weniger Verdienen als Leute in Zürich) schon 1700 für eine 3 Zimmer Wohnung verlangen. Und hier reden wir nicht von Wohnungen am Bahnhof in ruhiger Lage oder mit Bergsicht, sondern schlicht und einfach normale Wohnungen irgendwo in der Stadt bei Naters oder Brig. Wenn da keine regulierenden Massnahmen getroffen werden, dann dürfte es wohl nicht lange dauern, bis der nächste Aufstand vom Volk kommt. Könnte man wenigstens mit Wohnungskauf dem Trend entfliehen, aber dem ist nicht so. Denn auch die Kaufpreise sind überdurchschnittlich hoch. Für den gleichen Preis kauft man sich in Wunderschönen Regionen in Deutschland 2 Wohnungen, und das an gute Lage.

    • Fischer Peter sagt:

      Ja Marcel – dann musst Du halt nach Deutschland auswandern. Die Frage ist dann nur, ob Du mit dem deutschen Lohn auch die 2 Wohnungen mieten kannst. Aber vielleicht bist Du dann nur schon froh, eine bezahlen zu können. Wenn ich mit meinen deutschen Bekannten diskutiere, ist der Druck dort etwa gleich – wen nicht schlimmer (immer im Bezug auf das Einkommen). Das wird ja auch ein Grund sein, dass unsere nördlichen Nachbarn immer noch in die Schweiz auswandern.

    • Julia sagt:

      Was passiert, ist dass Schweizer jetzt systematisch von der Heimat vertrieben werden. Solidaritat unter Schweizer wird zerstört, und wohlhabende Leute aus aller Welt ziehen hier sowohl wegen der attraktiven Landschaft, Kulturlandschaft und Raumplanung als auch wegen der relativ günstigen Steuern. Alles Sachen, die dank der Schweizer Bevölkerung zustandsgekommen sind.

      • Johannes sagt:

        Julia diese wohlhabende Leute foutieren sind um attraktive Landschaft, Kulturlandschaft und Raumplanung, nur die günstigen Steuern sind massgebend. Die Regierungen dieser steuergünstigen Gemeinden und Kantone haben dieses Modell gefördert, legitimiert durch die Stimmbürger an der Urne. Die Volksvetreter haben nur den Wunsch der einheimischen (abstimmenden) Bevölkerung umgesetzt. Für ein paar hundert Franken Steuerersparnis hat man sein Land und seine Seele verkauft, die eigene Jugend findet z. B in der Ausserschwyzer Bezirken keinen bezahlbaren Wohnraum mehr

    • Oberholzer sagt:

      Das schöne an der Schweiz ist, keiner MUSS hier wohnen. Schöne Wohnung in Deutschland ? Na dann sofort auswandern. 1700 CHF zu viel für eine Wohnung ? Na dann nimm eine billigere. Aber man kann nicht “sfoiferli und sweggli” haben. Wohnung mitten in Zürich mit Seesicht und 150 m2 für 1500 CHF wird wohl eher schwierig. Eine schöne, zentrale Wohnung ist kein Menschenrecht.

  11. Roland Bieri sagt:

    Diese Karte spiegelt ganz einfach weiter wo unsere Wirtschaftsräume liegen und wo der Reichtum erarbeitet wird.

    • Daniel Adler sagt:

      Ja, einerseits das und anderseits zeigt die Karte auch wo die Steuersätze sehr tief sind. Oft steht die mittelständische Familie (Haushaltseinkommen (Paar mit 2 Kinder) zwischen brutto CHF 120’000 – CHF 180’000 pro Jahr) vor der Wahl, ob man entweder mehr Miete oder mehr Steuern bezahlt. Die Pendlerströme zeigen, dass diese Kriterien (Mietzins/Steuern) massgeblich für die Wahl des Wohnortes sind (und die Nähe zum Arbeitsort wohl weniger eine Rolle spielt). Verschärfend wirkt dann, dass die am besten bezahlten Jobs sich auf zwei, drei geographisch kleine Regionen bzw. Städte in der Schweiz konzentrieren und es z.B. dann einen “Run” auf Wohnungen im Raum Zürich oder Genf gibt, der die Mieten nochmals hochtreibt. Das kennt man von Paris, London, New York und Vancouver auch.

      • Marcel Schmid sagt:

        Mittelständische Familie mit Haushaltseinkommen zwischen CHF 120’000 und 180’000 brutto pro Jahr? Mit diesem Einkommen gehören Sie wohl eher zur Kategorie der Privilegierten als zum Mittelstand !!! Womit Sie wenigstens die Wahl haben, ob Sie sich für eine günstige Wohnung oder günstige Steuern entscheiden möchten.. Eine Wahlfreiheit welcher der heutige Mittelstand häufig nicht mehr hat! Und der “Füfer und s’Weggli” ist halt schwer zu finden!

        • Nico Meier sagt:

          Wenn der Mittelstand den 80% der Einwohner eines Landes entsprechen die weder zu den 10% tiefsten noch zu den 10% Höchtslohnbezügern gehören so ist auch die Familie mit den 120k bis 180k durchaus Mittelstand vor allem da wir hier von Bruttolöhnen sprechen.
          60k pro Person brutto entsprechen 5’000 Fr. Bruttolohn wobei der Medianlohn in der CH bei ca 6’000 liegt!